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半年賺了530億,恒大高增長的秘密原來是這個……

2018-08-29 18:03:44 和訊名家 
  最近房企半年報集中出爐,頗有一種看得人眼花繚亂之感。小七也來湊回熱鬧,準備做個房企半年報解讀系列。

  剛好昨天恒大發布了一份華麗麗的半年業績,各項數據頗值得探究。

  這期就從恒大開始。

雖然許老板沒在發布會露面,但現場熱度卻絲毫沒減。
  雖然許老板沒在發布會露面,但現場熱度卻絲毫沒減。

  整場發布會看下來,印象比較深的一點是:就連財大氣粗的恒大,現在也準備精打細算過日子了。

  這倒不是人們俗稱的,“地主家也沒有余糧了”,而是說,要把銷售規模和銷售速度降下來,轉而去追求銷售質量。也可以看成是珍惜現有資源,精心打好手裏的每一張牌。

  正如恒大總裁夏海鈞所說,以恒大的土儲,衝規模並不難,但恒大並不打算這麽做。顯然,過去那種一味追求規模的“土豪”式發展,恒大已經放棄了。

  在歷來將規模論推到至高無上地位的地產圈,能主動做出這種決定,可說是智勇之舉。

  竊以為對於一個企業來講,這是一件好事。

  恭喜恒大。

“有恒乃大”瞄準的一直是行業第一,這個早就不是秘密。
  “有恒乃大”瞄準的一直是行業第一,這個早就不是秘密。

  從這次發布的半年業績看,其多項核心指標也體現了這個底氣:

  營業額3003.5億,同比增長59.8%;

  核心利潤550.1億,同比增長101.5%;

  凈利潤530億,同比增長129.3%;

  總資產17699億,凈資產3245億,均創行業有史以來最高紀錄。

  特別亮眼的是恒大的利潤指標,已經創下了歷史新高。半年報顯示,其除了核心業務利潤和凈利潤大幅上漲,上半年恒大實現毛利率36.2%,毛利潤1088.6億,同比大增61.8%;凈利率17.7%,同比增5.4%;核心利潤率18.3%,同比增3.8%。

  從已經公布半年報的四家龍頭房企數據來看,碧桂園、萬科、保利、綠地的凈利潤分別為163.2億、135.2億、93.1億、83億,恒大半年凈利潤超過四家企業之和,穩居行業“利潤王”。

  數據顯示,恒大上半年銷售3042億,同比增長24.6%,已達全年5500億銷售目標的55%。

  據夏海鈞透露,公司下半年可售貨量約7000億,只需要銷售50%就可以實現3500億。這意味著恒大今年銷售突破6000億幾無懸念。

  預計其2019年營業收入將達6000億左右,若以上半年17.7%的凈利率估算,明年有望實現凈利潤1062億。

近兩年,恒大的銷售增速放緩,不及另兩家5000億俱樂部成員的萬科、碧桂園,但營收增速卻大幅領先。
  近兩年,恒大的銷售增速放緩,不及另兩家5000億俱樂部成員的萬科、碧桂園,但營收增速卻大幅領先。

  對此,夏海鈞回應稱,這是公司於2017年提出兩個轉變的結果,其一為由“規模型”向“規模+效益型”轉變,其二為由“高負債、高杠桿、低成本、高周轉”轉向“低負債、低杠桿、低成本、高周轉”。

  業內解讀稱,這種轉變顯然表示,比起一味猛衝規模,如今恒大更加在意項目所能帶來的利潤。

  “恒大在過去主要是以規模取勝,利潤適度增長,是比較低的。”夏海鈞表示,現在則是,把增長速度放下來,取而代之的是註重項目的銷售質量。

  夏海鈞表示,就已有的土地儲備而言,衝規模並非難事,但恒大未來並不打算這麽做。

  說這種話顯然是要有底氣的。說不追求規模了,是打腫臉充胖子不得已為之,還是手裏有糧心裏不慌主動為之?這兩者表面看雖然一樣,其內在邏輯和由此帶來的行為表現則截然不同。

  恒大手裏現在有多少土地呢?

  據悉,截至2018年6月30日,恒大總土地儲備項目822個,總規劃建築面積3.05億平方米,土地儲備原值為人民幣5130億元。平均土儲成本為1683元/平方米,為龍頭房企最低。

  此外,恒大在現有土地儲備的基礎上,還有大量未納入土地儲備的舊改等項目,總規劃建面高達7285萬平米,合計提供約5萬億的可售貨值。若維持6000億年銷售額,足以支持未來8年的銷售,若年銷售額增長至8000億,也足以支持未來6年的銷售。

  可見,恒大的“降速”是為了要把手裏的每一張牌都發揮到最大作用,不是粗放式發展,而是精耕細作,很有一種精打細算過日子的味道。

  在這種精細管理,追求實惠利潤、而不是面子和規模排位的策略下,恒大也透露,盡管今年上半年恒大已經實現合約銷售金額3041.8億元,完成年度目標的55.3%,但全年的5500億目標並不打算調整。

  此外,高負債一直是高風險的體現。但各家房企都幾乎都在“負”重前行。降低負債率也一直是房企們努力前行的同時,想要實現的重任。

  上半年,恒大凈資產增加34%至3245億,有息借款大幅下降615億,“一增一降”推動凈負債率下降至127.3%,較去年同期大幅下降近五成。可以說,兌現了之前許過的降負債承諾。

半年賺了530億,恒大高增長的秘密原來是這個……
  除了上述數值,小七比較感興趣的還有恒大的市盈率,僅為5.35。簡直太便宜了有木有?

  大家可以對比一下這張今年上半年五大房企業績數據表,

從市盈率來看,萬科是13.62,保利是10.27,碧桂園7.38,綠地6.32。恒大是最低的,5.35。
  從市盈率來看,萬科是13.62,保利是10.27,碧桂園7.38,綠地6.32。恒大是最低的,5.35。

  不要說目前港股前十大上市房企平均市盈率是8,就算以上述五家龍頭房企來比,作為利潤王的恒大,股價是不是也明顯被低估了?

  如果以碧桂園的7.38倍市盈率算,恒大股價應為40港元,市值約為5200億港元;以萬科的13.62倍市盈率算,恒大股價應為75港元,市值約為9700億港元。而以昨日(28日)恒大收盤價來看,股價是29.15港元,市值大約只有3800億港元。

  考慮到恒大極有望成為首家年利潤超千億的房企,恒大的股價還有巨大的上漲空間。

    本文首發於微信公眾號:地產情報站。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:趙艷萍 HF094)
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