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禁限目錄發布,對北京未來發展格局意味著什麽?

2018-10-01 10:21:58 90度地產微信號  貓王

  最新禁限目錄公布,對北京城意味深遠!

禁限目錄發布,對北京未來發展格局意味著什麽?

  9月26日,北京市政府發布了2018版《北京市新增產業的禁止和限制目錄》,這個目錄自從2014年發布以來,已歷經三版。此次新目錄相較於舊版共進行了73處修改,其中對於“哪些新增產業能落戶北京、哪些將被嚴格限制”,都做了詳盡說明。

  根據新政,東西城禁止新建住宅類項目,全市禁止新建容積率小於1.0的項目(一般指獨棟別墅),城六區普通高等教育不在原校址基礎上向周邊擴展,不再新增占地面積,禁止新建和擴建健身休閑活動中的高爾夫球場,等等。

  新政透露出的信息是:第一,整個北京以後獨棟別墅會變成稀缺奢侈品,優質別墅項目會越來越少,對在售的別墅項目或是利好;第二,除了目前已有的住宅、教育、醫療、生活配套,城六區原則上不再新增更多配套建設,這意味現有擁有優質配套資源的項目價值將瞬間提升。

  供應緊缺下

  低密別墅物以稀為貴?

  新版目錄規定,全市範圍內禁止新建容積率1.0以下住宅項目(一般指獨棟別墅),對於土地資源有限的北京,容積率1.0的建築規劃本身就是一種對土地資源的浪費。

  其實,如此限制此前早有規定,2006年國土部就要求在全國範圍內一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續,並對別墅進行全面清理。2012年國土部和發改委聯合印發的《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》裏,也寫明了禁止住宅項目容積率低於1.0(含)及別墅類房地產開發項目。

  此次新版禁限目錄,再次重申,說明北京城整體精細化管理更進了一步,在新增產業和功能底線方面對非首都功能增量將進行嚴格禁限。

  這樣一來,物以稀為貴,北京城存量別墅類住宅將更加稀缺。而根據各大機構的統計,別墅類產品已處於供應收緊狀態。

  據中原地產研究中心統計,目前,獨棟別墅目前市場庫存只有2000套左右,可以說賣一套少一套,在新政策後,預計別墅供應量將繼續減少,別墅市場有限的庫存也將越來越少。

  根據麗茲行豪宅研究研究數據監測,截至9月14日,全市一手豪宅別墅供應環比下降53.39%。供應端下降表明市場可售產品量減少,2018被稱為“限競房”元年,大量限競房入市,豪宅產品將更為稀缺。

  在此背景下,那些具備優質生態環境、便捷交通,和高端生活配套的別墅項目,更是走向了“藏品時代”。在北京,哪些別墅才能成為“藏品別墅”呢?

  目前,北京已形成了中央別墅區、西山別墅區、潮白河別墅區等十余個規模化的別墅集中區。這其中,發展最早也最為成熟的中央別墅區,由於兼備溫榆河優質生態自然資源,且有占北京超70%的國際學校資源等優勢,成為其中的佼佼者。

  據麗茲行豪宅研究院統計,中央別墅區、西山別墅區、奧北別墅區、亞運村小營商圈從2011年至今一直位列商圈成交量前五名。其中,排名前10的樓盤中有5個樓盤位於中央別墅區。

  近十年,中央別墅區憑借獨一無二的價值,區域內的高端項目在集聚程度、保有價值上,都遠優於其他別墅區。

  產業疏解下

  城六區外迎來更多契機?

  新版目錄對全市相關產業也進行了嚴格限定。比如,城六區【東城區、西城區、朝陽區、海澱區、豐臺區和石景山區】普通高等教育不在原校址基礎上向周邊擴展,不再新增占地面積,禁止新建和擴建健身休閑活動中的高爾夫球場,城市副中心禁止使用地下空間從事餐飲業經營、禁止新建和擴建民用運輸機場,等等。

  這正是信號所在。

  城六區相關產業的禁限實際上利好了城六區外的發展,尤其具有政策性導向的“新區”將成為重點發展對象,這些新區往往在核心產業、自然資源、高端生活配套等方面也會“高其他區一等”。

  根據最新版的《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》,中關村(000931,股吧)科學城、懷柔科學城、未來科學城和北京經濟技術開發區(三城一區),將是北京轉型發展的重要支撐,是全國科技創新中心的主陣地。

  不過,在這三城中,由於中關村科學城位於城六區內,市場飽和度較高,未來發展缺少足夠想象空間;而對於懷柔科學城來說,由於離城區較遠等客觀因素,導致企業入駐進展相對較慢,在一段時間之內仍然很難為區域增長賦能。

