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半年報·深度丨從半年報看富力高負債危機,實質性解決辦法不見痕跡

2018-09-04 07:48:48 和訊房產  劉寶丹 苗雪艷
半年報·深度丨從半年報看富力高負債危機,實質性解決辦法不見痕跡

  富力一直身處高負債泥潭,從今年上半年財報來看,這種情況依舊未見好轉。

  2018中期財報顯示,截至2018年6月30日,富力地產借款總額達1591.4億元,比去年的1422.4億元高出169億元,同比上漲約12%。凈負債額由去年的1100.3億元增加至2018上半年的1232.8億元。凈負債率由2017年的169.6%增至2018上半年的187.5%,提高近18個百分點,創歷史新高。表明公司財務杠桿持續加大。

  此外,上半年融資成本也同比增184%,現金流再次為負。在此背景下,亟待資金輸血緩解壓力的富力地產,2018年卻遭遇嚴厲的房企融資監管,多筆融資計劃受阻。

  關於凈負債率以及融資成本問題,富力到底怎麽破?從李思廉在中期業績會上的說辭中,依舊沒有尋覓到富力的實質性解決辦法。

  凈負債率創新高

  其實,縱觀富力近6年的凈負債率,只有2014年在100%以下。而從2015年到2018年上半年,每年的凈負債率都在呈不同幅度的攀升,分別為124%、160%、170%、187.5%。

  在高杠桿下,富力的短期償債壓力也較大。根據財報,在富力地產的債務結構中,短期負債和長期借款的當期部分,約為448.8億元,短期借款為210億元。而期末現金及現金等價物187.8億元,現金不足以覆蓋短期債務。

  在債務壓力增大、融資成本上升的情況下,富力的經營性現金流也連續多年為負。今年上半年現金流依舊延續“負”狀態,為-83.8億元。

  眼下,富力的當務之急是在資金層面急需“輸血”,但無奈2018年卻遭遇嚴厲的房企融資監管,多筆融資計劃受阻。

  一個值得推敲的舉動或也可以窺見富力的融資緊迫程度。在富力的多筆融資計劃中,富力曾發行過住房租賃債。然而公開資料裏並未顯示富力涉足過哪些長租公寓項目。在今年中期業績會上,據媒體報道,富力地產董事長李思廉也表示,長租公寓想要體現出利潤,都不是一件短期的事情。因此,富力暫時沒有系統性地方案涉足長租領域。因此,富力的發租賃債券舉動也被外界解讀為“借新還舊”的迂回之路。

  由於負債高居不下,存在財務風險。富力已被多家機構進行了評級下調。比如,近日,交銀國際發布研究報告稱,將富力目標價由23.38元下調至15.48元,降幅達34%。報告給出的原因是,富力地產負債率高,而且短期有大量再融資需求,公司在融資和流動性方面存在壓力。

  關於凈負債率以及融資成本問題,富力到底怎麽破?

  “將負債率穩定下來是現在所有房地產公司都在做的事情,融資成本會受到利率波動的影響,下半年或者明年的融資成本,我們估計都是上升的,富力會小心處理這個風險。”李思廉只是用了一個“小心處理”作為回應。

  一邊虧一邊買

  富力的野心從買買買上表露無遺。從酒店、到醫療、再到海航資產,富力的“暴走”模式依舊沒有停止。

  富力地產最看重酒店業務,一直以全球最大豪華酒店資產擁有人自居,旗下擁有88間運營中酒店和29間在建及規劃中酒店。但財報數據顯示,酒店業務一直處於虧損狀態,從2013年到2017年富力地產酒店虧損金額分別為2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元。2018年上半年,富力地產酒店業務虧損額為0.89億元。

  億翰智庫資料顯示,2011-2016年,富力酒店業務營業額占投資物業營業額的比重均在55%以上,酒店均為自持,富力的酒店業務在這6年間一直處於虧損狀態,沈澱較多資金,並無法盈利回款,以致富力的規模擴張被酒店業務所拖累。

  而在現金流本就緊張的情況下,富力地產在去年年中又大筆收購了萬達旗下77家酒店。不過,短期內盈利狀態並不明朗,所以,對於富力來說,如何讓並購來的資產有很好的回報率,是富力面臨的一大挑戰難題。

  除了酒店外,今年上半年富力在其他領域也並未停止擴張步伐。4月份,富力與海航地產簽訂了57億元合作協議;5月份,富力以5.3億元競得番禺鐘村街4萬平方米的醫療地塊。這些並購資產是“潛力股”還是“拖油瓶”目前還不得而知,可以肯定的是,這些項目都是富力舉債前行中的“資金壓力包”。

  不過,從拿地上,也能看出富力的小心前行。根據財報,富力地產上半年土地收購速度有所放緩,收購土地儲備約210億,占上半年協議銷售37%,收購的總建築面積為840萬平方米,建築面積平均成本為2500元/每平方米.,主要來自於31個城市及地區。

  雖然小心,但富力仍未停止擴張腳步。對於下半年的拿地計劃,富力集團董事長李思廉在業績會上表示,下半年剩下四個月左右,預計會增加幾百多萬平方米(約小於500萬平方米)建築面積的土地。他透露:“正在聊的、落實了的或者答應政府的也有不少,也將按照計劃進行。”

  富力提出2018年銷售目標為1300億元,2019年銷售目標1800-1900億,2020年的銷售目標是3000億元,3年復合增長率達54%。根據克而瑞地產研究,預計富力完成全年千億目標難度不大,上半年企業已完成銷售目標的44%,按照上下半年銷售額“四六開”的比例估算,2018全年銷售額目標可完成。

  但據半年報披露,下半年富力現有逾800億元的可銷售資源,若要確保其完成2018年的協議銷售目標及其後年度的增長,企業還需持續補充可售資源。或許,這也可以解釋為什麽富力在小心翼翼的前提下還要繼續擴張拿地,這是為後續增長增添動力。

  當然,對於已屢次失信未完成設定目標的富力來說,今年目標達成概率加大這是一件好事。但是,高負債前行的富力能夠走多遠、走多長呢?

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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