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土地市場降溫 民企開啟多元化拿地策略

2018-09-14 06:33:46 21世紀經濟報道  王營

  導讀

  除了從一級市場拿地,房企的並購將成為民企獲取開發土地資源的重要方式,除了股權並購,資產收購和項目收購的占比會進一步提升。

  嚴格意義上說,2018年沒有出現地王,大部分城市都在呈現下行趨勢。但如果針對已成交的土地市場進行分析,有個非常明顯的現象,高總價住宅地塊基本被國資背景房企拿下。

  中原地產數據統計顯示,截止到目前,全國已成交的住宅類土地中,總價超過34.5億的地塊合計只有50宗。其中,31宗地塊買家背景為國企或國資大股東,占比高達62%。而此前,這一比例基本在40%左右。總價超過45億的住宅地塊中全國合計21宗,這些地塊的買家全部是國資或者國資大股東。

  土地市場出現“國進民退”最重要的原因是,2018年以後,房企普遍面臨融資難困境。58安居客房產研究院首席分析師張波認為,“房企資金壓力更大了,雖然上半年央行向市場投放了更多的資金流動性,但對於房企來說,融資難依然是擺在面前暫未緩解的問題。當然,國資背景的大型品牌房企的融資壓力相對較小,而對於中小民營房企來說,融資收緊卻可能會引發其債務違約風險乃至業務受挫,直接影響到拿地的資金來源。”

  融資是最大難題

  9月13日下午,北京共出讓三宗住宅用地。本次出讓的三宗地分別位於朝陽區崔各莊鄉馬泉營村、房山區青龍湖鎮、平谷區夏各莊鎮。10余家房企前往現場參加競拍,最終合計攬金47.9億元。值得關註的是,本次出讓的三宗地塊均被國企背景房企所得。

  其中稟賦最優越的是朝陽區崔各莊鄉馬泉營村29-L02等地塊,地塊地處東北五環外,隸屬中央別墅區的邊緣板塊朝陽北臯,東距孫河別墅區4公裏,西距望京五環也僅4公裏,地塊臨近15號線馬泉營站,周邊匯集京承、機場、京平三條高速公路,地段位置得天獨厚。馬泉營地塊獲得包括中海、萬科、招商等在內的10余家房企競奪,經過78輪競價,最終競得者為中海,成交地價為29.1億元,綜合樓面地價為50169元/平方米。

  在三宗地塊中競地熱度居於中遊的是平谷夏各莊地塊,該地塊規劃建面113557平方米,全部用於建設“共有產權住房”,銷售價格15000元/平方米,而起始樓面價為5478元/平方米,與限售價之間存在較大的價差,因此迎來包括首城、天潤等深耕平谷多年的房企搶奪。三宗地塊中最冷的地塊非房山青龍湖地塊莫屬。最終,這兩宗地塊分別被中鐵建、首開所得。

  “房企整體更為謹慎了。今年土地市場上的‘地王’的確銷聲匿跡了,取而代之的則是土地流標現象增多,表面上體現為樓市出現降溫跡象,更直接的原因則是房企拿地相比以往更為謹慎了。導致謹慎的最主要因素有兩方面,一是限價因素導致房企對於未來房產上市交易價格持有更為保守的預期;另一方面,樓市調控不斷從嚴更是讓房企對於未來樓市走勢顯得更不樂觀。”張波表示。

  “2018年,房企面臨最大難題是融資。各種渠道融資最近都在收緊,而融資成本也在上升。在這種背景之下,國企利用資金成本與資金周期的優勢,在土地市場拿地。從土地屬性看,復雜的住宅土地屬性也是民企逐漸退出大宗地塊市場的重要原因。在大宗住宅地塊中,配套租賃租房、保障性住房等不可售面積比例越來越高,這種情況下,對於民企來說運營難度越來越大。而且各種不可預知風險、政策風險也非常大。所以很多民企退出了大地塊、高單價地塊、高總價地塊的爭搶。”中原地產首席分析師張大偉表示。

  比如,北京市9月13日成交的房山青龍湖地塊,其規劃條件也較為復雜,計容建面84310平方米中住宅用地共59066平方米,容積率為1.6,執行90/70政策,探索養老型社區開發。此外還配建24791平方米綜合性商業金融服務用地和453平方米S4社會停車場用地,商業面積占到地塊總建面的接近三成,在北京執行全國最嚴格的商辦調控政策之時,位置較遠,周邊商業氛圍欠佳的商業地塊都面臨嚴峻的去化壓力,因此,該地塊能以低溢價出讓已是難得。

  民企另辟蹊徑

  融資難背後是民企開啟多元化拿地方式。

  易居研究院研究總監嚴躍進認為,從企業拿地和融資等角度看,國企在當前市場上的機會更大,所以拿地方面有便利性。另外很重要的一點是,部分土地的出讓,或也會設定條件。尤其是定價比較低的土地,若是流入民企,或和地方政府產業規劃不相符合,而國企獲取此類土地,其實多半也是有防範國土資源流失風險的導向。

  張波表示,除了從一級市場拿地,房企的並購將成為民企獲取開發土地資源的重要方式,除了股權並購,資產收購和項目收購的占比會進一步提升,從今年來看,融創20億收購了海航地產兩個公司 ,泰禾7.7億元受讓華僑城持有的北京僑禧51%股權。

  對於未來的投資,雅居樂副總裁王海洋就在中期業績會上表示,雅居樂將保持“拿好地不拿錯地”的“積極審慎”態度,表現在重點拓展核心的城市以及周邊城市副中心地區、選擇具有潛力的二三線城市、推動產業小鎮和城市更新;產品方面則以剛需和改善為主同時兼顧旅遊地產;通過招拍掛、收並購和合作等多元化方式進行投資拓展。

  截至目前,雅居樂已經在9個省12個城市簽訂了3個產業小鎮投資協議及15個產業小鎮以及城市更新項目的框架協議,威海(樓盤)體育休閑特色小鎮項目已獲取715畝土地。王海洋透露:“今年如果是正常的情況下,我們可以通過產業小鎮獲取3000畝以上的土地,未來還會持續投入。”

  合景泰富地產業務首席執行官蔡風佳也在中期業績會上稱,“我們下半年要加大銷售,加大回款,盡量用少的資金通過收並購的方式納儲。目前市況確實並不樂觀,但是危機也是轉機。”據了解,合景泰富在上半年共獲得土儲292萬平方米,平均地價5500元,大概90%都是通過收並購拿的。

  張波認為,規模化帶來的優勢在土地市場會更明顯呈現。目前資源聚集效應會越來越明顯,包括客戶資源、金融資源、供應商資源、人才資源、政府支持等都會更大幅度向規模房企傾斜,國資背景的大型品牌房企在土地市場的資源優勢會愈加明顯。

  不過,張波預計,房企補貨的內趨力依然明顯。“堅決遏制房價上漲”將成為下半年房企拿地“緊箍咒”,在考慮自身規模化發展的同時也將會更為理性判斷未來的風險性。因此,一方面房企尤其是龍頭房企的補庫存內趨力依然在上升,從而導致部分城市尤其是三四線城市土地交易還將處於旺盛狀態。

(責任編輯:李佳佳 HN153)
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