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市場冷卻終於傳導至土拍市場 上半年熱門城市頻現流拍

2018-08-10 14:41:26 騰訊財經 
  一線 | 市場冷卻終於傳導至土拍市場 上半年熱門城市頻現流拍

  騰訊新聞《一線》 孫春芳“一首涼涼送給自己。”華潤置地華東區域某城市的投資部總監胡偉自嘲道。他的工作是為華潤找地、拿地。然而,今年年初以來,能夠入他法眼的地越來越少。

  “不是說政府放地少,而是房企在計算了成本、收益之後覺得能夠有利可圖的地越來越少。所以拿地的積極性越來越低。”胡偉表示,一是在銷售端,政府給開發商規定了價格,實行限價,二是在供應端,政府的起拍價定得比較高,給開發商留下的盈利空間非常低。

  “我們所在的城市,政府規定的售樓條件也很苛刻,如果樓盤售價高於地區平均價,那房子封頂才能銷售,如果售價高於平均價10%,那只能現房銷售。”胡偉說,這拉長了房企的資金周轉周期,加上限價,讓他們苦不堪言。

  此前熱火朝天的土地市場,陡然降溫。

  而且這一情況全國皆然,從北京(樓盤)等一線城市,到杭州(樓盤)、廈門(樓盤)等熱門的二線城市,土地市場正在全面冷卻。

  北京土地市場今年的熱詞是“流拍”。

  今年1到7月,此前各大房企都瘋狂想進入的北京市場已共有7宗土地流拍。1到7月,北京共出讓了25宗地塊,僅占今年土地供應量的20%左右,且大部分地塊的溢價率都很低,平均溢價率僅為13%左右。

  上半年土地供應少,地價低,流拍嚴重,也同樣出現在廈門和杭州。

  廈門最近的一次拍地是在7月2日,五塊商住地塊中,有兩塊底價成交,另外三塊的溢價率最高為18%,最低僅為5%。

  除此之外,今年上半年廈門僅進行過兩次土拍,首次土拍於4月25日進行,競拍的3幅地塊均以接近底價的價格成交。6月1日的第二次土拍在三分鐘之內就結束,兩塊土地同樣以接近底價成交。相比2017年的火爆場景,其同地段的土地價格出現了腰斬。

  作為今年上半年賣房最熱門的城市,杭州的土地市場進入速凍時期,無論是遠郊地帶和核心區域,房企拿地的熱情都急劇下降。

  8月10日,杭州臨安區三宗地塊,均以底價成交,三塊地的樓面價分別為9800元/平米、9700/元平米、9400元/平米。

  某上市房企杭州區域事業部的營銷總表示,杭州上半年樓市那麽火,好多新盤一房難求,幾千個人去搶一百多套房,其實對開發商而言,是叫好不叫座,因為政府把新房價格限得很低,遠低於周邊的二手房價,開發商其實沒有多大利潤,甚至是虧錢的。

  例如臨安出讓的地塊,樓面價9000多元一平米,而周邊二手房價也就1.6萬一平米左右,開發商以這個地價拿下地塊,如何實現盈利是個很大問題。

  土地市場的冷清甚至在杭州市的核心地塊也出現了。

  申花板塊一直是杭州豪宅的聚集區,今年2月1日、1月12日,九龍倉分別以樓面價39024元/平米、40536元/平米(自持6%)競得該板塊兩個地塊。

  然而還是同樣的地段,幾天之前,趣歷有限公司競得一地塊,成交樓面價27923元/平米,溢價率13%,比之前的地價低了三成。

  胡偉表示,多個城市均出現房企不願拿地或拿不起地的情況,除了起拍價比較高,房企算不過來賬之外,跟房企目前的資金緊張也有關系。

  “融資渠道收緊,房企手頭資金緊張,尤其是負債率高的房企,都在拼命地通過加大銷售來回籠資金,不會輕易再去土地市場上投資。”胡偉。

  而對於資金還相對寬裕的房企來說,土地市場成本高昂,他們更多轉向於兼並購市場。碧桂園在8月初的一次投資者會議上表示,今年二三季度他們會降低在土地市場上的拿地支出,把資金更多的用於四季度的兼並購上。

  下半年土地市場是個什麽走勢?胡偉對此表示,像北京、廈門等地上半年供地僅僅完成了全年指標的很多一部分,下半年如要完成全年指標,肯定會大量供地,供給上去了,而房企拿地熱情卻不高,政府如不降低土地的起拍價,則會出現更多的流拍情況。而房企投資的減少,會讓後面幾年房子的供給量減少,如果按市場供需決定房價的原則來說,那未來房價是否抑制得住,很難講。
(責任編輯:婁在霞 HN151)
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