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標普:經營規模擴大、財務杠桿下降,奧園“B+”評級確認;展望穩定

2018-09-05 13:01:13 和訊房產 

  ·我們認為,奧園的經營規模不斷擴大、盈利能力穩步提升,使其業務狀況得到鞏固。

  ·雖然良好的現金回款和審慎的拿地策略有助於保持債務增長適度,但我們預計其財務杠桿仍將維持高位。

  ·我們確認奧園的長期主體信用評級為“B+”,並確認該公司未到期優先無抵押債券的長期債項評級為“B”。

  ·穩定的展望反映我們預期,未來12個月內奧園的銷售額和收入將保持強勁增長,其財務杠桿不斷得到改善。

  香港,2018年9月5日—標普全球評級9月4日宣布,確認中國奧園地產集團股份有限公司(奧園)的長期主體信用評級為“B+”,展望穩定。同時,我們還確認該公司的未到期優先無抵押債券的長期債項評級為“B”。

  我們確認奧園的評級反映我們認為,經營規模不斷擴大、盈利能力穩步提升使該公司的業務狀況得到鞏固,這應當能夠緩解該公司財務杠桿較高的影響。

  我們認為,奧園將在繼續擴張規模的同時保證市場地位的強化。年初至今,該公司的合約銷售額一直保持強勁增長,其730億元人民幣的全年目標預計能超額完成。奧園的業務仍將集中於廣東省,但同時該公司也在逐步提升地理分布多樣性。年初至今,華中和華東地區的銷售額占該公司總銷售額的約44%。

  奧園的盈利能力近年來一直保持穩定,預計未來24個月內將會提升。該公司物業的平均售價在10,000人民幣/平方米以上,是其平均土地成本的約5倍。我們認為這能夠支撐其盈利能力。此外,奧園通過公開拍賣和並購的收購土地的策略以及較大規模的市區城市更新項目應當能夠使其土地成本處於合理區間。該公司的復合商業地產業務也使其在購地和項目開發方面具備靈活性。因此,我們將該公司的業務狀況評估調整至“普通”。

  奧園的財務杠桿仍舊處於較高水平。截至2018年6月30日,該公司經調整連續12個月債務對息稅及折舊攤銷前利潤(EBITDA)的比率(扣除25%的現金盈余)約為6.5倍。由於現金回款情況良好、收入結轉加快,我們預計這一比率將在年末下降至6倍左右。我們認為,收入增長、利潤率提升和較強的財務紀律性將有助於該公司降低財務杠桿。

  穩定的展望反映我們預期,未來12-24個月內,奧園將保持銷售額和收入的強勁增長,盈利能力將穩步提升。我們預計,良好的現金回款和審慎的拿地計劃將使其債務增長可控。

  如果奧園的財務杠桿上升,我們可能會下調該公司的評級。如果(1)該公司激進拿地,且銷售額低於我們預期;或(2)盈利能力顯著弱化,導致債務對EBITDA比率持續大幅高於6倍或EBITDA利息覆蓋倍數下降至2倍以下,則可能導致評級下調。

  如果奧園兼顧業務擴張與控制債務增長,使財務杠桿不斷下降,債務對EBITDA比率持續朝5倍改善,那麽我們可能會上調其評級。

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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