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半年報·深度|半年業績完成率僅達三成 首開股份的千億之路道阻且長

2018-09-13 07:08:25 和訊房產  常丹丹
半年報·深度|半年業績完成率僅達三成 首開股份的千億之路道阻且長
  作為北京(樓盤)曾經最大的國有房地產開發企業之一,首開股份一直用“一部首開史,半座北京城”來形容其對北京的貢獻。不過,時過境遷,從8月30日公布的2018上半年業績情況來看,首開股份已然難現往日輝煌。

  首開半年報顯示,報告期內,公司實現結利收入175.45億元,同比增長57%;凈利潤15.69億元,同比增長約2.6倍;歸母凈利潤13.8億元,同比增長約3.4倍,實現銷售面積120萬平方米、簽約金額308億元、銷售回款279億元,分別完成半年分解計劃的94%、104%和101%。

  值得註意的是,盡管從任務分解的完成度上來看,首開股份上半年銷售預期基本完成,但308億元的合約銷售額和120萬平米的合約銷售面積,同比分別出現19.63%和19.1%的下滑。另一方面,今年年初,首開股份便喊出進軍千億軍團的口號,若以這個目標來衡量,首開上半年的銷售情況並不理想,僅完成全年目標的30.8%。

  業內人士認為,這一銷售頹勢,與其紮根北京大本營的發展策略息息相關。對於首開而言,北京樓市政策的層層疊加,猶如一道道枷鎖在身,以“限競房”為主的產品結構也在不斷壓縮著盈利空間。首開這個“北京最大的地主”若要實現千億目標,仍面臨著不少難題。

  疲軟的銷售、走低的利潤

  上半年,眾多房企銷售業績高歌猛進,根據克而瑞公布的2018上半年房企銷售情況,全國房企銷售百強整體銷售規模近4.6萬億元,同比增長36.5%,多數房企上半年業績目標完成率超40%。相比之下,首開這份銷售額銷售面積雙雙下滑近兩成的“成績單”尤為刺眼。其中,銷售金額的下降致使其在《2018年上半年中國房企銷售排行榜TOP200》中的排名自16年開始繼續下滑,由16年的20名左右下跌到目前的40位上下。

  在同梯隊房企中,首開的業績下滑也是“獨一份”。根據克而瑞《2017年度中國房地產企業銷售金額TOP200》榜單,2017年,首開股份與金科集團、濱江集團(002244,股吧)、中國鐵建(601186,股吧)、藍光發展(600466,股吧)等並屬500—1000億梯隊。根據已公布的半年報粗略估算,2018年上半年,藍光發展銷售金額413.73億元,同比增長36.66%;中國鐵建為410.20億元,同比增長16.88%;濱江集團為405.5億元,同比增長81.0%;金科集團為597億元,同比增長約116%。

  首開在公告中表示,隨著上半年房地產市場調控政策持續深化、長效機制建設穩步推進、金融監管力度加強,在限購限貸、預售限價等嚴控政策下,重點城市新房市場供需不匹配,有效供應不足造成需求釋放受阻,再加上備案延遲等因素影響,新房成交面積持續回落是造成銷售業績下滑的主要原因。

  此外,從半年報上看,首開營業收入取得增長,盈利能力卻陷入困局。報告期內,首開股份實現營業收入175.45億元,同比增長57%,凈利潤為15.69億元,同比增長約2.6倍。但首開的凈利潤率在近幾年投資收益保持較大增幅的情況下依然保持在10%左右。2018年上半年,首開的毛利潤率和凈利潤率分別為22%和9%,較2017年末有較大幅度的下滑。總體來看,盈利能力走低。

  針對上半年疲軟的銷售和低迷的盈利情況,首開股份董事長潘利群曾表示,北京地區部分限價商品房項目政策調整、取證延後,京外部分城市對預售項目的價格審批也客觀上延長了項目取得預售許可證的工作時間,這些因素都影響了銷售進度。

  此外,近幾年,首開在各地參與的拿地土地成本較高,產品趨向別墅、豪宅等“高端項目”,這類項目本身就存在打造周期長、去化慢等特點,成為拖累企業利潤的內因。

  首開半年報顯示,報告期內可供出售面積2126.48萬平方米,已售出面積120.42萬平方米,去化率僅約為5.7%,與去年同期的8%的水平相比,下滑不少;從已披露的其他房企業績來看,碧桂園和融創在去化率這一指標上分別達到70%、85%。可見,項目去化方面,首開與行業水平相去甚遠。

  按照企業公告數據推算,首開2016年、2017年和2018上半年的樓板價分別為16934元/平方米、21559元/平方米和19134元/平方米,與高昂的土地成本相對應的則是持續性的限價政策,這也成為導致企業利潤下降的重要外因。