圖為未來科學城實景圖
圖為未來科學城實景圖

  而定位科創中心“三城”之一的未來科學城,擁有最大體量的規劃—整體規劃307萬平方米公共服務配套設施,涵蓋了文化中心、體育中心、購物中心、星級酒店等醇熟配套設施,最優質的生態華景——倚靠44平方公裏溫榆河濱水公園、擁有大片綠化面積。因此,三城一區中,相較於城六區內的中關村科學城,偏遠的懷柔科學城,未來科學城將依托“926新限令”和“三城一區”雙政策優勢,成為新科技引擎。

  而從發展態勢來看,未來科學城從規劃之初就被寄予“引領我國應用科技發展、代表我國最高水平人才創新創業基地”厚望,且已然成為新興產業和科技產業的“主戰場”,截至2017年底,未來科學城區域引入近萬名高端科研人才,並匯集了36家大型央企和光啟、華為等研發型民營的研發人才,以及北京航空航天大學、華北電力大學等39所高校。

  在城市運營上,已有華潤、保利、萬科、融創等眾多知名項目,開發了辦公、商業、住宅等項目,未來科學城已然成為集產業、生態、配套、居住為一體的“新矽谷”。

  事實上,中央別墅區以西,恰好與未來科學城緊密相連,此交界區域已成為最有潛力的“政策紅利區域”。

  除了中央別墅區和未來科學城的政策紅利,此交界區域還擁有京承高速和地鐵17號線(在建)兩大城市級交通動脈,且處於溫榆河和方氏渠的水系交匯核心區域,可謂是個享天時、地利、人和的優質區域。早在2013年,萬科聯合住總金第、新世界,已在此布局開發了觀承別墅,2017年萬科再攜首開、龍湖、華美恒升聯合拿地開發觀承別墅·大家。正是看中無限區域潛力,萬科聯合其他開發商在此深耕,兩次累計土地投資過百億,打造中央別墅區投資額最高的項目之一。

  五年深耕,十年成區

  傳世高端住區的誕生

  從疊加效應理論出發,那些在幾股力量交匯處的區域將是一個極大的價值窪地,這便是“觀承別墅區”。從整體來看,觀承別墅區不僅是產業集聚、生態一流、品牌開發三股力量的交匯地,還因便捷的高速路網和軌道交通,快速連接望京商務區,更為高凈值人士所親睞。

圖為觀承別墅區
圖為觀承別墅區

  北京萬科深耕五載,斥資超百億,運籌首個高端城市增長型墅區——觀承別墅區。集萃萬科30年的造墅修為,開創高端作品時代,從莊園別墅到精工合院,領勢中央別墅區。

  2013-2017年,北京萬科著墅“一五計劃”初見成效,五墅連珠之勢已成,業績持續領跑中央別墅區;2018年,是北京萬科在觀承別墅區“二五計劃”的起始年,根植於“美好生活場景師”的角色分解,萬科圍繞著一切以業主生活需求為核心,進一步升級服務和配套的品質——旗下高端資源圈層體驗平臺“觀承會”叠代2.0版,以及打造區域商業中心的“觀承匯”。

圖為觀承會配套會所
圖為觀承會配套會所

  服務方面,觀承會從健康、成長、社交、人文四大維度出發,強勢聚合各項品質資源,以豐富多彩的體驗活動,讓人與人、人與社區、人與城市之間發生更多鏈接,成為更加親密的社區共同體。

  配套方面,作為觀承會的物理承載,於今年重磅推出的“觀承匯“商業,將通過與高端品牌商家的資源結合,從兒童教育、運動健身、生活服務、餐飲娛樂四大維度出發,融入國際化規劃理念,以此為業主提供多方位的特色體驗,增強服務價值,從而呈現出最樸實卻也最打動人心的“美好生活”。

  此外,項目傾心打造、為全體居民共享的3萬㎡鹿鳴公園,也已實景開放,成為該區域的生態地標

  除了服務和配套,產品方面是否有足夠打動力?2018年作為觀承別墅三期新品——觀承別墅·大家項目的入市元年,自接受參觀以來,就成為業內外的高端住宅風向標。作為萬科、首開、龍湖、華美恒升共同打造的觀承別墅·大家的產品,本期推出了主力產品—300-400㎡的“東方水晶獨院”。

圖為觀承別墅大家樣板間實景圖
圖為觀承別墅大家樣板間實景圖

  所謂東方水晶獨院,顧名思義產品融合了“東方”、“水晶”、“獨院”三大特點,在室內外空間的打造上打通融合, 在庭院的設計上豐富多重,300㎡的合院就配置了近100㎡的六重院落,真正回歸自然生活。在城市喧囂的今天,這種產品稀缺性和差異性,外加限價後大約1600萬總價的高性價比,已成為高凈值人群改善居住的不二之選,是2018年最受矚目的新房項目之一。

  這幾天,大家都在焦慮萬科“活下去”,90度倒覺得萬科活得很紮實。

(責任編輯:徐帥 )
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