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2018年三季度中國房地產市場新變化(下)

2018-09-28 18:03:41 和訊名家 
  核心觀點

  觀點一:政策層面,三季度,中央政策層面似乎步入“空窗期”,主要還是加強市場監管,整頓房地產市場秩序。貨幣政策預期轉向中性偏積極,央行新作及續作MLF、PSL等多種融資工具向市場投放流動性。不過,企業資金監管依舊嚴苛,中小房企再陷融資難的困境。重點聚焦各線城市,本輪調控政策主基調未變,部分城市再度加碼調控,限制企業購房、提高首付比例、嚴控預售證審批等。與此同時,武漢(樓盤)、南寧等市局部松綁限價,但僅是個案並不具備普遍意義,更難以說明調控政策實質性轉向。

  觀點二:行業層面,2018年以來,房企投資開發熱情高漲,與之相關的新開工、土地購置面積增速等數據表現亮眼,尤其在8月,多數房企都在積極備戰“金九銀十”,為全年業績衝刺做準備。而7月末中央提出要“堅決遏制房價上漲”,諸如沈陽、成都、南京(樓盤)等城市相繼加碼了調控,旨在遏制投機炒房的需求但總體銷售保持平穩,預計伴隨著房企供貨高峰期的到來,全年的銷售規模有望小幅增長。

  觀點三:城市供應,三季度,商品住宅新增供應較二季度呈下降趨勢,環比下降9%;同比微漲4%。受預售證放松影響,一線城市供應同環比均大幅增長;二線城市政策依舊趨嚴,城市表現持續分化;典型三四線城市市場供應量也所有下降,同時城市間分化也有所加劇。四季度,考慮到信貸壓力大增,加之年底搶收業績季的到來,開發商會加快推盤速度,預計新增供應量將較三季度顯著增加。

  觀點四:城市成交,三季度,緊縮政策環境沒有絲毫轉變跡象,反而深圳(樓盤)、昆明(樓盤)、沈陽、南京等一、二線城市繼續加碼“四限”,並且政策效果逐漸顯現,成都、西安(樓盤)等城市市場明顯降溫,“日光盤”明顯減少,開盤去化顯著分化。但整體上看,短期內市場依舊維持一定熱度,尤其是在四季度搶收業績、供應增加情況下,市場成交維系在高位將是大概率事件。

  觀點五:項目去化,2018年以來,整體市場的成交逐月回升漸趨平穩,但項目層面也的確存在去化率下滑等問題,不同能級城市已經明顯出現了結構性分化的特征:一線城市總體去化率不高,二線城市出現了顯著的“冷熱不均”現象;此外一線城市中高端產品去化率普遍高於平均去化水平,而遠郊的低端產品去化情況不容樂觀。二線城市則顯示出截然相反的特征,因購買力受限,中低端的去化率水平顯著好於高端產品。

  觀點六:庫存待售,三季度,市場供求矛盾仍然顯著,半數重點城市庫存同比持續下降,但8月末與二季度末相比,六成城市庫存顯著上升,大連(樓盤)超1500萬方庫存壓力較大,而超半數城市消化周期明顯縮短,重慶(樓盤)、海口降至2個月以內,庫存嚴重告急。

  觀點七:房價層面,三季度,各線城市房價走勢大體維持之前趨勢,但漲勢有所放緩。一方面,批量“限價房”的入市使得一二線城市房價漲幅放緩。另一方面,三四線城市房價保持加速上漲。超過6成城市8月房價較二季度有所增加,同比也有8成城市房價上行,但一、二線城市同、環比漲幅已開始放緩,預計三四線城市房價四季度仍將慣性上衝。

  觀點八:土地市場,2018年第三季度,土地市場成交規模持續高位運行,成交建面再創新高,但市場預期有所下滑,整體呈現量漲價跌的走勢,企業的拿地態度也轉向審慎,重點城市流拍頻發引起市場重點關註。從各能級表現來看,一線城市供應有限,保障性用地占比居高不下,宅地仍舊稀缺;二線和三四線市場增加供應的決心顯著,尤其三四線城市的成交占比持續攀升。

