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標普:因再融資風險加劇,國瑞置業評級下調至“B-”;展望負面

2018-09-10 10:52:14 和訊房產 

  •未來12個月國瑞置業的償付風險加劇,且依賴於房地產銷售的強勁現金回款和成功再融資。

  •由於大筆債務即將到期而現金余額較低,國瑞置業的流動性疲弱。此外,我們認為未來12個月該公司較高的杠桿水平僅會適度改善。

  •我們將國瑞置業的長期主體信用評級從“B”下調至“B-”。同時,我們將該公司優先無抵押債券的長期債項評級從“B-”下調至“CCC+”。

  •負面展望反映我們認為,未來6-12個月國瑞置業的再融資風險較高,特別是境外優先無抵押債券。

  香港,2018年9月10日—標普全球評級9月7日宣布,將國瑞置業有限公司(國瑞置業)的長期主體信用評級從“B”下調至“B-”,展望為負面。同時,我們將該公司優先無抵押債券的長期債項評級從“B-”下調至“CCC+”。國瑞置業是一家中國的房地產開發商。

  我們下調國瑞置業的評級以反映該公司較高的債務杠桿,其債務杠桿高出我們的預期,且在未來12個月不大可能顯著改善。該公司的流動性疲弱,再融資風險亦加劇。我們認為國瑞置業較低的現金余額使其容易受到市場波動以及政府政策變動的影響。而該公司對2018年下半年因新項目銷售與預期不符的承受空間亦有限。

  國瑞置業的短期債務金額較大,需進行大額再融資。截至2018年6月底,該公司的短期債務為人民幣168億元,包括30億元境內債券、相當於人民幣36億元的境外優先無抵押債券、以及102億元銀行及其他借貸。相比之下,該公司的現金及銀行存款僅為18億元。

  我們認為國瑞置業最大的償債風險為2019年3月到期的5.5億美元境外債券。該公司已經獲取必需的監管審批以對該筆債務進行再融資。然而,目前國瑞置業的債券交易價格遠低於票面價值,因此投資者的債券購買需求可能仍較低。

  相比之下,我們認為國瑞置業能控制其境內債券的期限狀況。原因在於大部分銀行及其他借貸都是項目貸款,其償還與具體項目的銷售進度掛鉤。此外,上述貸款完全以價值更高的資產做抵押,可能進行續借。截至2018年6月底,國瑞置業已將人民幣354億元的資產抵押,以對220億元的銀行及其他借貸進行擔保。該公司主要投資物業的商業房地產抵押貸款支持證券也可能將通過審批,由此貸款對價值比率將上升,且債券期限延長。

  我們認為,國瑞置業的償債能力將主要取決於未來12個月合約銷售額帶來的收入。我們預估該公司590億元的可售資源中約有60%將於9月後推出,包括大部分2017年所收購的土地。可售資源主要位於北京(樓盤)、上海(樓盤)崇明島、蘇州(樓盤)、以及佛山(樓盤),上述城市的購房需求相對穩固。

  國瑞置業計劃2018年剩余時間的權益合約銷售額達到120億元,如計劃實現,將提高其現金水平並補充流動性。該公司擴大銷售額的意願強烈。然而,部分項目的推出仍需經過預售審批,且可能被延遲。

  負面展望反映我們認為,未來6-12個月國瑞置業的再融資風險較高,特別是境外優先無抵押債券。

  如果隨著更多債券到期導致國瑞置業的償付風險擴大,或者債務重組或低價交易的可能性上升,我們就可能下調該公司的評級。這可以表現為:銷售低於我們的預期,缺乏清晰可行的再融資方案,或者市場環境惡化,包括該公司的融資成本上升或資本市場指標惡化。

  如果未來12個月國瑞置業顯著改善其流動性及償債能力,那麽我們可能將評級展望調整為穩定。可采取的措施包括更好的銷售執行及審慎的土地收購。流動性來源對流動性支出的比率大幅改善至約為1倍,並且制定可執行的境外借貸再融資計劃,則表明其流動性及償債能力得到改善。

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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