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半年報·深度丨凈利潤率由升轉降 為什麽旭輝會是第一家?

2018-09-06 07:49:34 和訊房產  楊羚強
半年報·深度丨凈利潤率由升轉降 為什麽旭輝會是第一家?

  從去年上半年, 房地產行業經歷了一波的利潤率修復,很多房企的凈利潤率已經達到14%,有的甚至可以達到18%乃至更高。但是,有行業資深觀察員警告,這一波利潤率修復不會持續很久。很快利潤水平就會下降,原因是2016、2017年,開發商吃進了大批“地王”。

  但誰也不會想到利潤率第一家下滑的,卻是和“地王”緋聞毫無關系的旭輝。

  2018年上半年,旭輝的核心利潤率由2017年同期的13.7%下滑至13.3%。而2017年上半年,旭輝的凈利潤率剛剛由10.8%升至13.7%,2015——2017年三年,旭輝的年度凈利潤率都在上調,但只有今年上半年凈利潤率是下滑的。

  在旭輝凈利潤率下滑的同時,其他開發商的凈利潤率都在上升,恒大的半年凈利率17.7%,同比增5.4個百分點;核心利潤率18.3%,同比增3.8個百分點;新城控股2018年上半年的凈利潤率為16.48%,同比提升6個百分點;龍湖的核心利潤率是團核心稅後利潤率由上年同期的17.5%上升至17.7%;毛利率為33%,較2017年度上升6個百分點,凈利率10.7%,較2017年度上升0.9個百分點……

  在前20強房企中,旭輝是極少數的凈利潤率下跌的公司。這不免讓人產生疑惑,為什麽最不喜歡碰“地王”的旭輝,會成為利潤率下跌的第一家?

  規模擴張短期超過了運營需要

  實際上,單看毛利水平,旭輝的毛利還是增長的。今年,上半年的毛利率比去年同期提高了2.1%。造成毛利率上升,但凈利潤下降的一個重要原因,是旭輝行政開支、營銷費用、財務費用三項費用的大幅增長。其中,行政開支增長了74.5%,營銷推廣費用增長了22%,融資成本增加了114.7%.旭輝的品牌總監吳懿說,行政開支的擴大,是旭輝為了衝刺TOP8所做的必要的布局。

  但根據克而瑞的統計數據,旭輝上半年的權益銷售額僅僅只是由前一年的282.9億元,增長至今年上半年的350.8億元,增幅僅為24%。以權益銷售排名論,旭輝已由去年的第25名,下滑至第29名。旭輝的大額費用投入,沒有實現預期的銷售規模增長,反而在衝刺前8位的路上越走越遠了。

  如果,按照吳懿所說,旭輝行政開支的增長,是為了衝刺銷售規模TOP8所進行的必要布局。投資者會發現一個很嚴重的問題,就是旭輝低效經營效率。上半年,旭輝的營銷推廣費用、行政開支增加了5.88億,但對應增加的銷售額67.9億。換言之,每增加1億元的權益銷售額,旭輝需要為之支付超過800萬元的費用。

  根據克而瑞的統計,今年上半年TOP8房企的銷售權益金額已經達到了806億。

  旭輝在行政費用、營銷費用的大幅增長背景下,並沒有因此換來權益規模的迅速增長。更沒有看到旭輝即將進入前十名的任何跡象。以上半年,如果旭輝要實現權益銷售規模前八的目標,至少需要增加接近39億元的營銷推廣開支和行政開支。

  按目前的毛利水平估算,這些費用至少要占到總毛利的一成五,如果再加上因為債務規模擴大,旭輝的融資成本高起,未來三費占到旭輝毛利比例極可能超過2成以上。

  營銷費用、行政開支大增,但銷售規模增幅有限的原因,和供貨有關。吳懿告訴和訊房產,上半年旭輝的銷售去化率達到了70%,在行業中屬於不錯的水平。對此觀點,克而瑞研究中心楊科偉予以證實說,70%的去化在今年的房企銷售中算是不錯了。

  導致費用增長,超過了規模增長的真正原因是旭輝的供貨不及時。

  盡管,年初大多數房地產企業都預判下半年的市場將不如上半年,因此把更多的任務放在了上半年完成。但旭輝因為供貨供不上來,把推盤的壓力都放到了下半年。總裁林峰說,接近65%的貨源值要在下半年推出。

