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監管壓力下,長租公寓遭遇“至暗時刻”

2018-09-14 01:16:22 新京報  張曉蘭
在長租公寓風口下,行業洗牌也在同時進行,隨著長租公寓規模快速擴張,提升長租公寓的管理效率是一大關鍵。 圖/視覺中國
  在長租公寓風口下,行業洗牌也在同時進行,隨著長租公寓規模快速擴張,提升長租公寓的管理效率是一大關鍵。 圖/視覺中國

  從“房租擡升”風波到自如的“甲醛門”,再到杭州“鼎家”“暴雷”,長租公寓從各路資本追捧投資的“香餑餑”,一夜之間幾乎被貼上了妖魔化的標簽,人們對其進行了諸多解讀,其中,盈利難題、資本是否助推房租上漲、規模戰能否持續等成為爭論的焦點。

  不靠“燒錢”能否活下去?

  “我不建議去做長租公寓,這個生意是虧的。”近日,SOHO中國董事長潘石屹的這一論斷引發行業一番探討。潘石屹直指長租公寓盈利難的痛點,認為做長租公寓一定會有銀行貸款,其中利息按照銀行基準利率是4.9%,用貸款建成公寓租出去,回報率最高超不過1%,租房價格再翻番還是虧本。

  不過,和SOHO態度相反的,是以萬科、龍湖為代表的房企。早在2014年,萬科就開始布局長租公寓,今年上半年,萬科將租賃住宅確立為核心業務之一;龍湖也將長租公寓納入主營業務。按計劃,今年龍湖旗下冠寓將累計實現65000間開業量,至2020年,其單年的租金收入將達30億元。

  從企業發展角度出發,恰如中聯基金總經理何亮宇在日前舉辦的2018中國長租市場峰會上所言:“開發商擁有團隊、能力、品牌等儲備,將來市場真正由售轉租後,已經有了準備,不打無準備之仗。”而從需求角度而言,在遠洋邦舍常務副總經理俞國泰看來,戶籍制度下更多農村人口實現城市化,需要用市場化或保障性手段幫助他們解決居住問題,因此,長租市場潛力巨大。

  在長租公寓風口下,殘酷的洗牌也在同時進行。今年以來,已有好租好住、愛家愛公寓、長沙(樓盤)優租客、愷信亞洲、鼎家這五家分散式長租公寓因資金鏈斷裂引發運營危機,這使業界對長租公寓是否能形成穩定的盈利模式,不靠“燒錢”存活下去產生了質疑。

  實際上,潘石屹的此番表態,業界不乏認同者。新城控股高級副總裁歐陽捷明確表示,如果拿地自持,未來10年長租公寓都看不到盈利模式,“這不僅因為地價太高,投資回報率甚至無法覆蓋資金成本,而且還沈澱了大量現金流,企業難以為繼。”

  他同時指出,有些企業通過收購爛尾樓、經營不善的辦公樓,將其改造成長租公寓,獲得資產增值和租金溢價,但這種機會可遇不可求。而通過改造住房、劃小出租單元的方式,雖然可以獲得租金溢價,但也面臨著政策控租金的風險。

  “長租企業目前仍面臨普遍虧損的情況,盈利也只是個別門店,中短期內仍然很難看到長租企業盈利的明確路徑。”諸葛找房董事合夥人、COO徐瑞東告訴記者,長租公寓前期投資大、資金回流慢,即使有發債等金融工具支持,短期也很難盈利。萬科等品牌房企雖具備資金、人才、資源等優勢,但也需要較長時間的摸索。

  不過,在一不願意透露姓名的房企高層看來,若按現在的供地方式,即高價拿地做長租公寓,想實現盈利較難,但城市更新的容量巨大,其中有不少機會,關鍵是用多少成本去做多大事,“能否盈利,完全是商業模式和管理效率的問題,正確的商業模式和好的管理效率,相信可以實現盈利。”上述人士表示。

  長線穩定資本才是正道

  任何行業的發展,都離不開資金的支持。記者註意到,目前長租企業發債主要是地產背景的企業,而非地產背景的企業幾乎沒有涉及,即便發行ABS或類REITs產品,也是極少數。

  在何亮宇看來,長租市場的長遠發展,離不開適度創新的金融化,“要有金融支持,但要是適度的,不能過度。”

  俞國泰亦認為,長租市場要發展,必然需要長期穩定的資金,而且還要有相對回報率較低的資金來參與,“資本肯定都是逐利的,就看這個逐利放在什麽時間兌現,或者它在安全和盈利上面怎麽做取舍,這是資本參與長租市場,最需要明確或界定的。”

  何亮宇指出,資本介入長租市場的方式主要有以下四種:一是直接入股;二是買資產,拿重資產成為產權所有人,或REITs投資人對外出租;三是以魔方為代表的ABS,用自己的系統,信用去借一筆ABS做擴張安排;四是以自如、蛋殼為代表的租賃貸ABS,核心不是一筆租金的收益權和證券化,而是由此產生租金消費貸的證券化。

  針對資本推著機構囤租待漲的傳言,何亮宇表示,資本方關心的核心問題,是收到的房源能否盡快向市場投放,“囤兩個月才漲兩百元,但兩個月的機會成本損失可能是兩年才能掙回來。作為理智的成熟資本方,是非常關註空置率問題。而會不會降低裝修標準,那是另外一回事,要控制裝修標準,不能出現甲醛等問題。

  值得註意的是,在長租公寓盈利難的背景下,伴隨著長租公寓激烈的競爭和快速的發展,監管壓力也隨之而來。

  據上海(樓盤)證券交易披露的信息顯示,花樣年發行的一筆50億元非公開發行住房租賃專項公司債券在8月30日被“中止”,合生創展一筆100億元的住房租賃專項公司債券自7月2日至今也處於“中止”狀態。

  記者註意到,在以租賃名義發行公司債的房企中,一些企業並未公開披露公司是否涉足租賃業務。業內人士指出,在其他渠道被堵截之下,房企們紛紛借道“住房租賃”發債,這可能引起交易所等監管部門的註意,以後對於此類產品的發行審核會更加謹慎。

  賺錢VS占位

  不管是圈地需要,還是資本催生,很多企業還沒有梳理清晰,便開始規模擴張。問題在於,在面臨盈利難,監管壓力的背景下,長租公寓的“規模戰”是否會停止?

  出乎意料的是,在采訪中,業內普遍認為,在當前規模為王的共識下,長租公寓規模擴張的步伐雖會有所放緩,但不會停止。歐陽捷給出的解釋在於:大企業資金相對充裕,長租公寓投資相對較少,維持一定的規模擴張不是很難,“雖然目前不賺錢,但現在不占位,未來可能就無位可占。”

  不過,值得深思的是,隨著長租公寓規模快速擴張,管理半徑的擴大,提升長租公寓的管理效率,是一大關鍵。徐瑞東表示,管理人員的成長和儲備的速度,很難跟上規模擴張的速度。他同時指出,運用工具提升管理效率是較可行的方法,在這一過程中,還需要特別重視客戶的資金安全問題。

  清華大學房地產研究所所長劉洪玉在長租市場峰會上就指出,長租市場核心還在於,如何做好租賃企業應做的事,如何去有效管理、控制風險,包括處理好租戶、業主以及承租房子間的關系,形成行為規範並用於行業自律。

  事實上,長租公寓仍處於產業鏈初期,仍需要各部門完善行業標準,“我們原來是風口上的豬,現在成為風口上被烤的豬,很難受,我們還是乳豬,太小。”甘偉如此表示。

(責任編輯:嶽權利 HN152)
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