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“三高地塊” 入市艱難

2018-07-11 07:59:17 第一財經日報 

  羅韜 張歆晨 陳淑貞

  [機構統計顯示,當年合計產生了超340宗三高地塊。按照正常的開發周期,兩年之後的2018年剛好是這些項目集中上市之際。然而,高地價的陰影之下,許多項目在當下的市場環境下無法獲得預期收益,甚至面臨虧本的窘境]

  [2016年7月,金地集團(600383,股吧)以88億元競得上海(樓盤)浦東新區祝橋鎮中心鎮區核心區G-10地塊,溢價率285.8%,成交樓板價33023元/平方米。]

  孫宏斌曾經公開聲稱“做房地產唯一的風險就是買貴了地”。的確,隨著全國樓市步入平穩發展階段,房價的上漲步伐戛然而止,那些拍賣會上風光無限的“面粉貴過面包”的項目,如同雞肋般刺激著開發商的神經。

  2016年是全國各地“三高”地塊(高總價、高溢價、高單價)頻出的年份。機構統計顯示,當年合計產生了超340宗三高地塊。按照正常的開發周期,兩年之後的2018年剛好是這些項目集中上市之際。然而,高地價的陰影之下,許多項目在當下的市場環境下無法獲得預期收益,甚至面臨虧本的窘境。

  拍地一時爽,結局很難料。擺在這些項目面前的選擇,唯有時間換空間延期推出,抑或是虧本入市回收部分資金。

  一位房企高管坦言:“對於大房企而言一個項目延期還可以通過其他方式對衝,而對於中小房企而言,砸在手上就是壓力,未來可能會被迫降價出貨。”

  眾多“三高地塊”承壓

  2016年7月,金地集團以88億元競得上海浦東新區祝橋鎮中心鎮區核心區G-10地塊,溢價率285.8%,成交樓板價33023元/平方米。

  按照規劃,該地要求配建保障性住房建築面積應占該宗地規劃總住宅建築面積的5%以上;全裝修住宅建築面積應占總住宅建築面積的30%以上(不包含保障性住房等),保障性住房的全裝修住宅建築面積應占保障性住房建築面積的100%以上;中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的60%;並且,受讓人應當按出讓年限自持建築面積不低於15%的住宅物業,這部分自持面積須用於租賃。

  按照規劃,金地本應2017年將該項目推出市場,不過受到當時市場冷淡影響,一直並未推出。

  時隔兩年,這個項目依舊處於難產狀態,按照目前的預售證審批和市場情況,即便推出,可能也將遭遇虧本。

  同樣折戟上海的還有廈門(樓盤)建發、中駿置業等閩系房企。

  2016年8月,建發中糧首開聯合體以總價67.9億元奪得寶山顧村住宅地塊,樓板價為53727元/平方米,溢價率115%。而中駿以6億元競得青浦區徐涇鎮徐南路北側08-04地塊,溢價165.16%,成交樓板價45070元/平方米。目前,寶山顧村二手房價格最高約6.6萬/平方米,按照當時樓板價計算,入市可能同樣是虧損。中駿的青浦項目地價雖然略低,但業內認為此時推出市場仍將面臨虧本風險。

  面粉貴過面包,在市場高漲的2016年看起來,房價的上漲足以抵消高地價的壓力,然而市場陷入調整,漫漫等待將是無法避免的結局。此前,克而瑞統計的2016年50宗高價土地顯示,有60%土地處於開工但未開售階段。包括上海、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)、蘇州(樓盤)、廈門、合肥(樓盤)等核心城市高價土地均處於難產狀態。

  以廣州為例,2016年的廣州市場,房價逐步進入補漲行情,彼時,開發商對於這塊補漲的市場充滿無限遐想,於是,土地拍賣過程中“面粉貴過面包”的情形再度湧現。克而瑞研究披露的一份針對當年土地市場的研究報告顯示,僅2016年廣州新誕生了7個高地價項目,其中大半已然動工甚至面市。

  然而,幸運與不幸之間往往只有毫厘之差。

  同樣是2016年拍出的高價地塊,中冶置地當初為了打開廣州市場而高價拍下的位於海珠區江燕路的萬寶冰箱廠地塊至今仍面臨困局。

  資料顯示,中冶為該地塊豪擲約30.7億元,折合樓面地價超過4.2萬元/平方米,該地塊的總用地面積為37893平方米,動工日期為2018年6月7日之前,竣工日期為2021年6月7日之前。目前,該項目已經進入施工階段,但何時才能面市尚不得而知。隨著樓市步入平穩階段,該地段周邊在售一手房平均價格為50000元/平方米。對於首次進入廣州的中冶置地而言,萬寶冰箱廠地塊的運營無疑是一場大考。

