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長租·現場|任誌強:用市場化辦法解決長租問題,價格會越來越合理

2018-09-08 10:27:21 和訊房產 
長租· 現場|任誌強:用市場化辦法解決長租問題,價格會越來越合理

  9月7日,由《證券日報》主辦的“2018中國長租市場峰會”在北京(樓盤)舉行。在圓桌討論環節,對於長租市場,任誌強也表達了他的看法。

  關於長租市場的未來走向,任誌強表示,應該用市場的辦法解決問題,用市場化的方法,用公開監督和法治的辦法來解決的話,這個市場才會越來越規範,而且價格越來越合理。在競爭過程中要允許價格通過競爭趨於合理。

  以下為現場任誌強部分實錄:

長租· 現場|任誌強:用市場化辦法解決長租問題,價格會越來越合理

  第一個問題,中國的長租公寓來自於1979年開始的《三資法》,幾乎所有的境外合資酒店項目投資都有長租市場,嚴格說來第一個長租公寓是建國飯店,第二個是華遠大廈,第三個是國貿,第四個是香格裏拉還有麗都等。所有的合資酒店幾乎都配長租公寓,為什麽那時候的長租公寓不發展?因為在80年代中末期的時候,長租公寓主要針對於境外或高端流動人口,量非常少。比如大家知道唱歌的那英,當時這些歌星幾乎都住在華遠大廈,我們只有三層,但是集中了現在稱得上歌星、影星的有30多位,他們這些北漂沒有地方住,沒有公寓。建國飯店他們又進不去,所以他們只能租我們的華遠大廈。這是最早的時候長租公寓的消費對象,合資酒店最初的長租公寓租賃對象非常清晰,比如麗都,是唯一一個可以降境外直升飛機急救的境外合資酒店,就是針對部分人群。

  中國為什麽08年以後才有一些長租公寓?在高度城市化的過程中,各種限制性條件讓部分人不能買房子,只能租房子。23號文件非常明確告訴你,要求建立經濟適用住房減租金,減地價減稅費,低價賣給你,這是長期的問題。

  第二個問題,住房是生活資料,在1951年出臺的房地產稅就沒有對生活資料和生產資料分得很清楚,1986年出臺房產稅把生活資料刨除了,允許生活資料免稅。50多年的住房分配制度導致的結果只有公房租賃和保障性住房租賃,當住房市場私有化之後,很多人換了房子,把房改房條件很差的拿去租,好房子自己住。

  這個變化的過程,是1995年城市化率超過30%以後迅速增長起來的,最初允許大家買房入戶,很多地方城市只要你買房就允許你入戶,政府不承擔住房保障,你可以入戶。後來導致有接近3億人進入了城市但是沒有戶籍,也買不了房。

  第一,嚴格限制你們買房子,不允許你買也不允許你賣,你進城只能租,沒資格買,所以租的人多了。第二,租購並舉同權,租售怎麽能同權,一個是財產權利,一個是租賃權利,怎麽能同權呢?你把房子讓給他?我們沒有辦法建立一個合理的租賃市場,劉教授剛才講,美國機構持有大量的長期住房,原因是減稅,德國也是一樣,日本幾乎40%的私人建立了租賃市場,剛才講集團的資本實力來建立租賃市場,等著沒錢吧。凈地價那麽高,怎麽可能?國貿酒店租賃市場非常好,為什麽?用國際金融手段來實現的。香港十大地產商或者主要前七位,租賃收入不管商場、寫字樓還是公寓,可以達到年收入60%。我們是第一家在香港上市的地產公司,當時提出的目標把租賃收入提高到40%,結果一直維持在10%,最後分家了。我們提不上去,中國根本沒有租賃市場的概念,沒有相應的稅收政策和其它的輔助條件。更多的包括香港是靠私人買第二套第三套房子,像德國交給合作社享受免稅待遇,低租金變成高收入。你不租房怎麽辦?如果把2.8億人的戶口突然變成城市戶口,你看有那麽多租賃市場嗎?

  在統計局的統計中有一個基本概念,買房子列在投資裏面沒有列在消費裏,租房子列在消費裏面,也就是說一無所有。投資的時候才有可能剩下,大家說我背了那麽高的債,其實哪個不是先負債?終歸先負債後還債。我們最大的問題從來不說我們的租房房源來自於誰,不說租房對象是誰?為什麽抱怨租金高?你的租金對象突然從高端像國際大酒店一樣從高端市場降到低端市場,降到2.8億沒有戶籍的人群身上,所以覺得租金貴。所以你收不回來租金,你面向的對象是那2.8億人,你們好好去查一查,有北京戶籍的人有幾個是低於7.5平米住房標準的?全北京市兩千多萬人口一共一萬九千多戶低於人均7.5平米,每個月拿著補貼,不願意從城裏搬出去,給他房子不願意住,太遠了。

  真正要解決租房的是要進入北京戶口的或者沒有北京戶口的人,消費對象變了,以前是最有錢的那些人,現在是2.8億人,情況發生了變化。我不覺得用現行的長租租房能夠成為最後資金大量湧入而獲利好的市場。你們可能十年八年有一個高增長的過程,但一旦變成護照而不是戶口的時候怎麽辦?你們得重新考慮考慮,不是58個城市,也可能只有幾個城市或者幾十個城市有大量的租房需求,剩余的隨便買房有戶籍的時候沒有這個租房需求。

  如何看待資本和長租市場的結合?作為資本來說,第一個是房子租不回來錢就等房價上漲。第二,等時間長了有一些減稅,美國減稅很多年前就開始了,中國的REITs也早就開始了,寫在2003年的18號文件裏面,過了五年以後2008年寫到政府工作報告裏,但是REITs、房產基金等等在實際過程中發揮的作用不大。

  至於租金的收益,二手房為主或者房改房為主的租賃,這個租金回報很高。北京的房改房像劉教授在學校買的房子兩萬塊錢就買一套,後來交給中介,一個月租兩千塊錢,一年2.4萬收入,不交稅,一年回報率超過100%。大部分的租賃房還是這種房,這是一定賺錢的。

  我們也有租賃性住房,在長沙(樓盤),也挺賺錢的,為什麽賺錢?把房子都賣給老百姓(603883,股吧),讓老百姓在幾年之內房子返租,我們包租,回報率比一般的回報率高。旁邊的房子租金兩千塊,我們房子六千塊錢租金,老百姓也高興,他也不住,房租還帳,還本還息夠了之後再要房子。

  未來中國長租市場有可能會往哪個方向走?我個人覺得如果叫市場的話,應該用市場的辦法解決問題,用市場化的方法,用公開監督和法治的辦法來解決的話,這個市場才會不但越來越規範,而且價格越來越合理。在競爭過程中要允許價格通過競爭趨於合理。

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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