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資色·爭鋒丨從下半年到明年,哪些房企有能力持續高增長?

2018-08-29 07:11:41 和訊房產  楊羚強

  和訊房產消息 盡管,1—7月商品房銷售額78300億元,同比增長14.4%,其中,住宅銷售額增長16.2%。商品房銷售額增速比去年1—7月還提高了1.2個百分點。

  但是房企高管對未來的預判卻普遍不樂觀,認為苦日子就要來了。

  可是,每一次的市場下行,卻往往是那些先前苦練內功,為快速擴張作了充足準備的開發商的機會。比如,2013—2015年,整個地產行業庫存積壓嚴重。融創卻抓住了機遇,大規模兼並,“吃”下了其他企業消化不了的庫存,結果迅速從中小房企,跨越式增長成為龍頭房企。

  那麽,眼下又有哪些開發商練好了內功,把別人的苦日子,變成了自己的好機會呢?

  和訊房產從管理費用、經營性現金流、扣除預收款後的負債率等多項數據梳理發現,包括中南建設(000961,股吧)、碧桂園、招商蛇口為代表的少部分房企,有條件有能力把握這樣的機會,完成逆勢擴張之路。

  第一輪測試 費用和增效

  梳理今年上半年的半年報,可以發現一個很奇特的現象,就是很多開發商的銷售額增長幅度不大,但管理費用開支卻大幅增長。

  一個明顯的案例就是龍湖地產。上半年的銷售規模增幅只有4.8%,但管理費用的開支卻達到了96%;萬科的銷售規模增幅是9.9%,但管理費用增長達到66.74%;旭輝的銷售規模增長是40%,但管理費用開支增長66.74%;富力的銷售規模增長了47%,但管理費用開支卻超過了79.92%。

  在已經公布上半年業績的房企中,只有中南建設、碧桂園、招商蛇口等少數幾家能做到管理費用的增速和銷售規模同步,或者比銷售規模略少一些。

  為何管理費用的開支,遠遠超過銷售規模?

  一家地產商告訴和訊房產,出現這種現象的一個重要原因,是因為公司要衝刺規模,提前做了人才儲備和管理架構的調整。增加了很多區域公司,並開設了很多城市分公司。

  但這種超過眼前規模的提前布局,是存在一定風險的。如果市場出現了銷售下行,那麽公司的管理架構勢必會要重新調整,由此帶來裁員、降薪、合並部門、合並區域等一系列的管理陣痛。

  這種陣痛帶來的負面影響,有時可能會長達多年。

  最合適的做法,還是有效控制管理費用增幅,使之和銷售規模同步或略高。比如,中南建設房地產業務銷售金額同比增加44%,建築業務新增合同金額同比增加59%,,但上半年管理費用同比只增加48%,但由於公司與實際經營規模相關的管理費用率還有所下降。另外,碧桂園管理費用增加了40%,但合約銷售額增長了42.8%;招商蛇口的銷售金額同比增長 39.86%,而管理費用僅增長18.98%。

  有人說控制管理費用增幅,會不會妨礙企業之後的發展擴張呢?從旭輝和中南建設兩家銷售規模接近的公司對比看,這種擔心是不存在的。

  那麽,如何做到控制管理費用,並實現規模擴張的?在政策和融資的壓力下,企業擴張的戰略有變化嗎?

  盡管管理費用增幅不大,但並沒有妨礙中南建設等企業擴張的效率。上半年,中南建設新增項目80個,規劃建築面積合計1138萬平方米,上半年銷售面積的2.2倍,新進入重慶(樓盤)、合肥(樓盤)、石家莊(樓盤)、溫州(樓盤)、惠州(樓盤)、梅州、泉州(樓盤)等城市。

  管理費用增長了66.74%的旭輝,今年1—7月增加了14個城市,增加了72個項目,新增土地儲備面積955平米,大約是1-6月銷售面積的2.21倍。

  有鑒於中南建設和旭輝上半年的合同銷售規模接近,分布城市數量高出旭輝3倍。但上半年的管理費用比旭輝還要少5000萬元左右。同時,新增土地儲備的項目數量和新進入城市數量,卻和旭輝接近,反映出前者有能力用更少的管理費用,實現更有效地擴張。