  觀點九:市場營銷,隨著調控政策繼續從嚴,房企推盤量的增加,各地市場分化,部分城市去化壓力仍然很大,需要通過適當的讓利優惠來衝刺下半年業績,預計房企在營銷上會有以下三方面措施:一是局限性的讓利空間將會打開;二是首付分期方式會調整;三是發布會活動將持續增多。

  觀點十:房企業績,預計四季度,在融資收緊、短期償債壓力增加、預期項目去化率下降的情況下,房企的供應量將加大。這是因為,一方面,有更多持貨觀望的房企選擇以價換量,通過降低預售價格加速項目入市,盡早搶收業績以完成全年的銷售目標;另一方面,一些今年以來受城市限價影響延遲入市的項目,也將在四季度大量入市,企業業績將受益增長。

  觀點十一:房企投資,三季度,陸續有上市房企發布中期業績報告,部分房企對下半年投資表示要保持謹慎,維穩現金流成為行業共識。我們認為,收縮戰線、放緩節奏、地域聚焦成為房企未來戰略布局的主要方向。避免全覆蓋、大面積的開拓,減少對於四五六線城市投資力度,重心逐步聚焦二線城市及經濟基礎發展良好的三四線,警惕和回避因短期炒作導致市場非理性過熱的城市。在把握中西部城市輪動機會的同時,適當關註東部二線城市回調帶來的底部機遇,四季度末或將成為房企拿地窗口期。

  往期回顧:

  2018年三季度中國房地產市場新變化(上)

  2018年三季度中國房地產市場新變化(中)

  2018年三季度,中央政策面並無太多新動作,但調控長期化常態化已成共識,貨幣政策預期轉向中性偏積極,“去杠桿”貫穿始終,對企業資金依舊嚴苛。在這樣的背景下,行業銷售仍保持了穩健增長,且新開工、購地增速繼續攀高,房企開發投資熱情高漲。而不同能級城市的成交表現卻存在顯著差異,一線觸底回升,二線整體穩定中分化,三四線熱度維持,項目去化降溫現象也變得更為普遍,土地流拍頻頻也加劇了市場拐點將至的焦慮。

  在當前形勢下,落地到城市層面,市場已然出現了一些“變向”信號,重點城市土地流拍頻發,核心二線城市項目去化率下降,加之“房產稅”即將落地的傳言不絕於耳,究竟這些“利空”因素會對四季度的樓市造成怎樣的影響,房企又如何在變化莫測的市場形勢中努力求生,一系列問題留待市場給出真正的答案……

    市場營銷:房企降價讓利意願增強

  折扣空間有限

  2018年前三季度,在“堅決遏制房價上漲”的市場總基調下,房地產行業調控政策不斷加碼,且限價政策進一步在各大城市蔓延,能給出的讓利空間十分有限。但是隨著 “金九銀十“傳統銷售旺季的臨近,同時又面臨對去化難度增加、融資收緊、負債率走高等問題,更多的房企開始選擇抓住這一時機采取促銷活動,我們預測房企折扣力度將加大,營銷活動方面也會更具有多樣性。

  1、讓利情況:折扣力度加大,形式多樣化,折扣意願於8月底開始增強

  上半年整體行業在9.5折,企業讓利意願不強。今年以來,在全國熱點城市限價、限購政策進一步收緊的背景下,房企盈利空間進一步被壓縮,讓利幅度也明顯縮減,為了緩解資金壓力,僅有部分大型房企針對一次性付款及首付款比例推出一定讓利空間。在上半年,除了恒大2月推出全國樓盤享基礎優惠8.8折,碧桂園滁州(樓盤)部分項目出現特價房7.9折優惠比較亮眼外,整體行業折扣在9.5折左右,企業整體讓利意願不強。

  以恒大全國性折扣為起點,多家房企開始跟進讓利。從整個三季度來看,7-8月份之間房企整體折扣力度仍不明顯。但從8月27日,中海地產南寧多盤聯動,8折禮惠全城,8月30日,恒大針對旗下280個城市646個樓盤8.9折等特惠活動推出後,房企開始關註折扣,多家房企也跟進打折。在9月,陽光城(000671,股吧)廣西(樓盤)區域推出“9月購房特惠季,7大項目禮惠廣西”活動。碧桂園南京仙林東四盤聯動,首付1成,首開、龍湖、富力等房企也有不同程度的優惠。

