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上海樓市冰凍,你所在的城市也會如此麽

2018-07-12 07:30:28 和訊房產  真叫盧俊

  前兩天的文章刷屏了,不僅微信閱讀量創了新高

  一些親朋好友和我說相關文字在各種論壇貼吧裏在傳播,或許這樣的人肉類文字能夠更加讓大家感同身受

  大家在感受上海二手樓市速凍的同時,不少人也在後臺詢問,自己所在的城市,會不會也即將經歷上海這樣的樓市寒冬

  今天就回答這個問題,希望能夠解決大家的困惑

上海樓市冰凍,你所在的城市也會如此麽
  第一個問題,上海這個城市,房價比較有風險的地方在哪裏

  首先需要強調的是,這個風險並不是指房價會掉還是怎麽樣,畢竟長線來看,對於這個城市能級來說房價還是比較穩健的,我們只說相對的,可能需要盤整的

  上海的格局,整體比較健康的是外環內區域以及環滬區域,外環內因為供應量稀缺,所以整體供求結構還是比較穩定的,環滬區域因為價格低窪,所以風險也不大

  風險比較集中的地方在於郊環附近的一手房或者次新房,原因有幾個:

  第一個,過去兩年的土地成交重點都集中在這些區域。價格對預期的透支比較厲害,而且目前處於配套以及各種規劃艱難變現的階段,所以後面3年的價格攀升會有一定程度的受阻

  另外,遠郊區域的人口導入沒想象中那麽踴躍。目前整個上海都在控制人口,真正有購買力的人口又集中在市中心,遠郊位置的需求度,或者中心擠壓出來的需求都沒那麽多

  最後一點,環滬市場又分流了最後一波客戶。城市群發展本質上就是讓跨城生活變成可能,不論是地鐵還是高鐵或者開車,這種情況都已經變成了現實,再加上價格和限購的姿態

  所以這一塊的風險在後面2年的郊環區域是我相對比較不看好的地方,如果你是我朋友,我都不太推薦的地方

上海樓市冰凍,你所在的城市也會如此麽
  那對於其他城市來說呢

  如果你所在的城市,符合下面我所說的,那麽我們對樓市預期,或許需要更多的審慎空間

  1、 當下的樓市火熱,是不是從土地市場開始帶動的

  土地價格預期過高是最容易透支價格的一種方式,上海在2015年的樓市高潮正是從土地市場開始,直接使得後面兩年透支了未來五年的房價預期,從而直接導致了今年價格的回調

  所以如果你在的城市樓市的火熱是從土地市場開始,那麽很有可能後面的冷,就會從二手房開始

  2、 市場的底層接盤是否匱乏

  我們關註樓市,本質上頂層的需求永遠是不缺的,任何市場裏最有錢的人永遠在買房,能夠幹擾金字塔結構的往往來自於中斷和底部,而我們需要關註的是,底層買最剛需的那一群人,在如今的市場裏是否變得稀缺了。

  核心我們需要關註第一,這個城市是不是限制外來人口導入了,第二這個城市對於土著的首套房持什麽樣的態度,如果這兩個都很嚴格,那麽就要小心了

  3、 市場主力需求是否來自置換

  上海如今遇到最大的問題不是因為客戶沒有購買力,而是客戶的購買力都是需要賣掉房子之後才能買房,而在頂層政策沒有利好的時候,這樣的置換周期就會被人為的拉的很長,過長的置換周期也直接把樓市陷入冰凍

  4、 一手房是否進入搖號限價的新型模式

  這一點也是很關鍵的,各位不要覺得搖號限價這樣一手房更加難買了,這個其實只是熱點樓盤的個別現象,但凡有一些一手房銷售情況並不好,那麽他對周邊的二手房直接進行幹預,如果恰巧幾個一手房連城一個片區,那麽輻射的範圍也就更廣了

  你所在的城市會不會經歷,你大概看這四點就可以了,如果這四點你在的城市全部具備了,那未來樓市不好或許就是大概率,但是如果只有一兩個,哪怕有一條不符合,那我們對樓市或許就不需要那麽悲觀

  上海不湊巧的是,這些不好的全部經歷過了

  以上為正文,來自盧俊

(責任編輯:徐帥 )
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