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上半年成交平穩收官,下半年三四線仍是重點

2018-07-11 19:28:43 和訊名家 
  總價及單價榜入榜門檻擡升

  三四線高總價地塊增多文/研究員 吳嘉茗

  2018年6月,土地市場並未在年中出現成交“翹尾”,上半年土地市場平穩收官。一二線城市成交占比在5月份落入低位之後,6月份市場份額如期回升,受此影響,溢價率指標也在6月份出現了回落,重回2018年以來的低位運行狀態。

  市場走勢

  供應增加成交持平,土地均價環比上漲

  6月份土地市場供應持續回升,全國336城經營性土地供應建築面積升至21999萬平方米,環比上漲18%,與上月漲幅相當,供應幅數為3015幅,環比僅增加1%,本月供應地塊的平均體量相對較大,整體來看第二季度的土地供應持續上漲,各月同比也主要表現為上漲,為下半年的土地市場成交發力奠定良好基礎。

  2018年6月份,土地市場表現為量平價升,成交建面環比幾乎持平,上半年土地市場“大小月”的走勢終止,預計下半年土地市場的成交規模還將繼續回升。6月份CRIC監測的336城經營性土地成交共3001幅,幅數方面同環比分別上漲了11%和8%;成交建築面積19639萬平方米,環比幾乎持平,同比漲幅達到10%。

從同比來看,2018年上半年各月的土地成交建面同比均上漲,主要得益於三四線城市的持續放量支撐整體成交規模。

  雖然成交建面環比維持穩定,但一線和二線城市的成交面積環比大幅回升,三四線城市成交建面環比下降,各能級城市的成交占比也有所調整,加之一線和三四線城市的土地成交均價上升,整體土地均價也環比上漲,帶動成交規模環比大幅提升。

  本月土地成交總體來看一線城市回穩,二線城市由於成交地塊分布郊縣化持續嚴重,導致成交總價和單價環比回落,溢價率也大幅下跌,三四線城市成交面積有所收縮,但土地均價上漲至高位,各能級市場走勢差異較為顯著。按目前一二線市場管控力度不減的趨勢,需求還將持續外溢至三四線城市,未來三四線城市的土地市場規模難以大幅減少。

溢價率
溢價率

  溢價率高位回落,投資拿地重歸理性

  溢價率方面,6月份整體溢價率為22.2%,環比大幅下降14.9個百分點,上月土地成交平均溢價率大幅上升,但僅僅過去一個月,溢價率重新回到今年以來低位運行的常態。從各能級來看,本月一線城市的土地成交溢價率上升9.8個百分點,達到11.1%,主要由於北京(樓盤)、廣州(樓盤)均有含宅地塊以49%、45%的高溢價成交。

  二線城市和三四線城市本月成交溢價率都有所回落,環比分別下降15.9和11.6個百分點,結合成交均價的變動來看,二線城市均價下滑,溢價率也相應下滑,三四線城市的均價回升,但溢價率下降,主要是由於煙臺(樓盤)、無錫(樓盤)、湖州(樓盤)等本來土地起拍價就偏高的三四線城市本月成交量較多,但多數為低溢價成交導致。無錫濱湖區本月成交兩宗地,樓板價分別為1.1萬元/平方米和1.4萬元/平方米,相比同板塊內去年10月成交的純住宅地塊1.6萬元/平方米的樓板價有所下降,投資拿地理性回歸。

重點地塊
重點地塊

  榜單門檻提升,三四線城市高總價地塊增多

  從6月份重點地塊的成交情況來看,土地熱度重新攀升,總價及單價榜單的入榜門檻均有所擡升,且與以往高總價地塊幾乎全部來自一二線城市不同,本月有有3宗地塊來自三線城市,分別來自義烏、佛山和東莞(樓盤),都是來自長、珠三角的熱點三四線城市,受到周邊重點城市紅利輻射、自身經濟實力也較為雄厚。

  綠地以41.83億元競得義烏老城區中心純住宅地塊,碧桂園更是以385%的超高溢價競得一宗位於佛山(樓盤)順德區的商住地塊,該地塊主要打造地鐵上蓋商業,為佛山標誌性TOD模式地塊之一,萬科競得東莞南城街道一宗商住地,總價25.48億元,同時還有“自持面積20%+自持5年”的要求,被稱為東莞史上條件最嚴苛地塊。

  巧合的是,本月總價與單價榜首也均由同一宗地塊摘得:北京順義區008號地塊以68.54億元由中鐵置業競得,溢價率高達49%,環比上月最高總價下調了36%,地塊樓板價為44981元/平方米,環比上月下降19%;總價門檻地塊為華宇+華僑城+旭輝聯合體底價競得的重慶(樓盤)兩江新區的一組地塊,成交總價24.5億,門檻值環比擡升了13%。

土地月報|上半年成交平穩收官,下半年三四線仍是重點
  單價榜單方面,榜單整體上調較為顯著,但其中有多幅零溢價地塊上榜,主要是由於這些地塊來自熱點城市的核心地段,本身價值起點較高,門檻地塊為義烏市老城區中心的絕版地塊,整體配套條件優秀,由綠地以41.83億元總價競得,樓板價15810元/平方米,為近5年以來義烏總價最高地塊。

  杭州(樓盤)作為長三角重點二線城市中,近期土地市場熱度相對持續較高的城市,其中蕭山經開區板塊市北單元一直是炙手可熱的區域,6月15日出讓的蕭政儲出(2018)18號地塊吸引了多家房企前來競價,最終被濱江以27.48億元的總價競得,溢價率為41.79%,這是2018年以來蕭山區成交的第9宗純住宅地塊。據規劃來看,該地塊附近是濱江和奧體等板塊,能夠承接濱江和主城的雙向外溢需求,區位優勢十分明顯。

總 結
總 結

  6月,地方政府調控重點更多的放在了商品房市場方面,發布土地類政策頻次有所降低。月初湖北、深圳(樓盤)相繼發布了供地結構改革的相關文件,深圳更是明確指出要加強人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地,在新增建設用地中占比應當不低於60%。6月11日四川(樓盤)省出臺通知,要求加強融資管理,制止違規的以地融資。月末,石家莊(樓盤)繼續推進商業用地去庫存,允許符合條件的區域更改商服用地性質。

  2018年上半年,一線城市及部分熱點二線城市的供應持續縮緊,但在三四線城市的土地供應持續發力推動下,土地市場整體的成交規模同比依舊顯著上漲。結合各城市公布的2018年供地指標來看,雖因“分城施策”導致供地增減不一,但整體來看下半年土地成交規模還將上升。同時慮及租賃用地、人才用地等保障類地塊的占比會持續增加,熱點城市的商品住宅用地資源會更加緊張,城市核心區域地塊成為更加稀缺的資源,預計下半年一二線城市的土地出讓重心將繼續向周邊縣級市或郊縣轉移,租賃用地也會在土地市場中處於更重要的地位。

    本文首發於微信公眾號:克而瑞地產研究。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:張洋 HN080)
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