  針對下半年的促銷活動,陽光城方面表示, 9月份是其衝刺千億的月份,也是陽光城的首個千億,會在全國開展“千億攻勢”特惠購房季,推出一系列營銷活動,但是每個區域根據銷售情況,具體優惠方式和力度不同。新城控股也表示,促銷動作肯定有,但各地城市情況不一,暫時沒有統一的促銷動作。預計隨著房企衝刺全年銷售目標,下半年勢必有更多的房企加入到打折促銷活動中來。

2018年三季度中國房地產市場新變化(下)
  2、讓利方式:“真金白銀”促銷活動明顯增多

  產品類型:商鋪、普通住宅折扣力度加強

  進入三季度以來,商鋪、指定普通住宅等打折力度均有所增加。根據觀察,目前打折力度比較大的房源有兩種,一種是商鋪,另一種是普通商品房中的一些指定房源。

  商鋪方面,在上半年,最低折扣一般在6-7折,而到了8月份,恒大的部分商鋪如果各種優惠能共享的話,價格可以低至5.5折。

  普通商品住宅方面,一些上半年沒有優惠或者優惠力度較小的房源,打折促銷力度也進一步加強,如中海旗下南寧中海悅公館、中海禦湖熙岸等項目,9月份的折扣低至8折,遠低於上半年的行業平均9.5折讓利水平。此外恒大8月30日發起的全國促銷活動,在一些限價比較嚴格的城市,優惠會較小,而非限價城市,給出的折扣力度會大些。

  今年以來,由於限價、限購的影響,整體市場冷熱不均,購房者也相對理性,投資商鋪的熱情也較前幾年有所減少,預計商鋪低價促銷的項目下半年會有所增加,而隨著行業整體推盤量加大,也將會有更多的房企推出指定房源,以更低的折扣來吸引購房者。

2018年三季度中國房地產市場新變化(下)
  付款方式:分期首付重現江湖(略)

  實物贈送:實物價值逐漸增加(略)

  3、營銷活動:房企對公益活動持續關註,活動形式延續去年未有太大突破

  回顧2018年前三個季度的營銷活動,從形式以及活躍度方面延續了去年,未有太大的突破改變。營銷活動主要可以分為事件營銷、聯動營銷和發布會營銷三類。從參與的企業來看,以大房企居多,由恒大、碧桂園、萬科、新城等房企領跑。

  事件營銷:公益品牌塑造廣受房企關註(略)

  聯動營銷:多盤聯動成營銷利劍(略)

  發布會營銷:產品和戰略發布會重塑品牌形象

  發布會營銷仍然是房企采用較多的重要營銷形式。今年前三季度中,發布會活動主要分為企業新品發布和宣布企業更名的戰略發布會。

  值得一提的是,9月13日保利發展舉辦的戰略發布會。發布會以“萬物生息,和你同行”為主題,並分為“同創、同力、同心、同為”四大主題環節,會上宣布正式升級為保利發展控股集團股份有限公司,意味著保利將以全新面貌在不動產領域翻開新的發展篇章。

  保利地產(600048,股吧)升級為保利發展後,保利建築、保利物業、保利經紀、保利商業等將同時升位,成為與保利地產對等平行發展的業務單元。保利發展表示,“保利地產”的企業名稱,已無法涵蓋當前的業務布局,本次更名也是為了體現公司多元化的發展方向。此番企業借助發布會向媒體及社會直接輸出企業發展戰略,在擴大公司的影響力及樹立品牌形象上均起到最直接的效果。

2018年三季度中國房地產市場新變化(下)
  4、預判:打折促銷進一步增加,但讓利空間有限

  隨著調控政策繼續從嚴,房企推盤量的增加,各地市場分化,部分城市去化壓力仍然很大,需要通過適當的讓利優惠來衝刺下半年業績,預計房企在營銷上會有以下三方面措施:

