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資色·爭鋒|新城、龍湖、招商、泰禾:後千億時代的半年考

2018-09-07 07:58:37 和訊房產  苗雪艷
資色·爭鋒|新城、龍湖、招商、泰禾:後千億時代的半年考

  千億是一個標誌性門檻,打江山不易!

  新城控股、龍湖、招商、泰禾等企業去年首次進入千億行列,2018年上半年的業績發布則成了這些企的後千億時代的“半年考”。考試成績如何?從答卷中能窺見企業的哪些心理特征?未來還會有哪些可能性或問題?

  為此,和訊房產從規模戰、土儲戰以及多元化戰等幾大方面,做出一個梳理,尋找一些共性和個性,嘗試歸納出處於這個階段房企的戰略、戰術、打法以及心態。(數據主要來自房企半年報、克而瑞)

  第一戰:銷售增速

  銷售規模訴求和負債控制平衡術

資色·爭鋒|新城、龍湖、招商、泰禾:後千億時代的半年考

  從銷售增速來看,新城的表現最為突出,銷售同比增幅高達94.17%,如此增幅在上半年銷售額排名前十的房企中,都是佼佼者。從銷售額貢獻度來說,這主要得益於新城區域布局較為均衡,這也意味著新城以長三角為核心的“1+3”投資布局頗有成效。此外,新城結算周轉較快也是主要原因。在規模擴張下,新城的凈負債率有所上升,高於龍湖和招商,上半年現金短債比為1.7,相比去年也略有上升,但都控制在合理水平。新城上半年的另一大驚喜是王振華之子王曉松歸來出任總裁,在他的帶領下,未來新城或許將會呈現更多年輕化的改變。

  四家千億新貴中,泰禾銷售增速排在新城之後,保持了61.7%的高增幅(今年上半年泰禾依舊未公布銷售額,克而瑞公布數字為655億元),據克而瑞研究,規模的快速擴張一方面是因為泰禾前幾年加大了土地投資力度,另一方面也是由於其產品頗受市場認可,項目開盤去化率普遍較高。泰禾上半年財務指標持續改善,凈負債率大降了103個百分點。不過,泰禾的降杠桿之路顯然還未結束。對於泰禾來說,銷售規模訴求和負債控制可能也是最需要解決的課題。

  龍湖銷售增速放緩,同比增幅僅在4.8%個位數的水平,低於前十強房企中的其他房企。對此,龍湖的解釋是,現在市場好,但拿證比較難,之所以同比上漲較慢,一是因為今年上半年供貨不多,主要在下半年;二是去年下半年去化率很高,留存到今年未去化的只有500億。這也意味著龍湖的大量推盤將在下半年。不過,龍湖的負債一直控制得很好,凈負債率在四家企業中最低,為54.6%。融資成本也維持在4.5%的水平,與去年持平,現金短債比達到了3.3,無償債壓力。正如龍湖財報裏的自我總結一樣,龍湖骨子裏的自律克制,正逐漸轉化為資本護城河。

  第二戰:土儲納糧

  拿地創新高,中西部成新寵

新城從百億到破千億,用了7年時間;泰禾實現千億,用了5年;龍湖用了大約10年時間;招商蛇口相對特殊,經過2015年底重組上市,2年後進入千億。

  新城從百億到破千億,用了7年時間;泰禾實現千億,用了5年;龍湖用了大約10年時間;招商蛇口相對特殊,經過2015年底重組上市,2年後進入千億。

  和訊房產梳理發現,這幾家千億房企上半年拿地呈現以下特點:

  第一,拿地創新高,為未來更大規模做好糧草儲備。代表房企是新城和招商。新城上半年新增土地儲備項目82個,新增土地總建築面積約2073.93萬平方米,與2017年同期51幅土地儲備1571.37萬平方米相比,同比增32%,高於2013-2016年年度新增土地建築面積,創上半年歷史土地儲備新高。

  重組上市後的招商進入千億後,也毫不放松,上半年新增項目40個共751.33萬平方米,總地價603.58億元。2018年上半年土儲超過2014—2016年每一年度的新增土儲。招商拿地方面另一突出優勢是“產城聯動”,上半年新進入的湛江(樓盤)項目就是通過這種模式獲取的。北京(樓盤)理工大學房地產研究所所長周畢文向和訊房產表示,有產業導入的開發商更受地方政府青睞,如果開發商只是想拿住宅用地,地方政府也不願意談。

