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半年報·深度|首創置業新任總裁業績首秀:一面“保大本營”,一面突破

2018-09-05 07:56:15 和訊房產  苗雪艷
半年報·深度|首創置業新任總裁業績首秀:一面“保大本營”,一面突破

    首創置業交出了新任總裁帶領下的第一份業績答卷。從這份2018中期業績報告來看,有三大突破點值得關註:快周轉、強投資、多元化。

  其實,早在首創置業今年4月底董事會換屆之時,首創置業對外輸出的戰略就集中在上述三大方面,彼時,還做出了未來三年目標的喊話——2018年保750億衝800億、2019年突破千億元、2020年達到1400億元,回到行業前30強。因此,此次半年報成績亮點也基本是“目標明確”的折射。

  而從發展路徑來說,由於首創置業是基於以“北京(樓盤)”為基地的核心城市圈擴張,因此,與其他不少企業面對調控下拓展北京區域的“戰戰兢兢”,從財務數據看,首創置業的本土優勢反而凸顯。

  根據半年報數據,首創置業簽約金額約361億,同比大幅增長約47%,簽約均價約2.6萬元/平米,同比增長17%。其中,京津冀區域優勢進一步顯現,上半年北京地區實現簽約金額約216億,同比增103%,簽約額在北京位列前三。

  但是,只依賴北京本土的單一線路,必然不能很好地助力目標的達成。首創置業深知這一點,因此,在上半年,便開始了新區域的拓展,在大力發展京津冀地區的同時,又新進入廣州(樓盤)和佛山(樓盤),進一步深化粵港澳大灣區布局。

  總之,首創置業上半年的就是“保大本營”和“突破”!

快周轉

    快周轉

  在此前的采訪中,首創置業多位管理層不止一次向和訊房產強調“快周轉”的重要性。而在首創置業看來,上半年能夠實現銷售額同比增長近5成的業績,也主要得益於快周轉的經營提速策略。

  按照首創置業的規定,新項目要全面落實“369工期標準”,嚴格推行9個月開盤要求,老項目開發提速,全面供貨,推行營銷精細化管理。如果達不到標準項目就不拿。

  “目前大部分項目都達到了高周轉指標。”首創置業新任總裁鐘北辰在業績會上表示。

  按照鐘北辰的說法,快周轉目的就是加快現金回流,因為在融資渠道普遍收緊的嚴峻背景下,只有具備穩定的現金流,企業發展才不會受困。財報數據顯示,截至2018年6月30日,首創置業流動比率達1.97,去年年底為1.69,“369工期標準”顯露成效。

  半年報首創置業還提到了產品的快周轉。財報中的描述是,上半年,首創置業對存量項目全面加速去化,新項目開盤銷售周期進一步加快,完成自銷體系全覆蓋,最終在上半年實現簽約銷售的量價齊升。

  上述提到的產品,實則指的是“首創制造2020”產品戰略。在這一戰略體系下,上半年,首創置業加速推進主力產品線布局,實現“天閱系”產品在京津滬渝的全覆蓋。由於順利完成自銷體系全覆蓋,核心城市營銷分公司表現優異,北京地區簽約排名首進TOP3,具有突破性。

  按照上半年完成的“361億”銷售額以及年度銷售目標“保750億元,力爭800億元”計算,上半年首創置業完成率在45.09%—48.09之間。由於目標完成度未過半,自然就對下半年的推盤節奏提出了更高要求。鐘北辰透露,下半年可售貨值828億,其中348億來自現有項目,另有480億是新推貨源。

  按照2018年力爭800億銷售目標,下半年去化率只要達到53%便可完成任務,這也遠低於2017年已達到的65%去化率水平。

  其實,鐘北辰早在此前就曾表示,今年供貨從6月份開始,重倉在第三、第四季度。從供貨節奏看也的確如此。比如,在前6個月中,銷售高峰就出現在6月份,單月銷售202.8億元,同比大漲262.1%。

  強投資

  在2019年千億目標驅動下,首創在拿地方面策略是“強投資”。截至6月底,土地儲備總建築面積1192萬平方米,地上建築面積901萬平方米。現有土地儲備足以滿足公司未來3年左右發展需要。

  首創置業的拿地也很聚焦,主要在京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心城市圈。

  具體來說,2018年上半年,首創於北京、天津(樓盤)、廣州等核心區域以平均10%左右的低溢價率新投資10個二級開發項目,總建築面積214萬平方米,總投資額達254億元,同比增長120%,其中北京、天津及廣州投資額合計占比達94%以上。

