我已授權

註冊

旭輝詳解民企首單儲架式類REITs

2018-08-13 07:19:35 21世紀經濟報道 
  8月9日上午,隨著旭輝集團總裁林峰與旭輝領寓CEO張愛華共同為“高和晨曦·中信證券(600030,股吧)-領昱1號”(簡稱“旭輝領寓類REITs一期”)資產支持專項計劃在上交所掛牌鳴鑼開市,首單民企長租公 寓儲架式權益類REITs正式發行,這也是民企租賃住房證券化的破冰之舉。

  旭輝領寓類REITs於2017年底獲批30億元,涉及 10-15 個項目,其創新在於實行“儲架發行”機制,可一次核準、多次發行。時隔半年,首期產品終於發行,並成為獲批的儲架式類REITs中民企首單,規模為2.5億元,為3+2年期,優先A級9000萬元,利率5.9%,優先B級6000萬元,利率6.5%。投 資人為招商銀行(600036,股吧),中信銀行(601998,股吧),建信養老保險

  8月9日,旭輝領寓CEO張愛華接受媒體群訪,詳細披露了該產品發行的一些細節。與其他同行獲批的類REITs相比,旭輝領寓類REITs的特點在於:不依賴強主體兜底;首期發行底標項目為已實現穩定運營的旭輝領寓旗下柚米國際社區浦江店與浦江國際博樂詩服務公 寓。

  據了解,柚米國際社區浦江店與浦江國際博樂詩服務公 寓兩個項目目前運營超過1年,前者面向年輕白領,後者定位高端,出租率分別為97%及85%。而旭輝領寓旗下項目租金大都能實現5%-6%的年增長水平。旭輝領寓成為了租賃市場首家以雙產品線作為底層資產獲得儲架式權益類REITs發行的民企。

  本次REITs的成功發行,是對“加快推進住房制度改革與長效機制建設”的積極響應。張愛華指出,對領寓而言,旭輝領寓類REITs一期的發行豐富了金融結構,形成資產管理閉環,而此類金融創新和閉環的形成將有力支持住房租賃運營機構向機構化、市場化、品牌化方向發展。

  金融創新

  旭輝領寓創立於2016年7月,作為旭輝房地產+創新業務板塊,致力於構建全球租房生活服務平臺和資產管理平臺。目前,旭輝領寓已完成了對一線、二線核心城市的公 寓布局規劃,在北京(樓盤)、上海(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)、杭州(樓盤)、武漢(樓盤)、南京(樓盤)、成都、鄭州(樓盤)等19個城市的管理規模已逾35000間。

  張愛華透露,目前領寓的IRR大於15%。領寓每個項目在投 資階段有2個重要指標,一是IRR(內部收益率)達到15%以上,一是簽約年限一半之內要回本。這是兩本賬,一個是利潤賬,一個是現金流的賬。

  旭輝首期發行的標的物業為上海浦江博樂詩服務公 寓、上海浦江柚米國際社區。戴德梁行基於標的資產評估價值3.056億,單方估價2.44萬元/平方米,估值水平超過優先級規模2倍。

  張愛華透露,作為民企首單類REITs,在稅收籌劃、資產估值、資產管理幾個核心問題上,第一期發行過程中沒有太多障礙,這跟物業本身的估值、持有成本和運營狀態匹配較好有關,後續發行的各期項目也會做好這幾個核心問題的把控。

  目前,旭輝領寓的重資產布局覆蓋上海、杭州、南京、武漢、寧波(樓盤)等地,借助此單REITs,未來將會有更多優質資產被裝進此REITs當中。而在標的資產的選擇上,張愛華表示會堅持投 資準入的高門檻,而非盲目擴張。

  “REITs的二期發行已在籌備之中,我們將加強對重資產的持續開發運營,占比由之前的30%調整到40%-50%,未來與輕資產部分達到1:1”,張愛華表示,“借著這一單REITs項目的成功落地,未來公司輕資產運營的業務也可能會考慮做一些證券化的嘗試。”

  在資本運作方面,未來旭輝領寓將通過多元化的融資渠道,引進更加低成本的資金,如債券融資、股權融資、成立並購基金平臺以及與險資合作。

  債權方面,領寓將進行重資產收購,聯合外部基金、險資、銀行、企業等,成立平臺公司進行聯合收購;在輕資產的融資渠道方面,旭輝領寓已經與建行、浦發、招商等銀行進行接洽和合作,2017年其與建設銀行(601939,股吧)達成戰略合作,建行上海分行首筆住房租賃經營性貸款批復,落地1.65億元的貸款。據悉,旭輝領寓60%左右的資金可以由銀行低息提供,公司未來還將嘗試流動性資金貸款、租金分期、租賃收益權融資等。

  欲做中國版EQR

  張愛華指出,資產證券化是解決長租公 寓資金運作的一劑良藥,但能否借資產證券化的東風助力發展,取決於企業自身的金融運作能力和以住為入口的空間運營服務能力。而空間運營能力的基礎在於對產品的研發和創新。目前長租公 寓行業面臨三大問題:進入門檻低;人才短缺;缺乏相關政策落地實施環節的規定和指引。

  為此,旭輝領寓在成立之初就立下戰略目標和發展模式:打造租房生活服務平臺和資產管理平臺,輕重結合,規模化發展。旭輝領寓對標的是美國EQR(在紐交所上市的美國第一家上市出租公 寓 REITs,是重資產運營出租公 寓的成功案例),試圖打造中國版EQR。

  在戰略層面,EQR通過收購資產包、多渠道融資進行資本的靈活運營,逐步剝離非核心資產、精簡業務範圍;在運營管理層面,其推行優惠的租戶政策、全方位服務體系、精準的客群定位、多元化的產品體系。

  第三方機構數據顯示,目前美國公 寓實現REITs已超64萬套,占美國公 寓數量的33%。國內REITs放開的可能性、國開行及資管平臺的資金註入都給行業融資提供了足夠的想象力。

  目前,旭輝領寓正在積極研發極小戶型、家庭型、社區型及養老公 寓,覆蓋租戶全生命周期。這一切都將在位於上海青浦的旭輝領寓產品研發基地裏有條不紊地進行,此舉也是業內首創。

  今年5月,旭輝領寓與日本領先公 寓及酒店綜合開發運營商Global Agents 達成戰略合作,在國內引入日本先進的運營管理體系和產品打造經驗;成立合資公司,攜手開拓日本市場,這也是領寓邁出全球化發展的第一步。

  可以看出,旭輝領寓正在通過REITs構建重資產收購運營進入和退出的閉環,以此助推資產管理平臺的壯大。另一方面,其也借力資本市場及政策春風,加快標準化公 寓管理平臺的打造和升級完善,爭取今年年底實現6萬間的管理規模,2021年將達到20萬間。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
看全文
想了解更多關於《旭輝詳解民企首單儲架式類REITs 》的報道,那就掃碼下載和訊財經APP閱讀吧。
寫評論已有條評論跟帖用戶自律公約
提 交還可輸入500

最新評論

查看剩下100條評論

熱門新聞排行榜

和訊熱銷金融證券產品

【免責聲明】本文僅代表作者本人觀點,與和訊網無關。和訊網站對文中陳述、觀點判斷保持中立,不對所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請讀者僅作參考,並請自行承擔全部責任。