  第二,拿地堅持收並購。降低成本,又可快速拓規模。泰禾和龍湖是典型代表。從新增土儲來看,泰禾上半年拿地有所放緩。但是,泰禾上半年僅增的8幅地塊中7塊都是收並購獲得,由於並購方式拿地成本低,也使得泰禾的上半年財務指標有所改善。

  龍湖拿地也是繼續加大收並購力度,2018年上半年通過收購獲得土地有10幅,占比23.8%。龍湖管理層曾就拿地節奏表態稱,龍湖拿地並無緊迫感,而是根據市場形勢從容判斷,平衡負債率與發展的節奏保持穩健資產負債表。所以,為保持充裕的現金流,通過外部合作及二級市場收購等方式,控制拿地成本、減少資金占壓,也是龍湖一貫的穩健風格體現。

  第三,中西部市場成新寵。四家企業均看好中西部,上半年中西部拓展明顯的是龍湖和泰禾。從新增土地的分布情況來看,龍湖中西部占比最高達到54%,同比增加28%,2018年新進入的5個城市中,鄭州(樓盤)、南昌(樓盤)、貴陽均位於中西部;中西部是上半年泰禾拿地最多的區域,新增建面達到了68%。招商蛇口和新城控股除了長三角重點布局外,中西部也是其投資範疇。

  為何中西部如此受寵?克而瑞分析,其中一大原因是,沿海地區的城市政策限制和市場競爭越來越激烈,加上近年來中西部部分城市基建投資力度加大,轉戰中西部成為很多房企的選擇。

  知名房地產評論人士澤龍告訴和訊房產,土拍一定程度流拍有很多原因,但這並不意味著房企不拿地了,而是企業拿地更加謹慎了,好多企業需要重新評估市場預期並修正預判。

  第三戰:多元增長

  龍湖新城商業突出,龍湖招商長租項目有推進

  多元化業務方面,龍湖和新城的商業表現突出。

  龍湖今年的更名,也意味著龍湖多元化業務的開始。目前,商業是龍湖運營相對成熟的業務。上半年,龍湖投資業務不含稅租金收入18.5億元中,商場收入就貢獻了9成業績,商場半年租金收入已近16.8億。租戶結構、客流增長等經營性指標持續向好。下半年龍湖北京、常州(樓盤)、成都3座新天街將開業亮相。龍湖多年打磨的“天街”這一品牌,已經成為穩定的收入來源。在業內同行中,龍湖在商業上的轉型成功也成為榜樣,恒隆地產董事長陳啟宗就曾向和訊房產表示過對龍湖商業以及吳亞軍的欽佩。龍湖服務性業務目標是2019年達到100億元,預計龍湖的服務性業務將進一步貢獻業績。

  與龍湖一樣,“住宅地產+商業地產”雙輪驅動的新城商業運營也已相對成熟。上半年,商業地產,吾悅廣場實現租金及管理費收入8.76億元,同比增長154.93%,出租率達98.32%。今年以來,新開業吾悅廣場3個,已開業吾悅廣場共26座,已開業面積252.08萬方,同比增長70.82%。同時,在建及擬建的吾悅廣場達到54座。

  從上述兩家企業運營模式來看,商業的成功,也為房企探索出了一條“穩定現金流”之道,商業規模的不斷發展,也能調整企業收入結構。

  長租公寓是四家企業共同在布局的業務,從半年報來看,項目層面具有實質性進展的是龍湖、招商。截止6月30日,龍湖冠寓項目已在16個一二線城市開業運營,累計開業房間數超過2萬間,計劃到年底開業數量達到6.5萬間。招商蛇口,新增13個長租公寓項目(24.1萬平方米/5134間),合計在全國布局長租公寓近2萬間,管理規模總計約90萬平方米,實現了公寓智慧平臺的全線上化服務。

  新城長租剛開始發力,報告期內住宅事業部新設了長租公寓管理中心,創設長租品牌“新橙寓”,長租的後續表現有待觀察。泰禾更多的表現是在長租公寓資產融資方面。但長租公寓面臨的共同問題還是如何盈利。

  (宋虹姍亦對本文有貢獻)

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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