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“限競房”攪動北京樓市 利潤攤薄之下開發商靠什麽賺錢

2018-09-14 00:56:42 每日經濟新聞  王佳飛

  從2016年末開始,北京(樓盤)土地出讓在“限房價、競地價”規則下產生了大量地塊。

  《每日經濟新聞》查詢中原地產研究中心數據發現,自2017年起,北京供應的“限競房”項目合計超過60個,總供應面積高達500萬平方米。預計2018年下半年將迎來集中入市。

  由於限競房在土地出讓時就提前鎖定了房價,那麽,在利潤攤薄的趨勢下,房企靠什麽賺錢?

  限競房將集中入市

  中國指數研究院的統計顯示,2018年1~6月,TOP10房企獲取的住宅用地均含有“限房價、競地價”的出讓條件,並適當配有90/70、競自持、共有產權房等多種限制條件。

  而據中原地產研究中心數據,自2017年起,北京供應的限競房項目合計超過60個,計算貨值超過了3000億元,總供應面積高達500萬平方米。預計2018年下半年將迎來集中入市。

  同時《每日經濟新聞》記者從合碩機構獲得的最新統計發現,今年6月至9月10日,北京限競房總供應9038套,面積93.5萬平方米;而同期商品住宅總供應15561套,面積200.2萬平方米。這意味著在最近的3個月,北京限競房的供應數量已占到普通商品房的一半以上。

  8月,包括瑞悅府限競房、亦莊金茂府、華潤理想國限競房、中糧天恒天悅壹號、中海京西裏限競房、萬和斐麗限競房、臺湖銀河灣等7個住宅項目成交額均額突破5億元大關,其中限競房項目就有4個。不難發現,眾多限競房的集中簽約成為北京新房成交市場的主力。

  此外,共有產權住房也越來越成為北京樓市不可忽視的力量。

  9月6日上午10點,石景山區的中國鐵建(601186,股吧)·玉景陽光正式開通網上申購,這是石景山區首個正式開通網上申購的共有產權住房項目。

  據記者了解,今年石景山區還將有東下莊共有產權住房項目開工建設並開通網申工作,可提供房源800余套。

  根據北京市住房和城鄉建設委員會網站消息,目前北京市已經完成或者正在進行中的共有產權住房項目達73個,其中不乏碧桂園、萬科、恒大等頭部房企。

  《每日經濟新聞》記者註意到,共有產權非京籍房源也有打破30%限定的趨勢。8月30日,北京市海澱區最大的共有產權房項目——永靚家園開始申購登記。此次申購與以往項目最大的不同是,沒有把供給非京籍房源數量“一 刀切”地劃定為30%。業內專家分析認為,這意味著北京共有產權房30%房源分配給非京籍的比例,不再各區、各項目“一刀切”,而是調整為根據各區各項目實際情況確定。

  另外,根據記者統計,北京市各區計劃在2018年底完成共完成籌集、竣工保障性住房67900套,也將對房價起到一定的抑制作用。

  根據貝殼研究院數據,近兩月新房成交上揚並未帶來價格的升高,7月北京新房價格環比下跌6.2%,8月新房價格環比上漲2.2%,市場正在回歸理性。

  千方百計“擠”利潤

  由於限競房在土地出讓時就提前鎖定了房價,利潤攤薄的趨勢下,房企為了最大限度地節約成本與互相競爭,也是使出了渾身解數。

  《每日經濟新聞》記者近期走訪北京高端住宅較集中的朝陽孫河區域發現,“偷面積”、高周轉等,是限競房控制成本的主要“法寶”。

  “今年1月拿地,9月底差不多就開盤,多等一天就多一天的成本。”首創遠洋禧瑞春秋一名銷售人員告訴記者,該樓盤目前正在排號蓄客,有平層、疊拼、合院產品,均價6.9萬元/平方米,總價800萬~3000萬元不等。

  而作為限競房,“向地下要面積”也是一個常見的手法。

  電建洺悅苑作為四環內槍手限競房,曾在8月底被媒體曝光,房源必須連同地下倉儲一起購買,此“霸王條款”經媒體曝光後才予以取消。

  以首創遠洋禧瑞春秋的一個使用面積約近400平方米的疊拼產品為例,銷售人員表示,在房本中呈現出的將是地上住宅面積160平方米,70年產權;地下倉儲面積200平方米,50年產權。

  而《每日經濟新聞》記者這註意到,地下倉儲目前並不接受貸款,這也是購房者需要承擔的隱形成本。

  “拿地價6.1萬元/平方米,限價7.24萬元/平方米,價格比周邊二手房便宜1萬~2萬元/平方米,我們只能向下做面積才能有利潤,把成本摳回一點點。”該銷售表示。

(責任編輯:嶽權利 HN152)
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