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廈門房價地價C位領跌 二線城市或魚貫跟進

2018-08-10 07:15:26 21世紀經濟報道 
  對於廈門領跌的市場行情,多名業內人士指出,過去房企拿高價地以時間換空間的可能性變小了。

  廈門樓市行情,撕開了二線城市房價地價回落的一道口子。隨著廈門地價腰斬的消息傳出,廈門樓市行情被推到風口浪尖。

  事實是,今年以來,廈門一、二手房房價均價下跌在30%左右。地價相應也開始下跌,來自廈門克而瑞研究中心的數據顯示,2018年以來廈門平均樓面價為2.18萬元/平方米,相比2017年下降近20%,與2016年的峰值相比,下降約30%。

  對於廈門領跌的市場行情,多名業內人士指出,廈門房價去年漲幅全國領先,房價下跌進而傳導到地價下跌;另一方面,過去房企拿高價地以時間換空間的可能性變小了。

  今年年初,來自第三方機構數據統計,2017年廈門房價漲幅以16.9%位居全球第五。一名房企人士透露,廈門在2017年漲幅確實過大,同一個項目年初賣2.3萬、2.4萬元/平方米,到年底盡管政府限價,房價還是上漲到3.7萬,甚至4萬元/平方米。

  上海(樓盤)中原市場分析師盧文曦指出,全國樓市整體在降溫,廈門房價回調趨於合理。廈門房價下跌表現在兩大方面:島內兩大區出現價格震蕩;但島外一些區跌幅就比較明顯了,比如翔安區,去年下半年達到3萬多元/平方米,但今年跌到1.5萬元-1.6萬元/平方米。“在市場受到壓力的時候,外圍區域房價不抗跌是共同現象”。

  多名房企人士則指出,廈門僅僅是撕開了這一輪房價上漲最後行情的一道口子,後續還會有城市出現類似情況,下半年或打開房企拿地窗口。一個事實是,多家房企表態廈門或者國內部分城市拿地機會已出現,目前在頻繁看地。

  融僑集團首席品牌營銷官張巖透露,房企在廈門的布局也是理性所為,並非硬扛,政府也不允許捂盤惜售。今年房企的資金成本高了,普遍10%以上,成本與漲幅是逆向的,所以房企打折出售的概率也會較高。

  房價地價雙雙下跌

  記者查詢相關部門數據獲悉,從一手房來看,2018年前7個月全市住宅均價40201元/平方米,同比上漲16.3%。也就是說哪怕現在廈門市場下行,但其實一手房價比去年還是要高的。因為早期的價格都受到政府的嚴格限制,近期政府對高價項目的備案放松了一些。

  如果從二手房來看,7月,廈門鏈家二手房成交價為40590元/平方米,相比去年9月46150元,下跌12%。如果與2017年2季度的市場最高峰相比,全市跌幅在15%-20%。一名房企人士指出,廈門投資客占比較大,當市場回調時,這些高杠桿操作的投資客就會往外拋售,早期的投資客杠桿過高,現在急於拋售,所以會出現個別單價下跌萬元的案例。但相對泡沫擠出還是賺了。

  “廈門房價完全是由地價支撐的。”三盛地產品牌營銷總經理朱黎民分析認為,廈門成為全國領跌風向標,原因之一在於廈門島內各個區域的土地出讓價格,業內都非常關註。全國房價會有一個築底的過程,但不會懸崖式下跌。

  從表象上來說,7月份翔安一場土拍,由金地、華潤、廈門國貿(600755,股吧)聯合體以1.89萬元/平方米的樓面價摘得地塊,溢價率僅5%,相比2016年上述翔安地塊樓面價拍到3.8萬元/平方米,地價確實近乎折半。但廈門業內人士指出,首先,這個地是多家開發商和諧拿地;其次,這個地塊拿地的前提是在政府嚴格控制下的限售價,進行倒推測算的樓面價,而早期的地塊當時並未限價,開發商對未來的價格是有較高的預期的,而且因為容積率低,地塊大,可以做高低配,有更高的利潤空間,所以早期開發商才敢拿地;第三,這次土拍地塊小,要求一次性拿證,不可以做復式產品,各方面屬性均比早期地王要差。所以嚴格來說,樓面價相比早期確實有下降,但並不是真正意思上的腰斬。

  對於廈門地價的明顯下滑,盧文曦認為,當前調控基調為穩房價、穩地價、穩預期,所以投放土地不太會是標桿性或者標桿區域,一旦出現熱銷對鞏固調控預期不利。

  盧文曦強調稱,以前房企拿了高價地還可以“以時間換空間”,拉長銷售周期,結果是導致賬面存貨較多。當前資金壓力不斷考驗房企,2017年強調高周轉的房企太多,凈資產負債率80%以上是普遍現象。雙重壓力之下,房企現在很難再用時間去換取溢價空間,高價地面臨虧本的風險還是很大的。