  除此之外,首開最新公布的前8月運營情況依舊不容樂觀。前8月,首開實現簽約面積166.88萬平方米,同比下降22.12%,簽約金額434.63億元,同比下降14.84%,至此,2018年僅剩4月,相對全年的1000億元銷售目標而言,還存在566億元的缺口,伴隨目前嚴厲調控政策的影響,要想實現全年業績目標,首開仍面臨不小的推盤壓力。

  北京大本營“淪陷”

  從業績報看,項目布局也為首開未來業績發展蒙上一層陰影。2015年以來,首開大規模擴張,著力拓展京外項目,2017年又重新將目光鎖定北京大本營,去年全年,首開共獲取27個項目,項目計容建築面積合計399.70萬平米,其中北京16個,占到一大半。

  不過,正當首開大力回歸北京的同時,市場卻以一盆冷水澆滅了首開的熱情。

  根據中國指數研究院分析,隨著房地產調控政策不斷強化、房貸利率普遍上浮,成交量同比回落明顯。2018年上半年北京商品住宅(不含保障房)累計成交157萬平米,較去年同期下降35%,較2017年下半年減少21%。2018年上半年北京商品住宅(不含保障房)住宅月均成交約26萬平米,較2017年全年月均成交量減少28%。

  不僅如此,上半年北京新房成交均價也呈下降態勢,2018年上半年北京商品住宅(不含保障房)均價為39060元/平米,較2017年上半年均價下降4%,同比增速由升轉跌。

  作為北京本土企業,首開股份長期占據北京地區房企銷售額第一名,不過,受市場影響,首開在北京大本營的優勢正逐漸喪失,更面臨著如泰禾、萬科的強勢挑戰。根據克而瑞機構統計數據計算,首開去年以257.1億元,位居榜首,而泰禾、萬科分別以239.6億和226.1億元緊隨其後,差距已經非常微小。

  從今年上半年土地儲備來看,首開規劃建築面積約259.75萬平米,其中約183.85萬平由京內項目貢獻,其余75.9萬平由京外項目提供。

  一個不可忽視的現象是,在區域毛利率方面,首開北京地區毛利率大幅度下滑至17%,京外地區毛利率首次超過北京地區達到了31%。

  因此,盡管北京地區項目體量龐大,但對於銷售業績的貢獻,也表現得力不從心。今年上半年,首開在北京地區的銷售額達102億元,居於首位,占據其總體銷售額的32.62%,不過相比去年同期157億元的銷售額減少了55億元。而同樣出身北京本土的企業首創在北京地區銷售額為89億元,排在第三位,占其總體銷售額25.57%。

  可見,占公司土儲超70%的京內項目勢必對未來的去化與周轉造成較大影響。

  永續債會成為首開的拖累嗎?

  隨著房地產融資政策的收緊,首開股份和眾多謀求發展的企業一樣,面臨著資金緊張局面。今年上半年,首開累計新增融資232.5億元,累計還款190.8億元,凈增融資規模41.7億元。根據公告數據計算,18年上半年首開凈負債率保持上升趨勢達到92%,資產負債率也較去年微升至80.79%。

  為緩解資金困局,首開不得不借助多種形式的融資方式進行及時“補血”,從傳統的銀行貸款、信托貸款,到中票、永續債、公司債、眾籌產品等都成為首開融資的重要工具,其中,首開股份尤其鐘情於永續債。

  盡管相較歷史高峰期110億元的永續債規模,當期80億元的永續債已經有所降低,但與同規模且發展勢頭迅猛的藍光發展55億永續債相比,仍處於高位。據相關資料顯示,首開的永續債規模,可與在港上市的恒大碧桂園們相比肩。

  首開偏愛永續債,或許與永續債的自帶屬性有關。據專業人士介紹,永續債在會計賬目裏是列為權益,而非負債,也就是說發行永續債不會提高資產負債率,但卻增加了企業的現金流,其初始利率較低,但幾年後便逐步增加利率。

  不過,正因利率逐年增減,永續債帶來的流動性風險也便隨之而來:不斷上調利息的永續債,不斷吞噬公司利潤,在初始利率的年限過後,永續債利率加碼,高於銀行利率,倒逼企業因無法承受票息率而只能像還貸一樣還債。

  因此,可以預見,如此龐大的永續債規模下,一方面,首開將面臨高息壓力,另一方面,為支付並不低廉的利息,需要拿大筆凈利潤去覆蓋,以致拖累公司整體業績。

  不斷吞噬利潤的永續債與踏錯節奏的項目布局,都為首開的千億目標增添了不確定性,若要實現業績爆發,大刀闊斧的“自救”必不可少,首開股份未來走向仍存諸多看點。

(責任編輯:徐帥 )
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