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廣州高價地項目頻發入市信號 調控高壓給賣方市場信心劃紅線

2018-07-12 21:05:49 每日經濟新聞 

  每日經濟新聞(博客,微博)記者 吳抒穎 每日經濟新聞編輯 梁秋月

不同於其他三座一線城市,廣州樓市的走勢近年來可以用“波瀾不驚”來形容,鮮有“公證搖號”、“排隊驗資”的情況出現。

  不同於其他三座一線城市,廣州樓市的走勢近年來可以用“波瀾不驚”來形容,鮮有“公證搖號”、“排隊驗資”的情況出現。

  但如果回溯過去兩年的土地市場,廣州也曾誕生過數宗令外界關註的高價地。在經過一段時間的規劃與建設後,這些項目紛紛在2018年下半年發出入市的信號,等待市場檢閱。

  高價地項目多數誕生於市場環境較好的年份,開發商對於項目本身普遍存在較高的預期。但隨著調控的深入,市場能否給予充分的回饋仍是未知數。多名接受《每日經濟新聞》記者采訪的房企內部人士、中介代理人士均認為,在調控高壓的情況下,下半年廣州樓市仍將保持平穩。

  紮堆預入市

  2018年6月,位於番禺萬博商圈的金地奧壹府正式亮相。公開信息顯示,奧壹府首期開放20套面積在205~280平方米的別墅產品,以及147套建面在130~180平方米的高層洋房。

  這是一宗誕生於2017年1月份的高價地,彼時,金地經過129輪競拍,以18.7億元的總價競得番禺官堂村地塊,總用地面積為2.17萬平方米,計容建築面積為5.7萬平方米,且金地須配建5600平方米高級人才住宅及提供2.21萬平方米的拆遷安置房,扣除配建成本後的樓面地價達33660元/平方米。

  雖然總價不高,但這一樓面價在當時已經超過或者持平於周邊項目的樓價。對於金地而言,顯然是一個不小的挑戰。多名熟悉廣州市場的機構咨詢人士向記者指出,按照目前的地塊條件測算,這宗地塊的回本價要去到5萬元~6萬元/平方米。

  目前萬博商圈的住宅在售項目較少,根據鏈家的數據,靠近這一板塊的雅居樂板塊目前二手房均價為3.8萬元/平方米;星河灣板塊均價則為3.2萬元/平方米。《每日經濟新聞》記者以購房者身份向壹粵府銷售人員了解相關情況,對方表示目前沒有預售證尚不清楚具體價格,但洋房總價差不多七八百萬元,不會超過一千萬元。預計月底開盤。

  上述銷售人員續稱,由於套數不多,目前的意向客戶數量仍算可以。一名熟悉這一片區的中介人士指出,這一樓盤價格較高,但由於萬博的定位是廣州的第二CBD,周邊也沒有住宅新房在售,因而項目的去化情況應該比較樂觀。

  與金地奧壹府路徑類似,位於白雲區的高價地項目龍湖首開天奕也進入了密集的宣傳期。2016年11月,龍湖首開聯合體以總價32.23億元,配建30150平方米保障房競得這宗地塊,計算保障房的建安成本實際付出地價成本高達46958元/平方米。上述多名機構咨詢人士推算,這一項目的回本價接近8萬元/平方米。

  目前這一項目暫時未有開盤的具體時間節點,鏈家網的數據顯示,項目周邊均價在4.4萬元/平方米左右。一名熟悉這一片區的本土房企營銷人士告訴記者,該項目都是大戶型,定位高端,且經過一輪補漲之後,白雲區是有一些定位較高的樓盤單價能夠達到七八萬,如果算上龍湖的產品能力,“還是不缺人買的”。

  調控高壓線

  高價地集體吹響入市號角,賣方市場信心十足?但實際上,如果拉高至全市的維度來分析,廣州樓市下半年並沒有看到有風向轉變的可能性。上述房企營銷人士向《每日經濟新聞》記者分析稱,“短期來看,限購不可能放松,加之廣州的產業結構沒有發生根本性改變,價格上漲,沒什麽空間”。

  一個事實是,2018年6月份,住房城鄉建設部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等部委聯合印發了《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》,決定於2018年7月初至12月底,在全國等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動,廣州也在此列。

  據多名廣州本土的房企內部人士、中介人士確認,7月11日開始,這一行動已經在廣州開始,打擊的重點包括投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告。

  除此以外,廣州目前也是嚴格執行網簽限價的城市,且尚沒有明顯放開限價的跡象。以番禺區為例,多名樓盤銷售人員向記者確認,這一區域的一手房網簽限價在18200元/平方米左右,但據鏈家網的數據,目前番禺區的二手均價已經到了27000元/平方米,很多樓盤不得不通過裝修合同的方式來填平這一價格差,但客觀上來看,這又擡高了置業門檻。

  記者獲得的一套物業銷售數據顯示,該套物業的銷售均價為32000元/平方米,按照限價18200元/平方米計算,尚有13800元/平方米的差價。剩余這部分差價只能通過裝修合同的方式來填補,而這一部分業主需要全額付款或者分期五年。

  “相當於至少要五、六成的首付,320多萬元的房子,首付達到170多萬元。”該樓盤的業主指出。

  事實上,不僅是政策面沒有放松,從資金面上來看,目前銀行對於個人住房按揭的放款條件也相對嚴格。一名四大行負責個人按揭的人士告訴《每日經濟新聞》記者:“目前放款,基本上集中在月初。我們支行七月初放款後,最近幾天就再沒有個貸放過了。”

(責任編輯:崔晨 HX015)
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