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中小房企求生記樣本:星河灣的舊改征途

2018-07-11 07:26:45 和訊房產  黃冬艷
中小房企求生記樣本:星河灣的舊改征途
  對於已經牢牢占據一定市場份額的大房企而言,規模的吸引力已經在慢慢減弱。

  即便剛剛公布的上半年銷售業績顯示,萬科、碧桂園、恒大等房企的規模已經逐步從一年3000億迅速增長到半年4000億,但這些這些已經名列行業規模前茅的開發商們,早在年初就已表態希望放緩增速,轉向質量增長,並且尋求多元化業務發展,例如喊著要探索高科技的恒大轉過頭就給賈躍亭的FF汽車投了67億港元,碧桂園楊國強則高調宣布進軍農業重新回去做農民,萬科則不斷地投資物流投資商業投資文化基金,想要撕掉地產公司的標簽。

  然而,能高調喊出“規模第二”的開發商目前始終還是行業裏的少數,大房企將重點轉向布局多元化業務的另一面,是更多的中小房企,仍需要借助多種方式在規模的“小康線”甚至“溫飽線”上努力奔跑。

  十年前錯失上市機會導致規模差距逐漸被拉大的廣州(樓盤)本土房企星河灣,就已經釋放出越來越明顯的規模追趕信號。

  星河灣的舊改擴張計劃

  作為廣州本土企業卻幾乎沒在廣州公開拿過地的星河灣,在行業中是一個特別的存在。尤其近幾年房企規模戰打得火熱,這家公司卻始終低調,既不搶地,也不追求項目快速周轉,截至目前旗下仍僅有廣州、北京(樓盤)、上海(樓盤)沈陽、太原(樓盤)、青島(樓盤)、西安(樓盤)等十余個項目。

  然而時代和行業的發展向來是不可逆的,不進則退是市場競爭中最簡單直接的道理,為了獲得持續的發展機會,星河灣董事長黃文仔終於改變了主意,開始有意加大擴張力度。

  今年初黃文仔在星河灣的年會上稱,星河灣將進入“以質的提升確保量的增長“的階段,並且擴張的重要方式是星河灣此前較少涉足的城市更新項目。

  黃文仔還表示,星河灣去年已經在廣州、深圳(樓盤)等地簽訂了多個城市更新項目,土地儲備因此大幅增加。

  5月底星河灣副董事長兼執行總裁吳惠珍在接受媒體采訪時也主動釋放出了類似信號,強調城市更新是星河灣高度重視也是目前的重點工作之一,還表示已有不少地方政府和舊改村主動尋求與星河灣的合作,只是並未進一步透露有哪些項目。

  但近日,一則來自廣州番禺化龍鎮莘汀村的村民通知卻無意間“泄漏”了星河灣的舊改秘密。該通知提到,星河灣於今年6月初與廣州番禺莘汀村村民委員會建立了舊村改造意向合作,計劃7月中旬邀請村民代表到其項目實地參觀。

  據了解,莘汀村是華南古村落之一,臨近珠江,碧桂園有一個正在規劃開發的項目就位於該村的用地範圍內,去年碧桂園與思科合作落地的智慧城亦在該村附近,但目前該村尚未被列入廣州城市更新規劃中。

  和訊房產向接近星河灣的人士了解到,星河灣方面確實正在接洽該舊改項目,且目前意向也已較為明確。換言之,如無意外,星河灣會順利將莘汀村納入其正在壯大的城市更新版圖中。

  上述接近星河灣的人士還表示,城市更新會是星河灣接下來十分重要的一部分,雖未設立專門的城市更新部門,但已有團隊在負責該項業務拓展。

  翻查資料可發現,星河灣近一年來的低調擴儲似乎頗有成效,在廣州、深圳沙井、龍崗、東莞(樓盤)等地均已有城市更新項目在不斷推進中。

  有市場消息稱5月份剛公布舊改拆遷補償方案的廣州蘿崗蘿峰社區舊改主體開發商很可能就是星河灣;深圳聯合產權交易所6月22日發布的一份《龍崗區橫崗街道四聯社區新塘坑路72號物業-招租公告》中亦提到,該物業屬於2016-2020年龍崗區城市更新“十三五”規劃優先拆除重建範圍內且已與星河灣簽訂了城市更新合作協議。

  中小房企求生記

  中指院公布的2018年上半年全國房企拿地數據中,房企拿地面積基本與其規模成正比,但在土地資源越來越匱乏的趨勢下,即便是財大氣粗的大房企通過招拍掛獲得土地的機會也越來越少,奪地後高成本也帶來了後續開發盈利問題,因此收購、城市更新等方式越來越受到房企的重視。

  “現在招拍掛的土地不僅貴,還要配建、自持,拿城市更新的土地也是沒辦法。”合富輝煌熟悉分析師黎文江指出,出於城市發展需要,政府以後也會慢慢側重以城市更新的片區整體改造方式出讓土地,而類似於星河灣這種廣州本土企業,在獲取本土舊村改造項目方面會比外地和大房企更有競爭優勢

  如今城市更新已成為眾多大中小房企擴儲爭規模的重要手段,競爭也比以往更加激烈。和訊房產了解到,近期佳兆業、升龍集團等外來房企也都紛紛借助舊改項目加碼廣州,而除了星河灣,珠光控股、珠江實業(600684,股吧)等本土規模相近的房企也在加大獲取城市更新項目的力度,以此擴大土地儲備。

  但另一方面,此前舊改項目之所以並不被房企重視,也正是因為此類項目不僅復雜,而且需要沈澱的資金太多,開發周期和回報周期都更長,若非有經驗的開發商,往往很難啃得動。所以,通過舊改拿地,既是無奈,卻也是最好的方法之一。

  和訊房產了解到,此前星河灣在廣州的星河灣、星河灣半島等項目用地雖然也是向村集體收購的,但此類基本屬於單地塊項目,與需要整體改造的城市更新項目有著較大的不同。因而相比珠光控股、珠江實業等已有舊改項目開發經驗的房企,“新手”星河灣做城市更新項目時要解決的問題或許也會更多些。

  另外,曾有業內人士指出,如今的城市更新項目已從以往的單項目改造變為片區整體改造,難度增大的同時,對房企的要求也更高,而且不少會涉及到片區的經濟推動,產業轉型升級等問題,對開發商的產業引導和整體運營能力更是一大考驗。

  因而在努力尋找舊改擴張機會的同時,星河灣也開始招攬人才和試水更多的業務板塊。

  某招聘網站顯示,星河灣正在為其深圳公司招聘若幹名城市更新專員,主要負責城市更新項目的決策、公司及村委村民的關系維護、拆遷談判、拆遷補償方案編制等工作。

  業務方面,去年底與建設銀行(601939,股吧)集中簽約,建立住房租賃業務合作關系的33家房企裏,星河灣也是其中之一,按照約定,建行將給予從事住房租賃業務的房企以必要的金融支持,動員組織租賃房源供給。

  而早在2016年底,星河灣還曾與美的、碧桂園等另外15家廣東企業共同出資500億設立廣東省首個民營企業聯合投資綜合平臺——粵民投,定位金融與產業跨界合作平臺,主要從事金融、新興產業投資、收購兼並等業務。

(責任編輯:徐帥 )
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