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資色·爭鋒|上半年房企CFO離職頻現 中小房企生存愈加艱難

2018-09-19 07:52:03 和訊房產  劉寶丹
資色·爭鋒|上半年房企CFO離職頻現 中小房企生存愈加艱難

  作為資金密集型行業,房地產偏好高杠桿,融資能力是衡量一家房企的重要指標之一,因此房企CFO的角色也越來越重要。然而,在金融去杠桿的環境下,這個位置並不好坐。

  據不完全統計,今年上半年有超8位CFO離職,從他們所供職的企業規模來說,都屬於中小型房企,在行業集中度越來越高、分化日益嚴重的當下,CFO離職潮現象也凸顯了中小型房企生存的艱難。

  上市房企頻現CFO離職

  據和訊房產不完全統計,上半年有超8位中小型房企CFO離職,泰禾、中梁、佳兆業、SOHO中國、陽光100、深圳(樓盤)市物業發展等企業均被曝出更換了CFO。

  從銷售規模排名來看,上述這幾家企業大多出現了下滑態勢。根據克而瑞發布的中國房地產企業銷售榜單,對比2017年和2018年上半年的排名,除中梁地產排名從第25位上升到第24位外,其余房企銷售規模排名大多呈下降趨勢,其中佳兆業由39大幅下降到45,陽光100由144名下降到157名,泰禾集團(000732,股吧)由17名下降到18名。

  業內人士認為,房地產行業集中度進一步提升,中小房企生產更加艱難,為了生存只能加大規模往前衝。但在融資趨緊的背景下,規模訴求的達成也受到了一定的限制,這非常考驗房企CFO的能力和實力。而CFO離職潮的出現一定程度上也反映了房企在財務方面的壓力。

  在中央財經大學教授魯桂華看來,CFO主要有兩項職能,其一是會計核算,其二是參與投融資決策,尤其當下CFO在為房企取得融資方面將發揮很重要的作用。

  陽光城(000671,股吧)集團執行副總裁吳建斌,曾在履職碧桂園之初,成功發行了綜合成本為7.9%的8億美元債,每年節約融資成本3000美元。融資環境越艱難,越需要有能力的CFO,而對處於擴張規模的房企來說,更是如此。

  今年1月,泰禾集團CFO羅俊辭職,由李斌接替,外界猜測羅俊離職可能與泰禾債務壓力有關。目前來看,李斌的成績單不錯。上半年,泰禾采取多種融資渠道,除了美元債和公司債之外,還包括購房尾款ABS、長租公寓ABS、供應鏈ABS、物業費ABS等各類資產證券化,降杠桿成果顯著,凈負債率371.06%,較年初大幅下降了102個百分點,平均借貸利率為8.22%,與年初基本持平。

  同樣被高負債困擾的還有佳兆業,其平均借貸利率一直很高,近些年由於海外債的發行,平均借貸利率得以初步下降。5月,佳兆業宣布委任劉富強為公司CFO,主要負責企業融投資策略,得益於國外資本市場的工作經歷,劉富強被認為在境外融資方面有一定優勢,然而上半年發改委和財政部聯合發文對境外發債資金用途的規定,增加了境外融資難度。佳兆業2018年上半年平均借貸利率為8.41%,相比2017年年底略升0.41個百分點,這對CFO也是一項挑戰。

  對於中小型房企的CFO離職潮,同策房產研究部總監張宏偉認為,這主要源於前幾年房企杠桿用得比較足,市場環境發生變化導致更需要資本支持,CFO壓力比較大。

  不過,不同發展階段的房企對於CFO的要求往往不同,比如在籌備IPO的中梁地產,今年就聘請了原泰禾CFO羅俊負責財務,據說羅俊到中梁地產主要的工作之一就是負責操作公司IPO相關事宜。

  除了高債務壓力以及IPO遇阻等原因,CFO還承擔著投資者關系管理等工作。一個CFO的上任或離職對公司有很大影響,尤其在資本市場層面,有可能產生諸多臆測和聯想,引起股價波動,從而影響企業融資活動。

  8月,SOHO中國公布半年報,除了財務數據,還有一則重磅消息就是CFO唐正茂離職。隨後,SOHO中國股價開始急速下跌,潘石屹不得不回應,股價下跌和半年報業績有關,和公司高管辭職沒有多少關聯。

  唐正茂是SOHO中國的重臣,曾和潘石屹共同打江山,中間離開過SOHO中國,2016年回來短暫工作,今年正式離職。對於唐正茂的離職,潘石屹也只是解釋稱,SOHO中國就租這點房子,對唐正茂來說是“大材小用”。

  上市房企頻現融資難題

  在金融去杠桿的行業背景下,CFO離職潮背後是中小房企的融資難。

  分析師翟浩向和訊房產表示,2017年以來地產企業的融資全面收緊,開發貸、發債和非標都是收緊狀態,只有ABS還相對支持,但是只有強的公司才有入場券,資源是往龍頭企業集中的,而且集中度是不斷提升的,中小開發商的空間越來越小,融資和發展困難。

  殘酷的現實是龍頭房企融資規模占比快速提升,而中小房企的融資規模進一步收縮,這意味著流向房地產的錢不僅越來越少,而且主要都流進了龍頭房企的口袋。

東方證券研報顯示,2018年上半年,龍頭房企的融資規模占比達34%,同比去年大幅增長100%,而中小房企占比由83%下降至66%,這充分說明了在行業環境越來越艱難的情況下,規模房企具備更強的競爭力,中小房企更容易受到外部行業環境的影響,抗風險能力較弱。

  東方證券研報顯示,2018年上半年,龍頭房企的融資規模占比達34%,同比去年大幅增長100%,而中小房企占比由83%下降至66%,這充分說明了在行業環境越來越艱難的情況下,規模房企具備更強的競爭力,中小房企更容易受到外部行業環境的影響,抗風險能力較弱。

  令人擔憂的是,在不少房企都在降負債的情況下,今年上半年中小型房企的凈負債率增幅最高,並且平均凈負債率也最高,在堅決抑制房價上漲的調控背景下,中小房企的風險無疑進一步加大。

  根據克而瑞上半年數據顯示,2018年年中銷售排行在50-100名之間的企業凈負債率(加權平均)增加最為顯著,增幅高達15.47個百分點,而排在30-50名的房企則是平均凈負債率最高的企業。

對於中小房企面臨的發展困境,魯桂華認為沒有太多的好辦法,可能的措施是穩健經營,努力加快存貨的周轉,存貨周轉越快,現金回籠越快,風險越小。另外,他提醒房企應適度控制負債,保持流動性,拿地等適度謹慎。

  對於中小房企面臨的發展困境,魯桂華認為沒有太多的好辦法,可能的措施是穩健經營,努力加快存貨的周轉,存貨周轉越快,現金回籠越快,風險越小。另外,他提醒房企應適度控制負債,保持流動性,拿地等適度謹慎。

  未來三年,隨著房企融資成本增加以及償債高峰將至,房地產行業將迎來一波洗牌,大魚吃小魚將成為未來的行業現象。

  正如孫宏斌在業績會上所說的,隨著市場變化,對於中小開發商而言,並購或者被收購對他們來說其實是更好的選擇。

  不過,在風暴來臨之前想好應對之策才是明智之舉,佳兆業主席兼執行董事郭英成此前就表示,佳兆業今年最重要的任務是降負債,未來將會通過加快銷售、賣掉一些非核心資產等方法回籠現金。

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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