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共有產權地塊的兩端:一頭熱,一頭涼?

2018-09-28 08:25:42 和訊房產  宋虹姍

  和訊房產消息 9月27日,北京市規劃和國土資源管理委員會發布3宗土地招拍掛項目。公開掛牌出讓3宗國有建設用地使用權。1宗位於石景山區,2宗位於朝陽區崔各莊鄉,總出讓面積為10.33萬平方米,總起價89.14億元。

  其中,石景山區出讓宗地中的1612-819、820地塊用於建設共有產權住房,房屋銷售均價不高於40100元/平方米(含全裝費用)。兩幅地塊建築規模分別為29591平方米、41479平方米,共71070平方米。

  目前,從各大機構給出的數據來看,土地市場依舊是供應熱、成交冷。有業內人士向和訊房產表示,政府和企業雙方也處在博弈期,由於此前土地市場流拍現象嚴重,政府方面也會有所考量。

  而根據克而瑞的預計,隨著政府與企業在土地價格方面進一步磨合,未來重點城市流拍率會有所回落。但是受市場預期趨平、融資環境持續收緊、地方政府增加土地供應等因素影響,土地市場會迎來更加平穩、理性的下半場。

  政府供地態度積極

  此幅位於石景山區古城南街東側的1612-806、813等地塊,用途為二類居住用地,建設用地面積為61127.9平方米,建築控制規模不高於152820平方米。起拍價為48.34億元。

  此次石景山招拍地塊中還存在兩幅商品房地塊。限定銷售價格均價不超過58802元/平方米,最高銷售單價不得超過61742元/平方米。

  掛牌文件規定,此共有產權房項目地塊不再配建保障房,該項目居住建築規模中套型面積90平方米以下所占比重需達到70%以上。

  那麽估算來看,該共有產權房項目應該可以提供大幾百套、小一千套房源。按70%都是90平方米套型計算為可供應約557套共有產權房。

  此外,今天北京市另有兩宗位於朝陽區崔各莊的混合公建用地地塊,用途均為為住宅混合公建用地。 建設用地面積分別為為19201平方米、22975平方米,建築控制規模不高於57602平方米,起拍價分別為20億元、20.8億元。

  和訊房產查閱掛牌文件獲悉,今日出讓的3宗地塊均設置最高限價,當報價達到最高限價時,轉入現場競報企業自持商品住房面積比例程序;當競報自持面積比例達到設定的預設比例時,轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

  其實,從目前各大機構給出的數據來看,土地供應呈積極態勢。近日,中國指數研究院發布的全國300個城市土地市場供應情況顯示,全國土地整體供應量環比小幅上漲,同比增長逾兩成,各線城市供應量較7月均有不同幅度的增長。克而瑞研究中心發布的監測數據也顯示,8月土地市場供應幅數繼續上漲,但整體供應建築面積有所下滑,全國336城經營性土地供應建築面積為27144萬平方米,環比下降9%,供應幅數3882幅,環比漲幅為12%。

  房企拿地謹慎“一頭冷”

  土地供應積極,但另一頭的房企拿地卻越發謹慎。

  和訊房產早在去年曾報道過共有產權房首次爆冷,朝陽東壩鄉駒子房村宅地底價成交該地塊建面194934平,全部用於建設“共有產權住房”,銷售價格37000元/平(含全裝修費用)。起始價49.8億元,起始樓面價25547元/平方米。

  此幅地塊截至競買申請,僅一家房企報名,該地塊最終被天恒+旭輝+首開+房地聯合體以49.8億底價競得。

  此外,土地市場流拍現象也很嚴重。

  中信建投的一份研究報告更是揭露了今年以來土地市場的冷清。今年1-7月份全國住宅用地流拍率為6%,二季度平均流拍率是7%,流拍率正在逐漸攀高。而在近10年的房地產市場發展中,土地市場流拍率最高的年份是2014年,彼時全國住宅用地出讓流拍率僅4%。

  中信建投研究報告指出:“2014年是近年來流拍量最高的一年,總流拍宗數為345宗。但今年前7個月,300城總流拍宗數已達258宗,與2014年同期相比高出了59%。”

  知名房地產評論人士澤龍表示,土拍一定程度流拍有很多原因,一個是在經歷高地價的多輪土拍後,地方政府的預期高了,表現在土地起始價升高,地塊要求多,比如配建增加、現房銷售、競保障房等等,導致有些地塊天生自帶流標相。另一方面,有些區域在經歷市場火爆行情後,房價上漲,地價上升,一定程度透支了利好,隨著政策收緊,導致市場在一定程度上,在一定區域內處於下行,同時加之金融監管的力度持續加深,導致土拍流標。

  中國指數研究院分析認為,限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地等成為熱點城市推地的重要要求。對於企業來說,這些限制條件對項目盈利和周轉帶來了壓力,對企業資金支持提出了更高的要求,企業拿地更加謹慎。

  克而瑞預計,受市場預期趨平、融資環境持續收緊、地方政府增加土地供應等因素影響,土地市場會迎來更加平穩、理性的下半場。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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