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兩年數千億債務壓頂 房企融資忙

2018-07-12 07:42:26 北京商報 

  在2015年下半年及2016年借著低利率公司債大規模“積草囤糧”的房企,從今年下半年開始的兩年內,將面臨高達數千億的債務償還壓力。但融資環境已由昔日的寬松轉為緊縮,房企境內信用債、非標融資等渠道都遭到堵截,融資難度明顯增大,海外發債、信托募資等再度升溫。業內人士預計,中小房企在2018年將面臨困境,不排除有企業被兼並,而對於所有房企而言,降低杠桿率都是目前最重要的工作。

  還債高峰來臨

  上半年的最後兩個月,房企被一波發債“中止潮”攪得有些鬧心,這些債券發行的目的是為了“續命”,因為從2018年下半年開始,房企就步入了回售高峰期。

  據海通證券(600837,股吧)測算,地產債將在未來2-3年迎來到期高峰。存續地產債中,2018年需要償付的規模為1613億元,是2017年的2.3倍,其中下半年是上半年的近3倍;2019-2021年需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元;此外,存續地產債在2018年進入回售期的超過3800億元,2019年也接近3700億元,規模之大史無前例。

  之所以有如此之大的償還壓力,是因為2015年下半年和2016年房企曾借著政策紅利大規模“積草囤糧”。彼時樓市主基調是“去庫存”,加上2015年初公司債發行難度被降低,一些大型房企的發行利率一度低至3%。

  房企債券融資需求由此得到釋放,發行規模出現井噴。克而瑞研究中心數據顯示,2015年監測的108家典型房企融資總規模達1.36萬億元,融資規模是2014年同期兩倍。其中,房企票據、債券類融資成為房企融資的主流方式,金額達7376億元,占比54%;2016年1-11月,108家房企融資總規模達1.12萬億元。而房企債券的期限結構多采取3+2年、2+1年等,也就是從今年下半年開始將大批量到期。

  但面對即將到來的還債高峰期,房企還想以低利率融到資已不是易事,甚至連融資本身也受到了諸多限制。2016年10月,新一輪樓市調控拉開大幕,房企發債瞬間跌入寒潮,當年四季度發債規模即比一季度縮水超六成,2017年繼續下降,到了今年5月還出現了一波密集的發債項目中止。

  “求錢若渴”

  這只是房企融資困局的冰山一角。樓市調控以來,針對房地產行業的違規融資例如土地融資、首付貸等遭全面嚴查,私募資管、銀行委托貸款等也不同程度受到嚴控。克而瑞研究中心數據顯示,今年5月,監測的108家房企新增融資額為579.69億元,同比下跌45.3%。融資結構中,銀行貸款環比下降29.67%;受債市波動影響,房企的票據、債券發行額縮量明顯,環比下降49.9%。業內機構還指出,隨著4月資管新規的出臺,大部分投向房地產行業的非標融資也將在2020年底前無法續發或存續。

  不少房企的負債率已經拉響警報。Wind數據顯示,今年一季度末,我國房企資產負債率上升至79.42%,創下13年新高;資產負債率超過80%的A股上市房企近40家。有銀行業人士曾透露,負債率超過70%就很難得到貸款,這是一條“隱形警戒線”,也有業內人士表示負債率警戒線是80%。國資委主任肖亞慶此前曾公開點名兩家負債率超過85%的央企,分別是中國鐵物和中鋼集團,均是靠鋼貿業務虛增規模,引發債務風險。

  與此同時,許多房企的現金流也告急。Wind數據顯示,A股128家上市房企中,一季度現金及現金等價物凈增加額為負的房企達到72家,占比超過一半。

  被按住資金命門的房企開始轉戰其他融資渠道。據中原地產研究中心統計數據顯示,截至2018年前5個月,房地產企業海外資本市場融資數據達到了71筆、293.72億美元,與2017年同期的31筆、127.85億美元相比上漲幅度達到了130%。此外,房地產集合類信托的發行規模也占到全部發行產品的約1/3,但信托融資成本相對也較去年提高2-3個百分點,尤其是中小房企融資成本普遍提高。

  降杠桿率為當務之急

  另有分析師指出,近兩年房企融資模式有所創新,比如購房尾款、物業費等ABS融資和永續債融資,還有其他非標債權融資和民間借貸等方式,這些債務並未計入負債中,房企所要面對的債務危機遠超過市場想象。

  央行在6月下旬發布的《中國區域金融運行報告(2018)》中就批評房地產企業的高負債率。“一些房地產企業負債率較高,償債壓力較大;部分城市新房、二手房價格倒掛;租賃關系不穩定,市場不規範,監管難度較大,房地產市場長效調控機制有待完善。”央行在報告中如是寫道。

  值得一提的是,房企兼具金融屬性,對杠桿的依賴性強,負債率的失控與房企高杠桿經營模式不無關系。“2018年,房地產企業最重要的工作就是降低杠桿率。”中原地產首席分析師張大偉表示,在規模化競爭格局背景下,非常明顯的拿地加速過程也推動了房地產企業的融資需求。但房企因為2016年替換了部分高成本資金,房企資金鏈依然寬裕,隨著調控持續,發債等渠道還有可能收緊,房企的壓力將越來越大,2018年將是房企最近四年資金壓力最大的一年。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為,其實兌付的風險預警在2017年就已經存在了,但目前政策的持續性超乎預期,至今沒有寬松跡象,所以從時間上看,雖然企業對還債高峰期有所準備,但是償債方面的壓力仍比想象要大。“現在購房需求帶來的資金回籠速度還是可以的,並不是很尷尬,換而言之,搖號政策持續,市場交易本身並不悲觀。但是如果各類高杠桿債務多,那麽兌付壓力、部分保證金繳納壓力、部分到期收益兌付壓力等,都會倒逼此類房企采取股權質押、增發,或者說以價換量銷售。”嚴躍進分析道。

  中小企業受影響程度預計最大。張大偉表示,部分城市調控已影響房企銷售,龍頭房企壓力不大,中小房企將面臨困境,預計年內還將會出現多宗股權融資,中小企業被兼並。申萬宏源(000166,股吧)在一份研報中也指出,目前銀行端的開發貸、信托與信用債的融資名單正逐步打通,信用融資風險統一管控,通過整理房地產存量信用債和2018年新發債券的融資主體變化可以看到,上市公司、央企、規模房企融資比重大幅提高。未來融資壓力大時,行業有望加速洗牌。

  北京(樓盤)商報記者 程維妙

(責任編輯:邱利 HN154)
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