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受益高周轉 上半年近10家上市房企利潤預增超200%

2018-08-10 01:47:13 每日經濟新聞  吳若凡

  又到了房企向股東匯報上半年業績的時間。這一次,房企普遍開啟了預增模式。

  據《每日經濟新聞》記者不完全統計,截至目前,已經有超過30家上市房企發布了2018年上半年業績預告(快報),其中利潤增幅預計超200%的有近10家。

  在已公布業績預告的企業中,中交地產上半年凈利潤預計為3.03億元,同比增長2948.33%;恒大預計上半年稅後凈利潤則超520億元,暫居行業首位。房企普遍預盈下,也有預虧的企業,如中弘股份(000979,股吧)。該公司預計上半年內歸屬於上市公司股東的凈利潤虧損14億元,比上年同期下降4876.59%;基本每股收益虧損約0.17元。

  今年的半年報披露才拉開序幕,便已漲跌分明、差距明顯。在業內人士看來,2018年整體凈利潤,主要受到2016年、2017年銷售結轉收入和利潤率情況的影響。如今,房企越來越強調通過銷售回款拿地,將現金用到極致,利用高周轉降低開發成本、提升利潤率水平。

  多家房企利潤增幅喜人

  在截至目前發布半年報預告的房企中,不少企業利潤的成色頗足。

  以碧桂園為例,其預計上半年凈利潤大幅增長,其中股東應占利潤同比增幅不少於50%。

  恒大上半年實現銷售金額3042億元,同比增長24.6%;稅後凈利潤超520億元,核心業務利潤超546億元,同比大增100%以上。雖漲幅不如中交地產等,但凈利潤數值領先。

  而一向以穩健低調著稱的保利,其發布的業績快報顯示,上半年歸屬於上市公司股東的凈利潤為64.92億元,同比增長14.90%;基本每股收益為0.55元,同比增長14.06%。

  在第一梯隊之外,如陽光城(000671,股吧)上半年歸屬於上市公司股東的凈利潤,也較上年同期大幅增長200%左右。

  《每日經濟新聞》記者註意到,碧桂園的業績增幅,主要是集團可確認收入的物業增加,及物業的平均售價及毛利率增長所致。而陽光城亦同樣受益於房地產開發項目結算收入的大幅增加。

  實際上,衡量房企的上半年業績,一個不容忽視的指標是結轉收入。

  安居客首席房地產分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者,由於房產的預售制度,銷售收入反映到報表上往往存在一定滯後性。上半年房企利潤上漲更多反映的是前期市場銷售情況,即是2016年、2017年建造並預售的項目。由於前幾年房價上漲較為明顯,加之2016年的“高價地”項目大多尚未結算,所以上半年房企的財報數據增幅亮眼,屬於正常現象。

  不過,國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝則表示,單看增幅意義不大,要看利潤增幅前的基數是多少。並非所有房企的利潤都能反映房地產業務的盈利水平,尤其是資本市場,關註的凈利潤指標構成較復雜。比如,可能需要撇除股票投資收益、出售子公司的收益,以及物業重估收益等。

  結轉收入效益顯現

  不過,能將2016年、2017年的收益體現在2018年上半年的利潤裏,也對企業的營業周期、資金周轉速度有一定要求。

  一般而言,營業周期短,說明資金周轉速度快;營業周期長,說明資金周轉速度慢。上述業內人士指出,周轉速度快的企業,資金回籠速度就快,可能在1年半左右;而周轉速度比較慢的企業,資金回籠周期需要3年左右。

  同時,由於我國實行預售制度,房企賣房時是預收賬款,而不是營業收入。賣房後有一定時間差,收入才能計入利潤。時間差體現了房企的運營效率,也影響其進一步發展。畢竟,一個公司資產周轉率越大,資產使用效率越高,才能使每一單位資產產生的銷售收入越多。

  “2年左右時間差不多是行業的標準水平。”上述人士表示,“要做到運營效率高,就需要真正做到低成本、低杠桿、低負債、高周轉,這樣的房企,其實並不多。”

  受益拿地時間差

  上半年不少房企利潤的大幅增加,還得益於拿地的時間差。

  張波告訴記者,上半年的利潤,大部分是以2017年的項目銷售結轉收入減去各項成本費用所形成。因而影響房企利潤的因素除了銷售收入外,主要包括土地獲得成本、營建成本及三項費用(銷售費用、財務費用、管理費用)。

  開發商拿地的節奏不盡相同,拿地成本會不太一樣。如果是2014年~2015年拿的地比較多,那麽土地成本要比目前地價低很多。而土地成本低,凈利潤就相對較高。如果是2016年拿地,當年高價地眾多,地價相對已高,能取得的利潤空間在一定程度上遭到壓縮。

  “其實從目前體現在利潤表的項目看,2016年階段拿地的房企比較多,所以不是所有房企凈利潤都比較高。尤其是如果把當時的高價地項目拿來銷售,現在凈利潤就不會這麽高。”張波表示。

  周轉率仍是重中之重

  實際上,從周轉速度來看,房企在2016年之前拿的地,絕大部分都已入市。由此,面臨後續高價地入市的階段,房企要如何保持凈利潤的增加?

  在張波看來,房企對此有幾種常見手法,例如虛報完工進度。即,未完工虛報已完工,並以此增加收入結轉。

  “還有一種手法是延緩成本結轉,減少應該按比例結轉的土地成本。例如按照進度是30%的土地成本,但企業可以按照20%的土地成本來報,凈利潤就高了。此外,通過公允價格變動損益調節來操縱利潤,也可能使賬面上的利潤保持一個較好態勢。”張波直言。

  黃立衝則告訴《每日經濟新聞》記者,凈利潤中還包括非經常性利潤,這是和主營業務不相關的收入,比如買賣固定資產所得,因而不排除企業會通過物業重估來實現利潤;其次,銷售利潤、投資物業升值、持有第三方股票大幅上漲等,均是利潤的構成部分。

  在業內人士看來,利潤是企業多個部門共同的“傑作”,能夠體現一個企業各方面的能力,也非常直接地折射出企業的賺錢效率。利潤背後,當“快拿地、快生產、快銷售”已經成為房企的主流,周轉率依然是當下房企比拼的重中之重。

(責任編輯:趙艷萍 HF094)
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