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楊現領:智慧城市或是高房價的“解藥”

2018-09-22 10:03:40 和訊房產 
楊現領:智慧城市或是高房價的“解藥”
  在城鎮化走向縱深發展的階段,“智慧城市”成為一個新的議題。許多城市已開始超越試點階段,進而開始利用大數據和數字技術為居民創造更智能的宜居家園。波士頓咨詢(BCG)調研數據顯示,中國目前進入智慧城市發展階段的城市達500個。2017年,我國智慧城市的市場規模達5700億人民幣,並以20%以上的年增長率的在持續擴大,到2020年將突破一萬億。

  智慧城市是否意味著一種新的城市生活結構?又會給民生帶來哪些切實影響?日前,2018年中國發展高層論壇專題研討會在北京(樓盤)舉行,智慧城市也作為一個重要議題被各界專家討論。會議上,貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領從智慧城市發展的角度切入,指出智慧可能對房地產行業產生的影響。

  楊現領認為,出行方式的變革和能源方式的變革對居住產生巨大影響。“整個生產結構也隨之發生變化,進一步導致就業結構、居住結構的遷移,房地產背後有交通和能源的支撐。”楊現領在論壇演講中表示,高房價本質上是市場能源錯配和出行錯配的結果。智慧城市的建設會對房價產生重要影響。

  智慧城市信號:共享單車與住房租賃市場

會上,楊現領分享了貝殼研究院和新加坡國立大學做的一個學術研究。雙方借2016年9月1日共享單車進入北京為契機,比較進入前後地鐵溢價的變化。結論是共享單車抑制了地鐵周邊房源的租金溢價,每公裏降低1.6%。換言之,共享單車的出現使地鐵房租金溢價下降了17%。研究顯示,共享單車對房價沒影響。當研究滴滴專車的時候對房價有影響,對溢價降低程度是5%。
  會上,楊現領分享了貝殼研究院和新加坡國立大學做的一個學術研究。雙方借2016年9月1日共享單車進入北京為契機,比較進入前後地鐵溢價的變化。結論是共享單車抑制了地鐵周邊房源的租金溢價,每公裏降低1.6%。換言之,共享單車的出現使地鐵房租金溢價下降了17%。研究顯示,共享單車對房價沒影響。當研究滴滴專車的時候對房價有影響,對溢價降低程度是5%。

  在大多數情況下,共享單車很好地解決了地鐵換乘的 " 最後一公裏問題 ",擴大了地鐵站的服務範圍,使更多市民便利地享受到了地鐵的服務。而這一服務範圍的擴大,也自然地擴大了 " 新地鐵房 " 的範圍,使得城市租賃住房市場發生了結構性的變化。交通條件的改變在一定程度上將對租金或房價其到抑制作用。共享單車作為一種基礎型交通設施,在空間上重構了城市結構,而重構的城市又從更多的方面影響了我們的生活。

  楊現領表示,智慧城市所帶來的交通改善、資源再均衡也會對高房價、高租金的都市“困局”帶來有益解答。“以北上廣深這類一線城市為例,房價最高的核心區域達到10萬元/平方米,從中心城區向外擴展,房價逐漸下降。其實高房價問題背後反映的是我們的城市居住和就業之間不平衡的問題,高租金問題也是如此。”

  他指出,今天中國大城市高企房價的也許可以站在智慧城市的角度,從能源錯配和出行錯配去思考破局之道。“讓居住更美好,不僅僅是一個房地產問題,其本質離不開城市交通、能源結構等一系列更深層次的條件。”

  智慧城市成房地產轉型升級新端口

  2017年末,我國城鎮常住人口已經達到8.1億人,常住人口城鎮化率已經達到58.52%。龐大的人口,如何和諧共生在一個城市群中,他們的就業、娛樂、生活等方面的基礎需要如何得到有效滿足,都是帶給城市管理的一個巨大挑戰。

  會上,楊現領以以美國120年的房地產歷史為例,論證出行方式的變革和能源方式的變革對美國的房地產行業產生巨大影響。

  楊現領指出,1880年到1910年這三十年裏面,對第一次城市化人口影響最大的是摩托車普及,出行能力擴張促進了美國城市化人口大規模集聚的住房條件。第二次是二戰之後,1945年美國軍隊回鄉,面臨住房短缺。再加上汽車業的普及,推動了美國郊區化浪潮,讓美國人從中心城市開始大量向郊區,向郊區轉型,人口實現了真正意義上的轉移。之後在郊區大規模的工業化住宅的開發,解決了戰後住房短缺問題。

  因此楊現領認為,智慧城市的內含不僅是科技因素對城市改變,更重要的是在城市發展過程中解決交通擁堵、環境汙染、居民住房、社會就業等一系列問題,讓人們的居住空間、居住生活變得更美好。

(責任編輯:徐帥 )
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