  不過,從三大區域來看,首創置業城市布局目前仍以京津冀為主,該區域占總土地儲備的62%,當然,這也是基於保大本營優勢的打法,而這樣的戰術頗具成效,三大城市圈中,北京地區銷售上半年實現合同銷售215.6億,同比增長103.2%,占比接近60%,提升近17個百分點,北京地區簽約排名首進TOP3。

  除京津冀和長三角外,首創置業下一步深耕區域則是粵港澳大灣區,繼2017年首次進入深圳(樓盤)之後,2018年上半年又新進入廣州和佛山,新獲取廣州增城項目和佛山南海項目,加之之前進入的深圳,形成深圳、廣州、佛山三核驅動,持續深化粵港澳大灣區的布局。該區域發展潛力巨大,不排除首創置業將繼續投資該區域,預計後續這裏也將成為業績的主力貢獻者。

  鐘北辰也表示,從去年開始,首創置業就開始投資環廣州、環深圳區域,未來在大灣區投資會持續進行。在保證經營現金流安全的情況下,首創置業將進一步布局重點城市、核心地區,不會因為金融環境的變化而降低、中斷投資。當然,這對於接下來的融資能力、融資成本、以及凈負債率的控制也是一大考驗。

  不過,如果按照未來三年目標和總貨值來匹配的話,首創置業的土地擴張之路顯然還未結束。根據克而瑞地產研究,若要實現三年目標,共需要至少2840億的銷售金額,按照2017年65%的去化率水平計算,也就是近4370億的貨值。但目前首創置業的可售貨值近僅2764億,目前總土地儲備1192萬平方米,按照2018年上半年銷售均價2.6萬/平方米計算,貨值約3099億,至少還有約500萬平方米的土地儲備缺口。

  這個缺口如何補?此時,首創置業的一二級土地聯動開發優勢體現,尤其是京津冀一級土地開發,可以避開土地市場的激烈競爭。

  上半年,首創置業新獲河北張家口(樓盤)一級開發項目,規劃總建築面積104萬平方米,該項目是首創置業首個在河北的一級開發項目。截至期末,首創置業於京津冀區域累計獲取一級開發項目8個,待整理土地面積約710萬平方米;同時,通過一二級開發業務協同成功獲取北京平谷、天津武清等多幅優質地塊,土地一級開發業務也已成為首創置業優質土地資源獲取的核心優勢。

  多元化

  多元化業務,首創置業一直在布局,在這條線上,有已經很成熟商業地產奧特萊斯,正在積極拓展的長租公寓和文創業務。

  奧特萊斯曾被鐘北辰形容是“口紅經濟”,意為即便在經濟環境下行時也不受到大影響的領域。這麽多年來,首創置業在商業地產的運營成熟穩定,依托上市平臺首創鉅大持續擴大奧特萊斯業務規模。

  截至7月底,首創置業新獲取青島(樓盤)、南寧2個項目,目前累計布局16座城市,同時,武漢(樓盤)奧萊也於期內盛大開業,已開業項目增至7家。報告期內,已開業項目實現營業額近人民幣23.7億元,同比增長43%;客流量達1032萬人次,同比增長23%。這主要得益於已開業的奧特萊斯強勁的銷售表現使得租金收入同比大幅增長50.7%,達到1.6億元。其中武漢的奧特萊斯開業前三天客流量就超過了20萬人次,營業額達到2570萬元。

  上半年,首創置業在長租公寓的拓展也取得了初步成效。一方面,積極把握北京集體用地建設租賃住房機遇,落地北京朝陽區、大興區、昌平區等多個優質長租公寓項目。另一方面,正式發布“和寓”長租公寓品牌,京津項目穩步推進,並計劃9月開業。

  此外,文創業務上半年首創置業也在逐步推進。除在北京朗園Vintage項目上獲得廣泛認可外,還新增獲取北京東城區三露廠項目,該項目地處首都功能核心區,將致力打造成為標桿性的非遺主題文創園區。同時,首創非遺創新發展平臺也首次公開亮相。另外,還分別在北京朝陽區和豐臺區兩個項目上達成新的戰略合作,為文創與產業業務快速拓展打下基礎。

  對於新業務,首創置業表示,將全力推進文創與產業地產業務和長租公寓業務,加快推動業務結構的轉型升級;多措並舉強化金融資源拓展,業務拓展+資本運營復合驅動,助力公司戰略轉型升級。從中,可以預見的是,首創置業將從資源和資金上全面助力業務的拓展。

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(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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