  盧文曦指出,這一波地價下跌表明,由於調控,房企之前測算的房價上漲周期變慢,拿地到銷售周期內的房價漲幅不足以支撐成本。以廈門2016年土地溢價與2015年相比,上漲幅度較大,這表明2016年的地塊去化需要高房價支撐。

  一個案例是,廈門周邊的漳州(樓盤)有一個旅遊地產項目,開發商初期將會給到代理機構10%的傭金,但業內人士測算其利潤還不到10%,“就是為了儲客,儲備多一些原始一手客戶,然後通過老帶新加速去化。”上述業內人士透露。

  記者采訪的多家廈門房企認為,土地價格的屬性對比非常復雜,因為土地不可能一模一樣。但廈門好的是對比時間剛好集中在2018年7月2日,成交的幾塊地,和2016年8月26日成交的幾塊地。

  此前其他媒體提及的地價“腰斬”出現在2016年8月26日,對比2018年7月2日。樓面價從之前的3.2萬-3.8萬平方米,降低到了1.7萬-1.9萬平方米之間。2018年出讓的地塊容積率達到了3,而在2016年出讓的地王地塊容積率是2.5左右。

  高價地去化受限

  同策研究院統計的數據顯示,2015年至今,銷售面積進入廈門30強的房企中,有10家是總部在廈門的房企,外來房企在廈門的優勢並不明顯。而就在2016年8月廈門地價創新高之後,9月便出臺了限購政策。

  實際上,綜合同策研究院與上海中原的統計數據顯示,2015年,廈門土地拍賣溢價率保持在26%-76%之間。到了2016年,或許外來房企進入廈門積極性增加,土拍溢價率超過100%的地塊就有8幅。這些高價地均沒有捂盤惜售的傾向。記者翻查公開資料發現,廈門在2016年8月出讓的三幅土地創下單價峰值,其中融僑地塊已進入開發周期,並將於年底開售,融僑方面已透露會采取促銷策略;融創地塊項目預售起價3.9萬元/平方米;IOI(廈門)置業有限公司地塊項目僅披露了規劃圖。

  以融創東南府為例,該項目現在最新的高層價格是38500元/平方米(帶3000元的精裝)。業內人士指出,如果以表象來看,這個地確實是揮淚大甩賣,但實際來看,融創僅有2棟高層,其余是10多棟洋房,之前的洋房賣到55000元/平方米,以這個價格測算洋房不是虧的,反而略賺;政府高層預售證只給到38500元/㎡,這個情況與南京(樓盤)非常類似,政府不管成本、地價等方面的因素,僅以調控的目標出發,對項目發預售證。值得一提的是,以樓面價當銷售價進行銷售的,廈門目前僅有融創一家,其它開發商還在堅持。

  從2015年至今,廈門地價一直攀升,其中以2016年到達一個峰值。在2016年8月26日的一場翔安土拍中,融僑集團以3.8萬元/平方米的樓面價創造了廈門地價單價新高,此後的2017年5月,融信、禹洲地產、保利地產(600048,股吧)在同安拿下三幅土地,樓面價都在3.1萬元/平方米左右。

  目前融僑這幅高價地還未入市,並且該公司在2017年12月又以2.5萬元/平方米的樓面價獲取集美區一幅地塊。8月9日,張巖接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,廈門市場確實在整體下行,但整體的量也比較多,大部分開發商會采取打折銷售,會做一個與市場持平的去化量,“虧了就認了,在別的項目上賺回來,因為也不是只有一個項目”。

  繃緊的資金鏈

  房企凈資產負債率普遍在70%到80%。高價地銷售去化成問題等背景下,房企無法等待最佳銷售時機。地價出現下調,有房企已經伺機進行新一輪布局,比如萬科、旭輝。

  由財匯大數據終端提供的數據顯示,100多家A股上市房企中,2017年的凈資產負債率高企,萬科A 524.27%,保利地產340.12%,綠地控股(600606,股吧)807.99%,中南建設(000961,股吧)954.35%。在已發布2018年中報的9家企業中,凈資產負債率超過400%的有3家。分別為中洲控股(000042,股吧)485.98%,廣宇發展(000537,股吧)569.42%,合肥城建(002208,股吧)527.47%。中原地產首席分析師張大偉分析指出,衝刺規模的時候,多房企出現“錢荒”,聯合拿地或將成為部分房企的主要競拍方式。

  張巖認為,房地產行業唯一不變的就是變化,企業每一年的策略都不一樣。比如去年,房企大部分追求高周轉、規模,再往前一年,不少房企主打做小鎮的策略;市場對房企的要求就是思想轉化快。“去年很多企業就是背負高負債,今年可能連發工資都困難”。

  據21世紀經濟報道記者不完全統計,目前還未進入廈門市場的房企包括綠地、華夏、華僑城、雅居樂、新城、越秀、合景泰富、正榮等。據了解,這些房企近期在廈門、漳州等地看地的不在少數。
(責任編輯:趙艷萍 HF094)
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