  第二輪測試 獲取項目能力

  根據半年報公布的數據,TOP20 企業公布的地價/上半年平均銷售價格的數據是:旭輝42%、龍湖33%、碧桂園25%、萬科33.76%,中南建設34%。

  僅從上述數據看,經過2016、2017年的調整,房企的土地成本占售價比例,得到了很好的控制。未來地價將不再是壓縮房企利潤的定時炸彈。

  但也有人疑問,開發商的土地價格大幅下降,是否是因為新拓展項目都在三四線城市?

  從幾家房企公布的半年報看,這種擔心並不存在。比如,中南建設拿地成本不高,但所獲得的土地卻主要是在二線城市以及部分經濟發達、人口聚集度高的三線城市。在昆明(樓盤)、西安(樓盤)這樣的二線城市,拿地成本更是每平米只有一兩千。比如,中南建設獲得的安寧連然街道 ANCB-2017L003號地塊,樓板價就只有1000出頭;西安西鹹新區的中南•湖畔堤樓板價只有1200元/平米。雖然這些地塊都處於二線城市的外圍郊區,但以樓板價來說,仍然是非常低廉的。

  中南建設董秘梁潔說,之所以中南建設能低價拿地,其中一個關鍵原因是綜合產業優勢。

  目前,中南建設的業務涵蓋住宅開發,商業、酒店管理,工程總承包,建築安裝等,並和控股股東一起構建了住宅開發、軌道交通、市政路橋、基礎設施建設、商業、酒店運營等組成的完整產業格局,具備承接各種城市綜合運營項目的能力,在項目獲取上有其他單一類型企業難以具備的優勢。

  同樣,招商蛇口也是借助綜合產業優勢,獲得優質項目。比如,上半年拓展湛江(樓盤)項目的獲取是公司“港城聯動”模式的成果,在布局全方位港口生態圈的同時補充了優質的土地資源。另外,以蛇口為產業新城基地,公司與各地方政府合作,圍繞京津冀、珠三角、長三角等重點區域拓展產業新城項目,蘇州(樓盤)金融小鎮因此以底價獲取首期用地。

  綜合產業優勢更強的企業,在獲取土地資源的優勢,在上半年已經變得明顯。而如果市場未來出現下行,地方將會更青睞那些擁有綜合產業優勢的企業,相對其他房企,這些企業更有可能以底價“抄底”優質土地。

  第三輪測試 現金流比拼 誰有融資空間

  截止目前公布年報的情況看,前20強房企中,僅碧桂園、中南建設、龍湖、新城、陽光城(000671,股吧)經營現金流為正。

  年報顯示,中南建設的經營性現金流凈流入7.33億,其中來自銷售回款帶來的現金收入超過400億,當期償還債務所支付的現金卻只有111億。

  根據資產負債表,有息負債中短期借款和一年內到期的非流動負債146.5億元,占比僅26%,規模小於公司持有的現金,公司償債能力強,經營風險低。考慮公司總負債中的預收賬款主要來自購房客戶的現金,沒有經營風險,剔除預收賬款之後的負債率((負債總額-預收賬款)/資產總額)反而由去年年末的51.4%下降到今年中期的41.2%,下降10.2個百分點。

  素以財務穩健見長的龍湖,剔除預售款後的負債率是44.28%,旭輝則是62.73%,連萬科這項指標都達到46%,招商蛇口則是55.59%,連碧桂園都達到58.31%。

  從上述數值看,未來中南建設仍然有進一步發債融資的空間。

  結語:

  根據上述三項關鍵指標的比拼,可以發現,如果下半年市場真的轉冷,類似碧桂園、中南建設、招商蛇口、龍湖等房企卻依然有機會把握住機遇,成功逆勢反超,實現市場冬天的規模擴張。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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