  局限性的讓利空間將會打開

  下半年打折促銷將成為行業共識,整體折扣力度應維持在9折以上。根據《2018年上半年中國房地產企業銷售TOP200》排行榜,我們發現,在TOP20強中,僅有超過半數的房企完成了超50%的年度銷售目標,因此,為達成全年銷售目標,房企下半年必將加大推盤及優惠促銷活動。“金九銀十”作為下半年傳統的銷售旺季,市場推盤量往往也是一年之中相對集中的階段,為了快速去化,回籠資金,房企打折促銷吸引購房者將成為行業共識,按照目前的打折力度,預計行業下半年的整體讓利空間將進一步打開,但是仍有局限性,整體行業打折力度應該維持在9折以上,主要是因為,由於各城市的限價政策,房企價格讓利空間已經受到很大的壓縮,不限價城市的房企打折力度可能相對較大。除了打折讓利以外,贈送實物仍將是一些房企的主要營銷手段。

  首付分期方式會調整

  為了保證去化率,在折扣空間有限的前提下,房企選擇在付款方式上做優惠,但受到政策影響,未來調整的可能性很大。隨著首付分期促銷形式的增多,部分城市如上海(樓盤),在9月10日,九部門聯合重拳整治首付貸,明確規定,需要整治的投機炒作行為包括通過提供“首付貸”或者采取“分期首付”等形式,違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款。必須指出的是,在付款方式的促銷上,需註意規避一些風險,要遵循相關法律法規,在保護購房者權益的同時,也能維護到自身的品牌形象。預計,在政策嚴控“分期首付”形勢下,下半年房企為了爭取更多的客戶,會在分期首付的營銷方式上做相關調整。

  發布會活動將持續增多

  隨著房地產行業進入下半場,房企更加關註品牌影響力,發布會活動將持續增多。發布會一直是房企對外宣傳的重要途徑,也是聯絡與客戶和媒體之間相互關系的一種最重要的手段。企業可以通過發布會針對某個項目產品或戰略方面的調整進行詳細的講解,如時代中國、龍湖集團、保利發展等房企紛紛在發布會上宣布更名並表達對接下來的戰略調整。帶給客戶最直觀的感受,借助媒體各方形式及層次的傳播,達到宣傳企業整體形象擴大影響力進而對產品營銷產生巨大影響。下半場,房企為了加快推貨衝擊業績,將會在提升品牌影響力方面有更多的動作,發布會活動也將陸續增多。

    企業業績:三季度銷售總體平穩

  四季度或加大供應量

  目前國內房地產市場調控成為常態,部分城市限售、限價政策持續。前三季度,雖然房地產總體市場環境相對復雜,但1-8月百強房企規模同比增幅仍達到40.9%。而三季度以來,城市市場情況整體較低迷,企業銷售業績與五、六兩月的平均水平有下滑,但與上半年平均水平基本持平。

  總體來看,截至8月末,TOP100各梯隊房企銷售金額入榜門檻均較去年同期有所提升。其中TOP20、TOP30和TOP50房企門檻提升幅度最大,較2017年同期均增長近5成。

  TOP10房企門檻已達到1210億元。而TOP100房企門檻則同比提升29.9%至120.9億元。

  龍頭房企中,碧桂園1-8月的累計銷售金額已超五千億元,同比增長33%。萬科、恒大累計銷售金額達3892億元和3851億元,較去年同期分別增長11%和20%。截至8月末,千億房企數量已達13家。

13家千億房企中,下半年以來的月均銷售金額與上半年平均水平相比有較大分化,其中有5家低於上半年月均水平,且基本為龍頭房企。如碧桂園7、8兩月平均銷售為金額462億元,與上半年的平均銷售金額687.5億元相比減少了32.7%,下降幅度較大。萬科與恒大七八兩月的平均銷售水平與上半年相比也有所下降。新城和華潤三季度表現較好,月均銷售較上半年月均有較大上升。
  13家千億房企中,下半年以來的月均銷售金額與上半年平均水平相比有較大分化,其中有5家低於上半年月均水平,且基本為龍頭房企。如碧桂園7、8兩月平均銷售為金額462億元,與上半年的平均銷售金額687.5億元相比減少了32.7%,下降幅度較大。萬科與恒大七八兩月的平均銷售水平與上半年相比也有所下降。新城和華潤三季度表現較好,月均銷售較上半年月均有較大上升。