  如果說中冶這個過江龍終究要為自己的廣州戰場交一筆學費,那麽作為深耕廣州多年的時代地產,其於2017年3月拍下迄今為止廣州最高價地塊,就多少有點老馬失蹄的意味。

  2017年3月底,海珠區廣紙輕工地塊以55437元/平方米、總價約20.4億元的代價被時代地產競得,刷新了廣州樓面地價紀錄。時至今日,該地價在廣州市範圍內仍未被刷新。據悉,該地塊附近的金融街(000402,股吧)融禦銷售均價為5.8萬元/平方米,雅居樂海珠小雅則在5萬元/平方米左右。所以,時代地產所買下的這包面粉,在一年半之後依然貴過當地的面包。

  考驗企業運營能力

  沒拍到地難受三天,拍下地難受三年。面臨土地市場上的激流勇進,開發商大多深知其間的壓力。然而,市場長線看漲的預期,足以為開發商提供信心。事實上,過往的許多年內,高價地總是不斷被創造,而房價單邊上漲的走勢,確實給這些項目提供了安全下車的保障。

  2017年8月,時代地產的中期業績發布會上,該集團董事局主席曾就該地塊發表評論稱“地價不算非常貴”,因大灣區的經濟發展前景足夠給項目提供解套空間。但消息顯示時代地產尚未對外公布該項目的規劃方案,2018年也未有面市的計劃。

  毫無疑問,高成本土地在運營上,會對開發商提出更高的要求。八仙過海各顯神通,高價地如何成為樓王,是高價買地的開發商的一門必修課。

  在深圳,寶安尖崗山,泰禾的院子項目是深圳市場上最讓人期待的產品,其地價之高曾刷新全國人民的三觀。2015年12月25日,泰禾分別以29.6億和27.4億拿下深圳市寶安區尖崗山的兩宗宅地,後一宗地的樓面價為7.99萬/平方米,創下2015年全國土地單價最高的紀錄。

  過去,同地段共出讓過4宗宅地,發生時間分別在2003年、2004年、2009年和2012年。前三宗地均為招商華僑城聯合體競得,最後一宗地是當年的高價地,由中海以總價20億元斬獲,單價最高紀錄由2009年招商華僑城聯合體拿下的地塊保持,為1.88萬元/平方米。

  回看泰禾拿下的兩宗地塊的土地面積和總建面分別為27459.63平方米、57665平方米以及21433.33平方米、34290平方米,體量不大。容積率分別為2.1和1.6,是深圳罕見的低容積率地塊,適合建造高端產品。其所位於的尖崗山,也是深圳豪宅聚集地。正是這兩宗地塊在規劃上的特性,與泰禾旗下之高端產品院子系列較為匹配,這讓泰禾從拿地之初便信心十足。

  拿地之際,深圳土地、房市雙熱,市場對於泰禾在深圳的第一個項目,由泰禾打造的在業內有較高聲譽的院子產品極為期待。這個項目最初傳出的消息是,最早在2016年下半年或2017年入市,但至今仍未公開面市。

  2018年初,泰禾集團(000732,股吧)營銷副總經理兼深圳區域營銷副總經理劉偉對第一財經在內的媒體透露,深圳院子定於今年9月入市銷售,目前還在做產品的細化工作。鏈家數據顯示,目前尖崗山片區的二手洋房掛牌價在7.5萬~9萬元/平方米之間,別墅產品掛牌價在10萬~11萬元/平方米之間。

  在業內人士看來,即便泰禾院子系列能標出高於同地段產品的價格,但其逼近8萬/平方米的土地成本,依然是不小的一個負擔,如何成功解套,仍是行業普遍關註的問題。更為關鍵的是,目前深圳仍然存在政府指導售價。

  資料顯示,截至目前,深圳院子還沒有入市的跡象。可查詢得的消息顯示,1月30日,深圳市規劃和國土資源委員會寶安管理局同意核發上述兩宗地中其中一宗地的《建設工程規劃許可證》,而另一宗地,目前尚未取得該證書。

  

(責任編輯:何一華 HN110)
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