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新一線不是真一線:杭州離北上廣深還有多遠?

2018-09-21 10:01:23 90度地產微信號  李敏
新一線不是真一線:杭州離北上廣深還有多遠?
 
  9月中旬的某一天,我再次來到杭州,然而這次,脫去了樓市繁華的外衣,杭州給我的感覺卻並不好。

  城市地鐵路網不密集,杭州東站的打車難度堪比北京(樓盤)南站,商業、餐飲也沒有北上廣深那麽充裕與方便。“新一線”從我的腦子裏跳出來就回不去,畢竟,新一線還不是真一線。

  亞運會已正式進入“杭州時間”。這個盛產富豪、藏富於民的城市,在阿裏、網易等互聯網企業崛起、2022年舉辦亞運會的利好前景下,當地樓市在兩年時間內走出了一波緊追北上深的行情。

  然而,當互聯網行業邁入下半場、居民杠桿率居高不下,失去樓市這劑興奮劑,杭州城市發展又將走向何方。

新一線不是真一線:杭州離北上廣深還有多遠?
  樓市提速追趕

  杭州離一線還有多遠

  自申辦亞運會成功之後的三年時間內,還沒等杭州城內道路、地鐵、文體設施等基礎配套設施逐步完善,杭州樓市已提前經歷亞運爆炒行情。

  以杭州亞運板塊錢江世紀城為例,安居客數據顯示,其新盤9月成交均價為33132元/m²,當期杭州全市均價僅為25144元/m²。

  錢江世紀城只是杭州樓市熱感冒中的其中一幀圖像。今年5月,杭州因“萬人搖號”盛況引發全國關註,而彼時杭州樓市出現的另一個奇景是,在某樓盤開盤時,一位98歲的老奶奶坐著輪椅來搖號拿下一套89㎡的戶型,全款買下,自住。

  不過,隨著杭州相關部門陸續出臺政策深化房地產市場調控,杭州樓市已經進入“冷靜期”。8月貝殼研究院監測的重點13城二手房市場數據顯示,杭州樓市入秋跡象明顯。成交量以33.4%的降幅排在深圳(樓盤)之後,且近4月杭州成交降幅持續擴大。

  除了樓市緊追一線城市外,杭州的實力距離北上廣深還有多遠?硬指標最能反映問題。

  首先,從GDP這一衡量城市經濟實力最直觀的標尺來看,今年上半年,北上廣深一線城市就已經全部在半年內跨進“萬億俱樂部”,其中上海(樓盤)上半年GDP超1.5萬億元,北京以1.4萬億元緊隨其後,深圳和廣州(樓盤)則分別以1.1萬億元和1.07萬億元位居第三、第四。相比而言,杭州在今年上半年的GDP為6356億元,距離一線城市尚有空間。

  其次,從企業這一城市發展生力軍來看,杭州以民營企業、中小企業為主,大企業分布密度弱於北上廣深。按照日前中國企業聯合會、中國企業家協會發布的“2018中國企業500強”排行榜,從上榜企業數量看,北京以100家企業高居榜首,占了總榜單數量的1/5;浙江以48家企業入圍排名第五。如果以前100名來算,浙江排在前100名的也僅有浙江吉利控股物產中大(600704,股吧)和阿裏巴巴等三個杭州企業,北京共54家。

  再者,從決定城市發展後勁的研發強度(研發投入占GDP比重)來看,2017年,北京以5.7%高居榜首,深圳以4.13%位居第二,上海以3.78%位居第三,目前京滬深依舊當仁不讓是我國目前的三大研發中心。不過,杭州這一數據為3.2%,也居於全國大部分城市前列。

