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天津樓市調查:“熱炒”冷卻 市場趨穩

2018-07-11 12:06:18 中國建設報 

  距5月16日天津(樓盤)“海河英才”計劃出臺至今已近兩個月,天津樓市經歷了從一房難求到市場熱度逐漸褪去的過程。房屋的銷售量從爆發式高潮趨向平穩,銷售價格也漸趨平穩。

  受訪專家表示,人才引進政策的市場需求釋放是短期的,其政策邊際效果正在逐漸減弱。數據顯示,“海河英才”計劃發布當周,天津二手房成交量環比增加283%,此後逐周下滑,現已基本恢復到人才政策發布前的水平。

  2018年6月5日,天津發布通知,要求進一步做好房地產市場調控工作。天津市相關部門強調堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,支持剛性居住需求,加大土地供應量,提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例,以更好滿足剛性購買者需求。

  業內人士分析,從6月的市場運行情況來看,此輪樓市成交高潮已經終結,隨著房地產市場調控力度不斷加大,新建商品住房供應充足,限購限貸政策將投機炒房者逐漸擠出市場,樓市供需保持平衡,在調控政策持續影響下,住房價格有望長期穩定在合理區間。

  邊際效應減弱 市場趨於平

  “全日制高校本科畢業生不超過40周歲、碩士研究生不超過45周歲、博士研究生不受年齡限制,可以直接在天津落戶,不需要其他任何條件。”相當於“零門檻”的條件,再加上一個被全國公認是“高考天堂”的直轄市身份,以至於“海河英才”計劃發布首日,天津就吸引了約30萬人申請落戶。

  時隔近兩個月,人才政策所帶來的熱度已明顯減弱,現在每天前來辦理落戶的申請者寥寥可數。據鏈家銷售人員介紹,“海河英才”計劃前一周,單日二手房成交套數為102套,政策發布兩天後的單日成交數激增至732套,而7月4日的成交套數為54套。雖然,二手房全市銷售均價為27457元/平方米,較之前稍有上漲,但是人才引進政策造成的市場需求釋放無法長期持續,現在每天成交套數與“海河英才”計劃發布前已經基本持平。

  據了解,進入6月以來,帶看量、成交量均有所下降。購房者多持觀望態度,選擇空間較大。根據購 房意向統計,目前購房者主要以剛需型、改善型自住為主。

  據統計,6月二手房帶看量環比下降19.1%,6月前3周,新增客戶量連續3周以10%水平逐周回落,存量住房的去化周期也在逐漸變長,市場整體態勢回歸到今年年初水平。

  受前期購房需求過度透支、房價上漲等因素影響,7月天津二手房延續了6月下旬的頹勢。雖然二手房市場供應充足,但成交套數減少、成交周期變長。熱點片區二手房源也不再“一房難求”,單套房源平均交易周期延長了3天左右。

  據中原地產銷售人員介紹,“在政策正式發布前,其實已經有消息傳言政府會發布人才政策吸引人才,所以有些天津的市民開始恐慌性買房,因為他們認為大量的人才引進勢必會帶動天津房價的上漲,所以政策發布前一周就有很多本地市民約看房子。”

  但在“海河英才”計劃發布後的96小時內,天津政府相繼頒布了4條政策,使得申請人數得到了一定的控制。加之,天津環城四區最近有幾個新的樓盤開售,市場供應充足,市民的恐慌心理隨之解除,現階段都采取觀望的保守態度。

  沒房沒工作 戶籍將會被打回原籍

  筆者在走訪天津各區行政服務中心時了解到,無房無工作成功落戶到天津的申請者,如果兩年後沒有將戶口落到房子上,戶籍將會被打回原籍。北方人才市場的一位工作人員表示,“人才市場也沒有辦法一直落著你的戶口,天津歷來的政策就是兩年清理一次集體戶口。”這就意味著,兩年內成功落戶的申請者若沒有在天津買房或是找到工作,戶籍將會被打回原籍。

  截至7月3日,天津市公安局已經派發逾1萬張準入證給“海河英才”計劃的申請者,其中超過七成都是在天津無房的申請者。並且,這些無房者中,在北京(樓盤)工作的北漂一族又占到了相當大的比重。

  由於北京落戶指標的限制,很多在北京工作的外地人都瞄準了這次機會,同時也是為了後代的教育升學著想,作為“高考天堂”的天津順理成章地成為了他們的最佳選擇,他們在這次落戶大戰中使盡渾身解數搶占先機。但就現在的形勢看來,這些申請者若想繼續領跑,買房是不得不走的下一步,也是真正享受天津落戶紅利的必然選擇。

  “6月20日前後,有一家五口來看房子,主人王先生在北京工作,是憑資格型人才落戶天津的,孩子明年就到上學的年紀了,落完戶就趕緊帶著父母一起過來看房子。他們主要看的都是周圍教育資源比較好的市內二手房,因為希望孩子以後能從小學就有個好的開始。”中原地產的工作人員介紹說。很多像王先生這樣的家庭,在成功落戶之後就馬上將買房提上了日程,近期很多的市內六區學區片的房子一上午就有兩三撥人約看。

  天津市人口服務管理中心的一位副主任表示,“我們確實不歡迎炒房,但不是說我們不歡迎買房,天津同樣是有限購政策的,因此,買一套房落戶在我們看來是人才願意來天津發展、為天津作出貢獻的一個表現。”買房也算是本次天津人才政策的一個門檻,對於大多數人來說,買了房子就意味著把家安在了天津,以後的家庭發展也就大多是圍繞這裏了。不敢說適用於所有人,但政策肯定是覆蓋大多數落戶者的。

