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大量北京人湧入周邊買文旅盤 瞄準總價200萬元墅級房

2018-07-11 07:09:09 證券日報  王麗新

  大量北京(樓盤)人湧入周邊買文旅盤 瞄準總價200萬元墅級房

  王麗新/攝影

  從北四環健德門出發,沿京承高速、大廣高速一路自駕約130公裏處,位於京郊國際旅遊區古北水鎮,背靠司馬臺長城,是龍湖集團在京的首個旅遊地產項目長城源著,三年清盤,全盤實現40億元銷售額。同樣從健德門出發,沿京藏高速向北再向西自駕80多公裏後,群山環抱的官廳湖旁,鴻坤開發的旅遊度假盤悅山湖正計劃入市。更遠的地方,距北京“3小時度假圈”中,奧倫達和阿那亞文旅大盤已經進入運營期。

  “在北京周邊的東北和西北方向沿線,近年來不少全國知名房企開發了一些文旅大盤,其中多數項目五成以上的客戶來自北京。”某位操盤兩個文旅項目人士接受《證券日報》記者采訪時表示,在北京房價越來越高,重重限制性政策高壓之下,隨著消費需求的升級、周邊度假地產配套體系成熟、板塊被利好政策輻射和後期運營收入提升等因素,這些度假房產正成為中產階級的度假第二居所和剛性投資標的。

  有統計數據顯示,截至目前,百強房企中的三分之一已經切入文旅地產領域分食蛋糕,然而其“圈地”慣性、概念強於落地的實操手法也引發行業詬病,但在政策利好區域,有想法的開發商已經把運營性收入作為考核團隊的指標之一。這意味著房企開始挖掘文化消費在空間中的增值收益,探索新的盈利模式,而運營好的項目入住率確實也在不斷提高。

  京內人京外購房忙

  在這一輪調控中,投資環北京區域住宅的炒房客已心涼,但北京周邊的個別文旅項目似乎價格相對堅挺一些。

  “三年前,我買了一套長城源著一期聯排別墅躍層,當時總價是150萬元。後來二期開盤時,我的同事買了一套,價格漲到了180萬元。”王女士(化名)向《證券日報》記者表示,“三年前的一個周末,我和家人去司馬臺長城附近度假,看到這個項目的房子總價在50萬元-180萬元之間,就買了。因為100多萬元,在北京根本買不到什麽房子。而且這個項目可以用公積金貸款,還貸利率很低,所以當時身邊很多朋友也都很感興趣。”

  “長城源著屬於北京郊區項目,要求購房者擁有北京的購房資格,因此95%以上購房者來自北京。”原長城源著負責人向《證券日報》記者透露,這些客戶以30歲至45歲居多,時間相對充裕,有度假習慣和需求,一般在北京已有房產,同時手裏閑置資金沒有更好的投資方式,最終選擇購買了這個既能滿足度假需求又能保值增值的項目。他進一步透露稱,來自北京朝陽區和海澱區的客戶居多,整盤自住客戶成交率高達45%。

  無獨有偶,不遠處屬於河北的飲馬川項目則正在銷售聯排別墅,不需要北京購房資格,小戶型新房也正準備入市。“別墅總價在300萬元左右,80平方米戶型總價則較低。”該項目銷售中心人士向《證券日報》記者表示,“我們的客戶大部分都來自北京,或者一些外地人,以養老需求為主。”

  在北京東北沿線上,另一個以長城資源為依托的文旅項目聚集地是金山嶺區域,在這個自古就是進出北京的咽喉要道上,近兩年來,碧桂園、恒大、華夏幸福(600340,股吧)、阿那亞等上市公司和國內行業龍頭企業紛紛前來投資,一大批投資數十億元至上百億元的旅遊度假項目先後啟動,其瞄準的主體客群依然來自北京。

  而在北京西北沿線上,多個文旅項目也正在加速建設中,包括碧桂園和鴻坤等房企布局的項目。“鴻坤·悅山湖即將入市,目前蓄客客戶主要來自北京。”該項目負責人向《證券日報》記者表示,項目戶型面積從70多平方米至150平方米不等,具有面積小、總價低的特點,後期還有提供租賃托管等服務的計劃,因此吸引了大量來自北京的潛在購房者。

  正如上述操盤手所示,周邊多數的休閑度假盤,其客戶大多數來自北京。此外,部分項目這一比例甚至高達50%以上。除了區域冬奧會等利好輻射外,很多項目本身商業、文化、教育等全配套體系都在規劃中,有些甚至日趨成熟。“7+2”居住模式正在被推崇,即老人長期居住,年輕人周末兩天來陪老人度假。盤整近年來多個銷售較好的項目來看,加入升級服務後,總價200萬元以內,功能達到別墅級體驗的房產將是市場認可度較高的主流產品。但要保證一個大盤的入住率,開發商接下來思考的則是,怎樣提高項目的整體運營收入,使溢價率持續提升。

  提升運營性收入

  一般來說,文旅項目前期投資大,屬於重資產項目,必須靠地產反哺,但是地產的後期溢價需要建立在旅遊的成功運營來提升。若運營不力,則會影響體驗式業態,進而影響地產項目銷售。

  這方面,古北水鎮及周邊文旅產業卻可說是少見的教科書式案例。機構數據顯示,古北水鎮近年來發展迅猛,2017年景區實現營收9.79億元,同比增長35.16%;全年累計接待遊客275.36萬人次,同比增長12.89%。而與之相呼應聯動的司馬臺長城景點,也成為近年來京郊遊非常重要的客群目的地,客流量逐年遞增。

  據了解,由於古北水鎮、司馬臺長城一帶客流不斷上升,景區附近民宿產品租金一度非常高。諸如長城源著這樣品質與服務配套水準較高的文旅地產項目,目前旺季租金最高可達到3000元/晚,淡季則有不同層次的降低。

  “通過自營,平均每年租金收入在6萬元-7萬元之間,一個月平均租金收入5000元是正常水平。當初買房時,沒想到租賃情況這麽好,經營得好的業主回報率可以達到10%,多數平均回報率至少5%。早期利用公積金買房的業主,回報率普遍偏高。有些業主為了省心,還將房產托管出去,與托管方共同分享租金。”上述長城源著項目業主王女士向《證券日報》記者透露,“我現在並不想賣掉這套房,因為沒有什麽投資渠道,手裏拿著還能每年有穩定的租金收入。”

  “北京周邊的度假地產是在逐漸升級的。最早的度假地產產品單一,多是聯排或者雙拼別墅,周邊可能有些景區,滿足一些有錢人簡單度假的需求;再後來,中產、白領等客群有了周末度假需求,北京周邊開始出現依靠長城、山或者湖等人文和自然資源的度假業態,多是小面積但在功能上可以達到別墅體驗的產品;現在購買度假產品的業主則不光是買房子,而是更要享受開發商提供的後期服務,配套要求也在升級,不僅要求有自然景觀,還需比如產業、商業、文化、醫療和教育等全生活度假配套體系。”上述操盤手向《證券日報》記者表示,目前來看,開發商都在考慮獲得長期運營收益。

  “景區+長城+住宅民宿的商業模式,使龍湖首個度假地產項目開發模式跑通,接下來,龍湖將在金山嶺布局第二個北京周邊的度假地產項目。”上述人士稱,屆時也將更註重運營性服務收益,在房產本身溢價和運營收益上發力。

(責任編輯:邱利 HN154)
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