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廣東省房協回應取消商品房預售制 只是內部討論階段

2018-09-22 10:12:00 和訊房產 
廣東省房協回應取消商品房預售制 只是內部討論階段
  9月21日,有媒體報道,廣東省房地產協會當天向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》。通知稱,廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的材料,並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。

  廣東省住建廳擬訂的相關材料提出,“關於商品房預售許可事項調整”的提出,是考慮到商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、 交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險,因此建議降低預售制帶來的高杠桿效應,逐步取消商品房預售制度,全面實施現售。

  對此,廣東省房地產協會相關工作人員就上述事宜回應稱,“協會確實擬訂上述通知內容,但是目前還處於內部討論階段,相關內容只是擬訂,不知道為何傳播到網上。接下來,這會還會就此事發布消息進行說明。”

  專家點評

  中原地產研究院首席分析師張大偉

  首先:預售制度的確問題非常多,當下房地產市場各種質量問題,交付問題,基本都與預售制度有關系。預售制度對於消費者來說保障度低,不確定因素太多。但在過去幾十年,預售制度的確加快了房地產企業的銷售節奏,加快了房地產的建設量。現房銷售制度,所見即所得,這也可以倒逼開發商更關註質量。

  其次,取消預售制度,短期看,可能性不大,因為當下房地產市場依然中小企業集中,龍頭房企占比份額不高,當下取消預售,有利於資金寬裕的國企,大企業。對小企業來說是滅頂之災。加大企業的資金鏈風險,導致企業回款周期嚴重拉長。商品房預售制度是房地產行業能夠快速發展最重要的基礎條件之一,但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛,這些矛盾和糾紛不僅讓購買者付出了不小的代價。

  第三,短期看,如果取消預售制度,會帶來供應量短期銳減的擔憂,不利於平穩市場,房地產要進入現房銷售必須要在房價平穩周期內,而且房地產市場已經基本進入存量環節時代,房地產企業的負債率降低的情況下。當下如果取消預售制,起碼50%的房地產將倒閉。

  預售制度不應該一刀切取消,但應該逐漸加大規範。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進

  廣東此次對商品房預售政策調整的建議,體現了當前住房供給側結構性改革的導向,即認為現房銷售模式將更加成熟,而預售或者說期房制度會更加不適合。類似政策也符合改革開放40年廣東房地產市場的發展實際,屬於較大的創新,和租賃市場改革等都可以理解為房地產領域的體制重大創新,其對於全國10萬家規模之多的開發企業來說,顯然有較為明顯的影響。

  從此類擬定材料可以看出,其對於商品房預售制度其實提出了很多批評意見,其實也是因為此類房屋背後的很多“劣根性”。比如說,開發商往往很重視拿地到預售之間的開發環節,而一旦預售證辦理了以後,對於房屋項目的開工等就不上心,房屋質量也難以得到把控。更為關鍵的是,實際情況也存在很多房屋交付不及時。而相關政策對於此類預售制度的管控也缺乏非常有效的內容。

  而通過改進預售制度,本質上其實也說明了一點,即通過取消此類制度,有助於為相關企業形成較大的約束。現房銷售的模式下,房企銷售應該有更強的更嚴格的財務約束。因為過去來說,對於類似30層的房子,開發商建造到5層以後,基本上就可以辦理預售證,這樣資金弱的房企,可以通過此類方式來回籠資金和進行後續樓盤的追加投資。但現在可能需要30層全部建造完畢,所以從這個角度看,對於此類房屋建造的資金考核壓力就很大,資金弱的房企是無法進行開發投資的。

  預售制度可以理解為中國住房投資和分配中的一個創新,其典型的一個附屬品就是售樓處的誕生。實際上在國外售樓處的銷售概念是不強的。未來房屋銷售,若是進入到房屋現房銷售模式,那麽就進入到“一手交錢、一手交貨”的模式。對於此類模式來說,房屋質量問題會減少,開發商也不會有各類扯皮的現象。甚至包括此前類似公攤面積的爭論問題,也會消失。因為無論公攤大和小,房子不是按期房交付的,而是按照實際可交付鑰匙的方式交付,這樣開發商自己會根據市場化的模式進行。

  廣東此次建議,預計獲得審批的可能性是很大的。實際上廣東本身已經有部分土地就在推行了此類政策,比如說深圳(樓盤)這兩年的土地出讓中就已經有約定需要現房交付的模式。類似政策推進,未來或和全裝修、精裝修的概念結合。換而言之,未來購房者見到的房子,更多的是精裝修的現房項目,這其實也是房住不炒的政策思路體現,同時也有助於發揮房屋的消費屬性。

(責任編輯:徐帥 )
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