新一線不是真一線:杭州離北上廣深還有多遠?
  互聯網下半場

  “領跑者”怎麽走

  作為中國互聯網“領跑者”,在過去十年間,杭州經濟的發展與互聯網息息相關。而提起杭州互聯網,阿裏又是繞不過去的巨頭。

  一篇網文中曾如此總結馬雲的心思:“北京喜歡國企,上海喜歡金融,沿海港口喜歡外企,而在杭州阿裏巴巴則是獨生子女”。

  在經過19年飛速發展後,杭州與阿裏已經深度捆綁。持續多年的電商流量紅利期、長三角成熟的制造體系與阿裏逐步的成長壯大相輔相成。

  不過,隨著近年來線上電商紅利逐漸消逝,獲客成本居高不下,互聯網行業站在前路不明的十字路口。就如同政府高層曾多次指出,當今世界正處於百年未有之大變局,對於相對年輕的互聯網行業而言,下半場的大變局也早已開始。

  根據QuestMobile的發布的中國互聯網2017年度報告,2017年中國移動互聯網月度活躍設備總數穩定在10億以上,從2017年1月的10.24億到12月的10.85億,同比增長率呈逐月遞減的趨勢,中國移動互聯網面臨紅利到頂考驗。

  中國互聯網下半場的發展需要新的動能和引擎,比如在大數據、人工智能、物聯網等領域逐步並建立中國的關鍵核心技術。那麽,除了行業需要翻開新的歷史一頁外,作為互聯網大戶雲集地,杭州又該怎麽走?

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  “新一線城市”

  的問號

  當互聯網人口紅利逐步消失,互聯網下半場如何繼續支撐杭州城市經濟飛發展尚待時間給出答案,那麽,杭州樓市的走向又將如何呢?

  作為新崛起的熱點城市,源源不斷的人才湧入成為城市發展潛力最大的“新動能”。據獵聘發布數據顯示,2018年一季度,杭州人才凈流入率13.6%,在2016年四季度至2018年一季度全國15個重點城市的人才凈流入率排名中排名第一。

  其次,杭州城市框架正不斷延伸。以地鐵為例,作為推動一個超級城市邊界蔓延的最快方式,杭州首條地鐵於2012年11月24日正式開通後,截止到目前運營裏程達117.6公裏。作為參照的是,目前,北京市22條地鐵線路共有608公裏的運營裏程。

  隨著城市建設突飛猛進的是,土地出讓正在爆炸性增長。數據顯示,2017年,杭州市全年出讓土地153宗,總成交金額1942.98億元,同比上漲21.6%,刷新歷史紀錄。而2018年上半年,杭州、北京、重慶(樓盤)是全國土地出讓金最高的三座城市,成交金額分別為1417億、740億和678億元,杭州相當於後兩名出讓金之和。

  恒隆集團兼恒隆地產董事長陳啟宗在近期的致股東函中特意提及成功購入杭州一幅優質地塊令人振奮。他提及:“中國的官方排名將北京、上海、廣州和深圳這四個城市列為一線城市。誠如杭州一位時任高層的領導不久前向我們表示,該市不應該被視作二線城市。反之,杭州應該是‘新一線城市’。這樣說或許有點誇張,卻離事實不遠。”

  人才湧入同時、城市邊界在擴張,這兩個因素都在繼續推高杭州樓市的後續增長預期。

  不過,在“新一線城市”的美好藍圖上,一個值得關註的現象是,杭州居民杠桿率當前已居高不下。

  中國指數研究院文章分析指出,全國居民部門的杠桿率(住戶貸款余額/住戶存款余額)2018年一季度大概是61%。該文調研的百城裏有接近一半的城市杠桿率超過全國平均水平,其中,深圳、珠海(樓盤)、合肥(樓盤)、南京(樓盤)、杭州、蘇州(樓盤)等城市杠桿率超過100%,且增長速度非常快。

  僅以杭州為例,以其2017年數據為例,杭州住戶存款為8670.6億元,增幅2.1%,住戶貸款為9653.68億元,同比增幅23.8%,以此計算,居民杠桿率約為111%。高杠桿率成為杭州樓市後續運行的潛在風險。在城市不斷擴張、亞運行情一步步走近下,如何化解潛在風險、穩定樓市,杭州的問號還有很多。
 
(責任編輯:徐帥 )
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