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資色·深度|龍湖骨子裏的克制,轉化為資本護城河了嗎?

2018-09-07 07:59:28 和訊房產  苗雪艷
資色·深度|龍湖骨子裏的克制,轉化為資本護城河了嗎?
  龍湖CEO邵明曉對目前銷售額排名較為滿意。

  根據龍湖中報數據顯示,2018年上半年,龍湖地產銷售額達到971億元,同比增長4.8%。達成全年2000億元銷售目標的49%。在2018年億翰智庫發布的《2018中國房企綜合實力TOP200》排行榜中,龍湖位居行業第十位。這是龍湖自去年進入千億行列之後的“小半年秀”。

  從財報來看,龍湖也表現出了對規模的渴望,尤其是拿地和新進入的城市上。

  拿地方面,2018年上半年,龍湖斥資435.44億元新增42幅土地,占銷售額44.8%,同比增加4.76%,新增土地儲備面積1298萬平方米,同比增長20.7%,權益面積為898萬平方米,平均權益收購成本為4849元/平方米。

  城市拓展上,2018年上半年,龍湖集團城市布局數量達到38個,獲取項目區域多分布在一二線城市,同時圍繞都市圈內城市群適當下沈布局。新進入南昌(樓盤)、南通(樓盤)、鄭州(樓盤)、石家莊(樓盤)、貴陽5個新城市。

  為此,龍湖也成為各大數據機構的“常客”。

  中國指數研究院的數據顯示,2018年1—6月全國房地產企業拿地金額TOP50中,龍湖位列第4,金額是434億元。

  克而瑞發布的《2018上半年中國房地產企業新增貨值TOP100》榜單顯示:今年上半年,在土儲相對充裕的企業中,如旭輝、龍湖、金地、陽光城(000671,股吧)等老牌企業上半年拿地意願較足,積極擴充土儲來鞏固自身行業地位和衝擊更高規模目標。土地充裕房企上半年拿地銷售比TOP10中,龍湖以0.5排第九,銷售金額937億元,新增貨值1140億元。

  尤其在長三角等重點區域以及重點城市,龍湖更是加大投資力度。中國指數研究院數據顯示,2018年1—6月各城市群房地產企業拿地金額TOP10中,龍湖在長三角區域,以拿地金195億元位列第5名。從重點城市拿地金額前十企業來看,龍湖作為全國性房企,1-6月拿地總額分別位列杭州(樓盤)和蘇州(樓盤)前三,進一步提升在兩城的布局。

  不過,上半年龍湖的拿地節奏有快有慢。比如,前兩月節奏很快,共獲取22宗地塊,到了三四月節奏又慢了下來,共獲取7宗地塊,上半年最後一個月分,拿地6宗。

  對此,龍湖給出的拿地戰略答案是“安全邊際”和“量入為出”。

  “截止到6月底,全集團有6000多萬平方米的土地儲備,平均每平方米土地成本5100元,而售價是15000多元,大概3倍關系,這是比較安全的。我們未來在這個倍數上,土地獲利能力能夠保證。最近一兩年我們的毛利率會在30%以上,中長期可能會在25%到30%。但是龍湖不管周期再怎麽波動,也不會低於25%。”執行董事兼首席財務官趙軼說。

  “在買地結構上,我們平均每年銷售回款的10%作為上限來用於投資性物業,在內部也制度化了,既不會一下子突然停止買地,也不會特別激進,有好的機會就買一點,保持公司穩健增長。”邵明曉中期業績會上表示。

  其實,不管是拿地和融資,龍湖的策略就是“克制”。一條基準線是凈資產負債率不超過60%。龍湖全年凈負債率標準指引在50%—60%之間,半年通常是在60%—70%。

  所以,即便是由於上半年投資加大,龍湖的凈負債率由2017年末的47.7%,上升至54.6%,也依然保持在其控制的區間內。

  而為了維持這個水平,除了土地控制外,龍湖在融資方面也在控制,一方面融資渠道多元化,另一方面融資成本維持低位水平,上半年,龍湖平均融資成在4.5%的較低水平,與去年末持平。

  “龍湖骨子裏的自律克制,正逐漸轉化為彌足珍貴的資本護城河。”這是在2018年中報裏龍湖的自我總結。

  由此來推斷,下半年,平衡負債率與發展的節奏,也將是龍湖的克制準則,克制的好處是穩定,不會太激進。由於要克制,龍湖透露也不會在地產開發業務單邊加杠桿、擴規模。不過,由於上半年龍湖只完成了銷售目標的49%,下半年,龍湖必定是加大推盤量以此完成全年2000億元的銷售目標。下半年2000億元的可售貨值,也足以助力其達成全年目標。

  其實,骨子裏的“克制”決定了龍湖下半年各指標的穩健以及目標的完成。不過,這種基因也有不能決定的事,那就是新的管理模式的探索,而這正是龍湖下半年乃至更長久的考驗。

  目前,龍湖正進行平臺+端的管理模式探索,這是基於IT技術及數據支撐建立起來的平臺,能為各地區公司端口賦能。按照吳亞軍在業績發布會上的說法,龍湖將通過一套強大的指揮系統,直接賦能到一線員工,讓他們更多得到支持。當遇到問題時,前線直接呼叫,後臺馬上支持。這種模式也省去了傳統房地產公司三級系統中的中間那一層——區域層級。隨著該模式在首先試點區域長三角區域的展開,如果效果不錯,大概率也會在其他區域陸續跟進。

  業內傳言,龍湖上半年人員離職潮也與這種模式有關,吳亞軍在業績會上也否認了這種說法。

  不管是真是假,一種新的制度出來,不適感總會伴隨發生,而這也是龍湖下半年及以後的考驗:如何留住人才以及如何讓這種模式效用最大化!

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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