  從房企業績目標完成的情況來看,截至8月末,在設定了銷售目標的千億房企中,不到半數目標完成率達到70%以上,如新城和中海分別完成其目標的76%和75%,華夏幸福(600340,股吧)為49%,其余則基本都在50~70%之間。從完成情況來看,個別房企可能存在業績壓力。

展望四季度,我們預計,在融資收緊、短期償債壓力增加、預期項目去化率下降的情況下,房企的供應量將加大。這是因為,一方面,有更多持貨觀望的房企選擇以價換量,通過降低預售價格加速項目入市,盡早搶收業績以完成全年的銷售目標;另一方面,一些今年以來受城市限價影響延遲入市的項目,也將在四季度大量入市,相關的企業業績將受益增長。
  展望四季度,我們預計,在融資收緊、短期償債壓力增加、預期項目去化率下降的情況下,房企的供應量將加大。這是因為,一方面,有更多持貨觀望的房企選擇以價換量,通過降低預售價格加速項目入市,盡早搶收業績以完成全年的銷售目標;另一方面,一些今年以來受城市限價影響延遲入市的項目,也將在四季度大量入市,相關的企業業績將受益增長。

    企業拿地:投資謹慎、分化

  關註四季度二線城市拿地機會

  三季度以來,土地流拍數量增多、溢價率明顯下滑,地市顯現“冷卻”信號,TOP100房企拿地整體保持謹慎,拿地銷售比較2017年大幅下滑至0.44。土地市場降溫導致房企快速擴張的布局思路出現分化。中梁、濱江等企業拿地依然積極,衝規模勢頭強勁,恒大、泰禾節奏則稍有放緩。

  布局選擇上,地域聚焦思路明顯,三四線、以及市場較熱的中西部是房企布局重心。整體看來,土地市場、三四線市場熱度開始衰退,以及政策處於多變期,房企應“收縮”拿地戰線、“放緩”投資節奏,防範三四線市場風險,並重點關註東部二線城市底部機遇以及環一線周邊三四線的結構性機會。

  1. 五成土地被銷售TOP10企業所獲,強者恒強局面持續發酵

  從部分房企公布半年業績來看,在投資拿地上,強者恒強,規模效應持續發酵。就1-8月各梯隊房企的銷售和新增貨值而言,超過5成土地被銷售TOP10所獲得,新增貨值在百強占比達到50%,比銷售金額占比高出6個百分點,規模上仍有較大上漲空間,土儲上領先的優勢成為新城、龍湖、華潤衝擊1500億、甚至更高規模的籌碼。

2018年三季度中國房地產市場新變化(下)
  2. 三季度房企新增拿地意願分化顯著

  從33家典型企業拿地銷售比來看,中梁、濱江等企業7、8月份投資節奏仍在加快,拿地銷售比維持高位,且高於自身1-8月拿地銷售比均值。而中南、佳源、世茂等此前拿地相對積極的企業,近兩月投資力度明顯減弱,三季度拿地銷售比較低,排在靠後位置。此外,龍光、泰禾等企業,今年拿地一直相當謹慎。尤其是泰禾,三季度以來並未有新增土儲入賬。

  圖:7-8月份33家典型房企拿地銷售比(略)

  3. 中南、佳源、金輝等8月未拿地,泰禾、祥生近2月拿地大幅縮減

  地價非理性上漲、三四線熱度衰退、融資收緊等因素導致部分房企放緩投資節奏。在貨值百強中,有近三成企業7、8月份沒有拿地,如泰禾、中鐵、金輝等。值得註意的是,中南8月份並無新增土儲,這與其上半年積極拿地形成鮮明對比,在土地市場降溫之際,房企投資預期也發生變化。在“逆周期”、市場預期降低時拿更低價的地,成為這類企業的共識。從停滯拿地的企業分布看,主要集中在銷售TOP50企業之後,一方面是資金緊缺限制了規模擴張,另一方面反映了當前小企業的生存環境堪憂。

