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標普:因杠桿率下降及對非標短融的依賴降低,恒大集團的評級上調至“B+”

2018-09-04 10:46:40 和訊房產 

  ·中國房地產開發商恒大集團降低了短期債務的絕對規模及其在總債務中的占比,公司的整體流動性水平因此得到增強。

  ·在信貸趨緊背景下恒大集團的擴張活動變得更為節制、收入確認情況良好且利潤率可持續,受此支撐,我們預計,恒大集團較高的杠桿水平將在未來12個月內逐漸降低。

  ·我們將恒大集團的長期主體信用評級從“B”上調至“B+”。同時,我們將該公司的未到期優先無抵押債券的長期債項評級從“B-”上調至“B”。

  ·正面評級展望反映我們預計,恒大集團的財務杠桿將在未來12個月內降低,且公司有望進一步改善自身不平衡的資本結構並降低對非標融資的高敞口。

  香港,2018年9月4日—標普全球評級9月3日宣布,將中國恒大集團(恒大集團)的長期主體信用評級從“B”上調至“B+”,展望正面。同時,我們將該公司的未到期優先無抵押債券的長期債項評級從“B-”上調至“B”。

  上調恒大集團評級的原因在於,受短期債務及非標融資減少支撐,恒大集團的流動性和財務杠桿持續改善。盡管財務杠桿依舊較高,但預計其將在未來12個月內繼續下降,這部分緣於恒大集團的擴張意願隨著融資環境的收緊及監管機構對非標融資的打擊而變得更加審慎。因此,我們對恒大集團的評級展望為正面。

  我們認為,境內外債券市場融資環境不利促使恒大集團決定償還短期債務,而非繼續為短債安排再融資。我們認為,隨著公司用銷售所得現金償還委托貸款、信托融資及內保外貸等非標融資(大多將在短期內到期),恒大集團的短期債務規模有可能繼續降低。截至2018年6月末,恒大集團的短期債務規模降低16%至2,990億元人民幣,短債在總債務中的占比也從2017年末的49%降低至44%。信托融資及委托貸款的敞口也下降了4-6個百分點,但在公司總債務中的占比仍高達45%-55%。

  我們還預計,恒大集團略強於預期的銷售現金流入及逐漸放緩的購地步伐,將進一步支撐公司流動性狀況改善。2018年前7個月,恒大集團的合約銷售額增長20%至3,450億元人民幣,現金回收率達到約80%,我們認為這在當前信貸收緊的環境下是一個較強勁的水平。2018年上半年,恒大集團的購地款支出僅約為700億元人民幣,而2017年全年的總購地支出為3,130億元。受此支撐,我們估算恒大集團的流動性來源目前剛好能夠滿足其未來12個月的流動性需求。

  我們預計,恒大集團的財務杠桿(以債務對息稅及折舊攤銷前利潤(EBITDA)比率衡量)將從2017年的7.1倍改善至2018-2019年的5.3-5.5倍區間。截至2018年上半年,其債務對EBITDA比率已降至約4.8倍,但我們預計由於要支付2016-2017年的宣派股息及其他已承諾投資款項,到今年年底其杠桿比率將略有回升。公司盈利能力增強也支撐了杠桿比率改善的趨勢。我們認為,未來1-2年內該公司能夠保持其當前35%-37%的毛利潤率,這主要是考慮了公司的土地成本已鎖定在1,683元/平方米的較低水平,且當前平均售價為10,000元/平方米以上。

  我們認為,恒大集團充足的未結轉合約銷售額及穩定的銷售增速,將足以支撐其在2018-2019年間實現20%-45%的預期收入增速。截至2018年6月末,該公司的未結轉合約銷售額超過了4,000億元人民幣。我們還預計,受其在一二線及三四線市場較平衡的資源分布及強勁銷售執行情況支持,2018-2019年該公司的合約銷售額增速將保持12%-17%區間,有所放緩但依舊穩定。按市場份額衡量,恒大集團一直位居中國房地產企業三強之列。

  恒大集團的流動性狀況依然弱於大多數可比房企。在其資本結構中,短期債務及非標融資占比仍相當大。此外,其財務杠桿依舊高於“BB”類評級的可比房企。因此,流動性和杠桿水平仍是限制恒大集團評級的關鍵因素。

  盡管公司管理層最近將關註重心從快速發展轉向效率和質量,我們認為,恒大集團潛在的投資及收購意願可能並沒有發生實質性轉變。恒大集團近期收購了新能源汽車公司Faraday Future Group 45%的股份,將分期支付20億美元總投資款。恒大集團還於近期與中國科學院簽署未承諾框架協議,其將在未來十年內投入1,000億元人民幣進行新技術研發。

  鑒於該公司的現金余額充足且經營業績強勁,我們認為其有能力進一步降低短期債務負擔,但改善程度還將取決於公司對其他支出的控制水平。該公司報告的總債務規模下降,或可被視為應對融資環境收緊進而償付非標融資所致。

  正面評級展望反映我們預計,因公司擴張活動更加審慎,其財務杠桿可能在未來12個月內繼續改善。杠桿率改善的原因還包括公司較高的短期債務規模(包括非標融資)有所減少。這將進一步增強恒大集團的流動性狀況,並支撐其保持穩定的利潤率及合約銷售額增長。

  若下列情況發生,我們可能上調評級:(1)公司通過審慎購地及有節制地進行其他收購活動進一步放緩債務增速,以此使其債務對EBITDA比率改善至5倍以下並持續保持這一水平;且(2)公司通過延長債務到期期限來改善資本結構,以此使短期流動性來源對需求的比率朝1.2倍方向改善。

  若下列情況發生,我們可能將其評級展望調整為穩定:(1)公司大規模舉債購地或進行其他非房地產業務重大投資,導致其債務對EBITDA比率不能改善至5倍以下水平;或(2)恒大集團的流動性水平惡化,且流動性來源大幅低於流動性需求。若其嚴重依賴短期融資為現有債務續貸或以此支持公司開支,上述情況就可能發生。

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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