我已授權

註冊

大咖說 | 開發商願做長租公寓嗎?資本方對長租市場滿意嗎?聽聽58集團副總裁怎麽說

2018-09-12 07:04:38 和訊房產  苗雪艷
大咖說 | 開發商願做長租公寓嗎?資本方對長租市場滿意嗎?聽聽58集團副總裁怎麽說
58集團高級副總裁&安居客COO葉兵

  從北到南,租賃市場“熱鬧”依舊。

  北方,自如為應對甲醛超標,提出了三種解決方案的同時,還對首次出租上架房源規定了空置天數;南方,改革排頭兵的深圳(樓盤),果斷出手穩房租,提出年租金增長率不超過正負5%……關於租賃市場的新聞還在繼續,也還將發酵。

  政府、開發商、資本三股力量,在“長效機制”這一宏偉願景下,都在嘗試、探索、索取各自想要的內容。按照常規邏輯來理解,政府最關註輿情,因此,政府必然不會讓頻發的“輿論事件”占上風,從而敗了百年前年大計的原本良好風氣;開發商精於算賬,但在單一住宅地塊不讓拿,捆綁上自持租賃面積後,開發商的賬本裏也有了主動和被動的成分;資本被認為是逐利的“吸血鬼”,逼迫著長租公寓商不得不往前走,拿人錢辦實事的道理,誰都懂……

  近日,在由《證券日報》主辦的“2018中國長租市場峰會”上,和訊房產與58集團高級副總裁&安居客COO葉兵就租賃行業的相關問題進行了探討、交流。

  1、2018房企半年報很多都提到了長租公寓的發展,從您的視角來看,開發商做長租公寓這一塊市場的意願強烈嗎?

  答:先不說是不是強烈,我們至少能看到今天市場上排名前列的開發商,基本上都在做長租公寓品牌,這裏面包括剛才您提到的那幾家開發商。做這塊,一方面有政府的一些要求,因為現在基本在拿地層面,很多城市已經要求做租賃用途的配套,你拿地階段就已經承諾了20%、30%項目用地必須要用於租賃、自持管理,你不能拿去賣,這不是說你要不要做,而是你必須要做了。

  所以這也是為什麽今天絕大部分,特別是名列前茅的大型開發企業,都有自己的長租公寓品牌。

  除了政策原因,還有開發商的內部驅動因素,今天開發商也在轉型,特別在北京(樓盤),基本上在商品房的供地上已經非常非常少了,拿地都到非常偏遠的地方,郊外去拿,在城區地塊供給量已經不多,這客觀上造成開發商原來可能是不斷拿新地、蓋新房子、賣新房子,而現在慢慢向租賃跑道轉移,這是不少開發商轉型的一個方向。當然在養老地產、旅遊地產,在醫療上面他們也在做更多探索,主動意願上面也在嘗試。

  2、因為有自持面積等要求,開發商拿地怎麽算這個賬?

  答:肯定會去算賬,當然政府也會做一些補貼,一些補充的本地化政策,全國有58個城市,陸陸續續出臺本地化一系列配套政策的扶持。政府也希望開發商積極響應國家號召,在租賃性用地,在運營自持管理上面,多多參與到長租市場發展中來。

  另外開發商本身是一家企業,肯定會評估在項目、投資回報、財務結構上的一些風險,這是一個市場化過程。

  3、資本是否在長租公寓市場要到他們理想中的結果了?

  答:今天資本市場如果僅僅從租售、租金回報率這個角度來講是非常非常低的,整個回報周期,分散式公寓的回報周期平均在5到6年,集中式公寓如果按照租金來進行項目回報的話可能更長,所以在中國國內做長租公寓靠租金來回收整個運營成本,包括裝修成本,拿項目成本等,是非常非常費勁的。

  但是得綜合考慮這個問題,第一個因素,未來我們認為地價會上漲,我不靠租金來做回報,可能表面上你看到今天這個租金回報率確實比較低,但未來自持十年二十年以後,能夠進入到這個項目的售賣周期、售賣階段的話,整個項目回報還是OK的,換句話說你自持十年二十年拿去賣,回報也是OK。

  第二個因素,行業也希望出臺更多的扶持政策,因為在美國、歐洲很多發達國家,長租公寓發展過程跟今天中國市場是一樣的,整個租金回報率也不是那麽高,但是這些國家在後面階段會陸續出臺一整套政策,包括稅收政策、對租客補貼、對房東補貼,甚至包括對租賃機構的補貼,這些能夠有效促進更多的資本,湧入到長租公寓市場,我覺得需要點時間,資本方、參與方都需要多花點時間去消化、去理解。

  4、在您和政府部門打交道過程中,據您了解,政府現在怎麽想?

  答:政府最關註輿情。

  5、上次在博鰲房地產論壇現場,您說正在跟政府推進“數據庫”的建設,進展如何?

  答:正在推進過程中,實際上我們希望能和包括各地住建委、行業協會等,一起共建整個行業人員檔案庫,58同城、安居客、趕集網平臺上面有將近5萬家公司,130萬經紀人。針對如何把這個行業裏面經紀人管好,政府主管部門和協會都需要有數據,包括到底誰在這個行業裏面工作、這些人的電話、他們的信譽等級、他們服務過程中一些投訴等。

  如果我們能夠把一些基礎數據庫,包括人員的數據庫和房源的數據庫搭建起來,其實對整個行業長效機制的治理有非常大的幫助,這項基礎工程肯定需要多花點時間,目前還是有進展,也在過程之中。

  6、如何定位58同城、安居客在長租公寓當中的角色?

  答:長租公寓是租賃一個非常重要的組成部分,當然從整個機構性租賃,特別是品牌公寓和長租公寓角度來看,今天在市場供給量上占比還是非常非常小,可能北京會多點,占到機構性租賃機構供給量7%、8%,但從全國範圍來講,很多城市很多機構沒進去,全國平均水平也就2%、3%。所以從長遠來看,今天長租公寓或者機構性租賃企業發展還有很長一段路要走,現在歐美發達國家這個數字到了20%、30%,就是你租十套房子,有兩三套房子都是大機構租給你的,在紐約、東京、悉尼,機構性租賃占比,有的占到40%,甚至60%,絕大部分房子都是機構性企業租給你,很少個人二房東弄個房子給你租。我們認為長租公寓剛剛開始,還是需要點時間給長租公寓更多發展。

(責任編輯:徐帥 )
看全文
寫評論已有條評論跟帖用戶自律公約
提 交還可輸入500

最新評論

查看剩下100條評論

熱門新聞排行榜

和訊熱銷金融證券產品

【免責聲明】本文僅代表作者本人觀點,與和訊網無關。和訊網站對文中陳述、觀點判斷保持中立,不對所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請讀者僅作參考,並請自行承擔全部責任。