在33個典型企業中,泰禾、祥生、佳源等企業三季度拿地相對謹慎,投資節奏大幅放緩。近2月平均拿地總價與今年1-8月平均相比,降幅頗大。其中泰禾降幅最大,接近90%。中南、祥生拿地金額不足20億元,降幅在50%以上。
  在33個典型企業中,泰禾、祥生、佳源等企業三季度拿地相對謹慎,投資節奏大幅放緩。近2月平均拿地總價與今年1-8月平均相比,降幅頗大。其中泰禾降幅最大,接近90%。中南、祥生拿地金額不足20億元,降幅在50%以上。

  圖:近2月拿地降幅較大的企業(略)

  4. TOP3中萬科、碧桂園仍在積極拿地,中梁、濱江衝刺規模

  在三季度,仍有部分企業拿地依然積極,信心滿滿。大致可以分為兩類:第一類是規模房企,如TOP5房企中萬科、碧桂園、融創等,從近兩月的表現來看,投資力度較大。一方面是高周轉之下需要快速補充相應貨值;另一方面如萬科完善自身的布局結構,在三四線積極拿地。第二類是短期需快速衝規模房企如中梁、濱江。兩家企業今年投資意願持續放大,截止8月底,新增土地貨值已經超過去年全年。

此外,從這些拿地相對積極的房企布局思路來看,仍然是以三四線和中西部為主。但在熱點城市分布上,與企業整體拿地集中在中西部高能級二線相反的是,拿地積極的企業已經開始關註東部二線的抄底機會,例如南京、杭州、合肥等。
  此外,從這些拿地相對積極的房企布局思路來看,仍然是以三四線和中西部為主。但在熱點城市分布上,與企業整體拿地集中在中西部高能級二線相反的是,拿地積極的企業已經開始關註東部二線的抄底機會,例如南京、杭州、合肥等。

  5. 地域聚焦的布局思路重點關註三四線和中西部

  布局選擇上,地域聚焦思路明顯,房企拿地重心依舊分布在三四線以及中西部。一方面是三四線供地充足,另一方面棚改紅利仍在持續,市場熱度較高。

  截止到8月末,銷售TOP100房企拿地普遍集中在三四線,數據顯示,三四線新增拿地建面占比達到60%。區域來看,上半年市場火熱的中西部成為房企布局的要塞。

  從前8月新增土儲建面TOP15的城市來看,幾乎被中西部二線城市所占據,重慶、鄭州(樓盤)新增土儲建面大幅領先其他城市,昆明、西安、武漢等城市排名也相對靠前。

2018年三季度中國房地產市場新變化(下)
  6. 預計四季度房企將收縮戰線、放緩節奏,關註二線城市拿地窗口期

  三季度,陸續有上市房企發布中期業績報告,部分房企對下半年投資表示要保持謹慎。一方面源自政策嚴控,尤其是融資環境不樂觀的情況下,政府堅持因城施策、堅決遏制房價上漲導致資金風險加大;另一方面,地市、樓市雙雙降溫,並進一步蔓延至三四線城市,尤其是棚改支撐逐步減弱,市場銷售預期並不樂觀,因此,維穩現金流成為行業共識。

  我們認為,收縮戰線、放緩節奏、地域聚焦成為房企未來戰略布局的主要方向。避免全覆蓋、大面積的開拓,減少對於四五六線城市投資力度,重心逐步聚焦二線城市及經濟基礎發展良好的三四線,警惕和回避因短期炒作導致市場非理性過熱的城市。在把握中西部城市輪動機會的同時,適當關註東部二線城市回調帶來的底部機遇,四季度末或將成為房企拿地窗口期。