  支持剛需 “小戶型”供應充足

  貝殼研究院二手房成交月度報告顯示,2018年5月,天津二手房成交環比增加255%,是其檢測的城市中成交量上升最明顯的。但從整體看,天津的房價並沒有像同樣在今年放寬人才政策的西安(樓盤)和重慶(樓盤)那樣攀升。國家統計局數據顯示,2018年5月,70個大中城市住宅銷售價格,天津二手住宅銷售價格指數環比上升了1.4%,漲幅排名第7位。其中,90平方米以下二手房住宅價格指數上漲1.8%。

  6月5日,天津市人民政府辦公廳下發了《天津市人民政府辦公廳關於進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》,明確了“房住不炒”的定位,嚴格落實天津市房地產市場調控政策,加強購買人購房資格審查,對不符合調控政策規定的,不予辦理相關購房手續,堅決遏制投機炒房,對擅自放松購房條件的,將嚴格進行追責問責。

  易居研究院最新數據顯示,6月天津二手房交易量已經逐周遞減至“海河英才”計劃發布前的水平,銷售價格較上月每平方米上漲不足1000元。“人才政策剛發布的那一兩天,確實有幾個靠近北京的樓盤聽說一夜之間漲了兩三千,但都是那一兩天的事兒,後來就沒有那麽兇了。”位於天津北方人才市場陽光100喜馬拉雅項目的工作人員說。

  陽光100喜馬拉雅項目位於天津市南開區的黃金地段,周邊配套齊全,離天津大學、南開大學都不到1公裏,附近還有重點小學。“因為考慮到兩年之內不把集體戶口落到房子上就會被返回原籍,很多落戶成功的人都在看房,他們基本看的都是小戶型的房子,也是我們這兒現在賣的最好的。”喜馬拉雅項目銷售人員說。

  自明確房地產市場“房住不炒”的定位後,天津購房者組成有了很大的轉變,以剛需消費者和改善型消費者為主。再加之“海河英才”計劃的刺激,“新天津人”也加入到剛需消費者的隊伍裏。此類消費人群以“小戶型”需求為主,因此各區新盤和二手房中的“小戶型”受到熱捧。“我們項目一共有238套,6月初推出的180套都是47平方米和59平方米的小戶型,就是為了契合這些剛需消費者的需要。”喜馬拉雅項目銷售人員說。

  不僅是天津市市內六區,連位於天津遠郊的許多樓盤也在6月相繼推出了大量的“小戶型”。位於天津往南40公裏的團泊湖因其水域面積寬闊,且周圍沒有工業,被稱為天津的“綠肺”。位於團泊湖的東區隨處可見正在工作的塔吊,據了解,坐落在這裏的就是富力新城。銷售人員說,“現在這個項目有大約40個銷售人員,每個銷售人員至少有七八個客戶,都是奔著小戶型去的。不過不用擔心,這次開盤我們的房源充足。”

  背景鏈接

  “海河英才”計劃公布後,當天即有30萬人申請,天津房地產市場迎來巨大利好。據諸葛找房數據研究院監測天津市二手房掛牌數據,5月6日之前,二手房的掛牌價一直處於下跌狀態,天津發布“海河英才”計劃之後,二手房價格回升。由此可以看出,人才引進計劃的實施對於房價有一定的帶動作用。

  從降價、漲價房源數據來看,計劃頒布前幾天,降價房源量急劇減少,但仍遠遠大於漲價房源量。自5月16日“海河英才”計劃公布之後,當天天津市的漲價房源量顯著上漲,5月15日漲價房源量僅有113套,5月16日暴漲至208套。此後幾天持續上漲,在5月20日,漲價房源量高達1128套。而降價房源量在計劃公布之前基本上保持在1000套以上,計劃公布以後下跌至500套以下。不管是從天津市的二手房的掛牌價還是房源情況來看,計劃的實施在一定的程度上刺激了天津市房地產市場。

  但是“海河英才”計劃屬於短期利好政策,在政策公布的短期內會使得需求突然大增,並不能持續帶動市場發展。

  由於新房價格受到政策指導,所以新房價格不會有較大變化,只是成交量受影響上漲。二手房方面由於去天津落戶購房的人才大部分是為了享受天津優質的教育資源,落戶購房區域大多集中在城區。政策公布後,城區需求上漲,房價止跌輕微回暖。

  由於落戶人數較多,需求短期暴漲,天津房地產市場出現混亂現象,為了讓“人才引進”政策真的服務天津發展,遏制炒房行為,天津不斷政策加碼,根據市場變化情況為調控政策“打補丁”。6月5日,天津市政府印發《關於進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》,表態毫不動搖地堅持房地產市場調控目標,毫不動搖地維護調控政策的連續性和穩定性,支持剛性居住需求,堅決遏制投機炒房,營造規範有序的市場秩序,保持房地產市場平穩健康發展。

  從長期發展潛力來看,天津產業結構較好。以2014年為分水嶺,第三產業占比首次超過第二產業。之後第三產業保持趨勢上升,截至2017年,天津第三產業占比為58%,高於成都、武漢(樓盤)等城市。良好的產業結構,有利於天津在後期通過吸引人才後,快速發展第三產業帶動經濟發展。

  天津人才政策是引導經濟發展的開端,保持政策高壓,穩定房地產市場真正吸引人才而不是炒房客的流入。用人才帶動產業結構和發展環境優化。而健康的經濟環境也必將使得房地產市場進一步穩定。

  來源:諸葛找房

(責任編輯:宋虹姍 )
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