  當別人快速從三四線城市撤離時

  旭輝加倉三四線

  然而,供貨上的慢一拍的節奏,很可能帶給旭輝一個糟糕的下半場。實際上,連旭輝自己都不看好下半年的房地產市場。在半年報中,旭輝對2018年下半年的市場予以展望認為,“我們相信中國的房地產政策將持續收緊,房地產調控措施力度不太可能放寬……中國的整體房地產銷售量可能疲軟……”

  楊科偉說,尤其是三四線城市的市場,目前熱度僅僅只是維持,有些強弩之末的態勢。實際上,八月初,寶能集團副總裁余英已經作出了類似的警告,認為有三四線城市能跑就趕緊跑。

  然而,讓人遺憾地是旭輝在進軍三線這件事上,來了個逆水而行,和大趨勢相左。根據公司在業績發布會上發布的資料,上半年新增的土儲中有超過三成位於三線城市。

  而截至去年年底,三線城市占整個旭輝的土儲項目比例不超過一成。

  在中國人口已經到了專家提出建議“用生育基金和罰款”逼迫夫婦多生孩子的環境下,眼下的三線城市市場,已經和流行服裝市場差不多。可能只要僅僅半年,市場就會迅速變冷,供不應求,變成庫存積壓難賣。

  一家在南通(樓盤)布局了大量項目的開發商就告訴和訊房產,去年下半年南通市場一度非常火爆。但是,他們當時就已經感覺到市場已經有點強弩之末,到了今年上半年,市場果然迅速冷了下來,遠遠沒有半年前的火爆。環滬的南通尚且如此,其他的三四線城市市場趨勢就更加多變。

  但相比其他開發商能在拿地之後迅速形成供貨,敏銳把握機遇快速賣房,供貨節奏跟不上市場行情的旭輝很容易經常地踩錯節拍。

  以負債率上升為代價

  增加銀行存款

  也許是確信及時把握市場熱點,不是旭輝的強項。在半年業績會上,旭輝一再強調的是旭輝反周期拿地的能力,計劃乘著地價的下跌,大量買入優質土地。期望用看價本領“反周期投資抄底”來說服港股投資者追捧旭輝。

  為了實現這一目的,旭輝不惜以融資成本整體上升0.1%,大量借入借款,囤積現金。半年報顯示,旭輝的凈負債率由去年年底的50.9%,飈升至72%。和訊房產統計,就扣除預售款的負債比例已經超過了中南建設(000961,股吧)、碧桂園、陽光城(000671,股吧)等若幹家素以負債率高聞名的地產商。

  依靠大量增加借款,旭輝可動用的銀行存款由去年底297.86億元,飈升至截至6月30日358.23億元。

  但以融資成本翻倍獲得的巨額現金,能不能就讓旭輝拿到便宜的地,尚是未知數。

  楊科偉說,目前真實的地價並沒有跌。土地的起拍價格都是區域地王價,同時還要求了配建任務,銷售價格也已經有明確限制,這樣的賬沒法算。

  即使有些地可以便宜揀漏,也容易被更有實力的央企或者現金更多的港企拿走。比如,11日南京(樓盤)拍賣的G06地塊,盡管最終的成交樓板價,確實比周邊的“地王”每平米低25%,但是卻是由中海獲取;另一幅也是由香港置地獲取。

  在和這些資金實力更雄厚的企業競爭時,旭輝不占有優勢。而如果選擇和中海、香港置地共同開發合作,旭輝在品牌、產品、運營、營銷能力上,與其他開發商相比,又不占有優勢。

  更何況,地方政府是否有意願大幅降低地價出讓,也是未知數。8月14日,財政部在官網公布了《關於做好地方政府專項債券發行工作的意見》(下稱“意見”),意見明確提出:加快專項債券發行進度。未來兩個月地方將有總額超過萬億的債券發行。

  這一舉措,將大大減輕地方對土地財政的依賴,徹底讓地方沒有了低價賣地的動力。

  如果旭輝低價拿地的意願落空,借貸而來的巨額資金,將因為沈重的資金成本,反過來將進一步削弱旭輝凈利潤率。

  但願,旭輝能找到更好的渠道,把這些高息借來的資金按時花掉。

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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