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2018年三季度中國房地產市場新變化(下)
  專題

  目錄

  《整體成交平穩與項目去化降溫並存,

  市場微妙平衡或將迎拐點》

  一、政策:調控維持長期化、常態化格局,房產稅出臺不會太快

  1、多省市跟進整頓房地產市場秩序,市場監管力度有望持續加強

  2、貨幣政策中性偏積極,信貸對購房者影響相對開發企業較小

  3、分類推進棚改貨幣化安置,短期對三四線市場影響程度有限

  4、部分城市實際執行中放松“限價”但不代表調控實質性轉向

  5、調控政策長期化、常態化,因城施策、分類調控仍是主旋律

  6、預期房地產稅出臺既不會太快更不會太晚

  二、行業:新開工、購地增速繼續攀高,全年銷售有望同比持平或微增

  1、新開工、土地購置雙重驅動,前8月開發投資維持10%以上超預期增長

  2、銷售面積、金額繼續平穩增長,“堅決遏制房價上漲”下區域分化加劇

  3、預判:開工拿地助力投資增速相對高位,全年銷售規模有望持平或微增

  三、供應:預計一線維持高位,二線總量穩定,三、四線降幅將收窄

  1、一線城市供應同、環比雙增,四季度仍持續高位

  2、二線城市環比跌多漲少、分化明顯,四季度將迎來供應高點

  3、三四線城市供應量同、環比皆回落,四季度降幅將略有收窄

  四、成交:一線低位回升、三四線熱度保持、二線分化的格局仍將維持

  1、68城成交同比增加13%,一線和三四線增幅達三成,二線基本持平

  2、一線成交高位運行、二線分化、三四線維穩,整體成交同比持平或微增

  五、項目去化:總體開盤去化率維持70%,且呈逐月小幅下滑趨勢

  1、整體去化水平仍處高位,7-9月去化率呈小幅下滑趨勢

  2、一線城市中高檔項目去化率顯著高於中低檔產品,二線城市則與之相反

  3、一線城市90-120平米三房去化率高,二線城市70-150平二房、三房受青睞

  4、展望:一線城市低端去化率有望回升,二線城市項目去化維持當前格局

  六、庫存:半數城市庫存同比下降,六成消化周期較6月末明顯縮短

  1、半數城市庫存同比下降,六成城市消化周期較二季度末明顯縮短

  2、四季度庫存繼續下行但降幅收窄,城市間分化繼續加劇

  七、房價:熱點一、二線城市漲勢放緩,三四線保持慣性上行

  1、熱點一、二線城市房價穩中有升,同環比皆有上升

  2、六成以上城市房價較6月上漲,八成三四線房價同比上升

  3、預計一線房價穩中微漲、二線房價漲跌互現,三四線繼續慣性上衝

  八、土地市場:量漲價跌、流拍頻發,市場迎來調整

  1、第三季度土地市場量漲價跌,一線、二線地價同比回落

  2、中、西部核心城市持續高位供應,一線城市僅上海入榜

  3、三季度重點城市整體流拍量激增,但呈逐月下降態勢

  4、市場進入“磨合期”,土地流拍率將逐漸趨穩

  九、市場營銷:房企降價讓利意願增強,折扣空間有限

  1、讓利情況:折扣力度加大,形式多樣化,折扣意願於8月底開始增強

  2、讓利方式:“真金白銀”促銷活動明顯增多

  3、營銷活動:房企對公益活動持續關註,活動形式延續去年未有太大突破

  4、預判:打折促銷進一步增加,但讓利空間有限

  十、企業業績:三季度銷售總體平穩,四季度或加大供應量

  十一、企業拿地:投資謹慎、分化,關註四季度二線城市拿地機會

  1、5成土地被銷售TOP10企業所獲,強者恒強局面持續發酵

  2、三季度房企新增拿地意願分化顯著

  3、中南、佳源、金輝等8月未拿地,泰禾、祥生近2月拿地大幅縮減

  4、TOP3中萬科、碧桂園仍在積極拿地,中梁、濱江衝刺規模

  5、地域聚焦的布局思路重點關註三四線和中西部

  6、預計四季度房企將收縮戰線、放緩節奏,關註二線城市拿地窗口期 

    本文首發於微信公眾號:克而瑞地產研究。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:馬金露 HF120)
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