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前三季度全球房地產市場的“眾生相”,日本地價已連續5年上漲

2018-10-01 11:17:20 和訊名家 
前三季度,內地地產投資增速維持高位;香港房價繼續攀升頹勢已顯;美國日本歐洲均穩步上漲。
  前三季度,內地地產投資增速維持高位;香港房價繼續攀升頹勢已顯;美國日本歐洲均穩步上漲。

  作者 | 陳肖

  來源 | 格隆匯APP數據支持 | 勾股數據

  2018年前三季度,全球經濟環境出現一些波動,分化也有所加劇,整體上主要經濟體經濟狀況復蘇跡象明顯,但歐美貿易摩擦、中美貿易爭端加劇、寬松貨幣政策退出及英國退歐等一系列衝擊因素或多或少影響著全球經濟。

  在全球經濟的分化式的發展以及多重因素疊加影響下,全球各國房地產市場亦呈現出了不同的特點,前三季度以來全球房地產市場情況到底怎樣?我們一起來看一下~

  中國內地:地產投資增速維持高位

  在中國內地,截止今年第三季度,受到經濟回暖的影響,許多房企投身房地產並加大投資力度,投資開發熱情高漲,開發投資額累計增速高位運行。

  國家統計局發布的前8月最新數據顯示,8月,全國房地產開發投資額為10633億元,同環比分別上升了9.25%和2.68%,開發商的投資意願穩步回升;整體來看,1-8月,開發投資額累計增速達到了10.1%。而新開工、土地購置面積增速等數據表現更為亮眼:前8月房屋新開工面積,增長15.9%,增速提高1.5個百分點;在土地購置面積方面,同比增長15.6%。從房地產開發景氣指數上也可以看出中國內地房地產市場開發較為積極。8月份,房地產開發景氣指數為101.98,比7月份提高0.10點,並且一直以來處於穩定長態勢。

反觀政策層面,事實上,國家對房地產市場的管控從未停止過。在需求端,限購、限售、限貸的政策抑制著一二線城市的市場需求,而棚改貨幣化安置比例的下降也在限制著三四線城市的購買力,而在今年3月份,被強壓半年之久的市場需求開始報復性反彈,二三線城市尤其是中部城市的成交驟升,樓市大火,房價借勢躥了起來。時逢樓市限價令出臺,就這樣,轟轟烈烈的萬人“搶房”運動以各種稀奇古怪的形式輪番上演。
前三季度全球房地產市場的“眾生相”,日本地價已連續5年上漲
  反觀政策層面,事實上,國家對房地產市場的管控從未停止過。在需求端,限購、限售、限貸的政策抑制著一二線城市的市場需求,而棚改貨幣化安置比例的下降也在限制著三四線城市的購買力,而在今年3月份,被強壓半年之久的市場需求開始報復性反彈,二三線城市尤其是中部城市的成交驟升,樓市大火,房價借勢躥了起來。時逢樓市限價令出臺,就這樣,轟轟烈烈的萬人“搶房”運動以各種稀奇古怪的形式輪番上演。

  中國樓市在2016年總計調控達50多次,2017年近110城調控250次。而在2018年僅8月,就有45個城市發布了超過55次房地產調控政策,密集程度刷新歷史記錄,年內累計調控次數高達315次。

  隨著調控政策層層加碼,次數不斷刷新,自7月末中央政治局下達“下決心解決好房地產市場問題,堅決遏制房價上漲”以來,各城房地產市場分化持續加劇。總體來看,一線城市在剛需購買力的支撐下小幅回暖,而部分前期市場熱度較高的核心二三線,諸如沈陽、成都、南京(樓盤)等城市相繼加碼了調控,成交量下降。

  香港:房價繼續攀升

  2018年以來,香港房地產市場持續繁榮,現在是全球調查中最強勁的房地產市場。截至2018年二季度,香港房價指數已經連續9個季度上漲。數據顯示,2018年第二季度住宅房價飆升13.15%,2018年第一季度同比增長12.28%。

  近十年香港房價指數總體上行,基本都是大漲小跌的情況,具體來看,除了2008年、2011年下半年和2015年下半年,其余時間段香港房價指數基本是上漲的。

事實上,種種跡象已表明,目前香港樓市是存在泡沫的。香港政府盡管在2016年11月開始為所有非首次購房者提高印花稅,並於去年5月再加碼,削減住宅和商業物業的可用貸款,但最新的房價仍在上漲。根據評級與估價部(RVD)的數據,2018年上半年,香港的房地產交易總量同比增長5.6%,而銷售額增長8.4%。去年經濟增長3.8%,是2011年以來的最高增幅。而國際貨幣基金組織最近將香港2018年的增長預測也從之前估計的2.6%上調至3.6%。
  事實上,種種跡象已表明,目前香港樓市是存在泡沫的。香港政府盡管在2016年11月開始為所有非首次購房者提高印花稅,並於去年5月再加碼,削減住宅和商業物業的可用貸款,但最新的房價仍在上漲。根據評級與估價部(RVD)的數據,2018年上半年,香港的房地產交易總量同比增長5.6%,而銷售額增長8.4%。去年經濟增長3.8%,是2011年以來的最高增幅。而國際貨幣基金組織最近將香港2018年的增長預測也從之前估計的2.6%上調至3.6%。
房價高居不下,也讓香港成為全球樓價最難負擔的城市。總體來看,香港房地產市場持續走高主要有四個因素:第一,金融環境寬松,利率較低使得投資成本較低;第二,看好香港經濟和房地產的島外資金大量湧入;第三,內地資本外流,人民幣進入香港方便;第四,地少人多,住房供不應求。
  房價高居不下,也讓香港成為全球樓價最難負擔的城市。總體來看,香港房地產市場持續走高主要有四個因素:第一,金融環境寬松,利率較低使得投資成本較低;第二,看好香港經濟和房地產的島外資金大量湧入;第三,內地資本外流,人民幣進入香港方便;第四,地少人多,住房供不應求。
而在2018年6月,香港政府方面又進一步出臺了對一手住房征收空置稅等六項調控政策來降溫措施,預計未來香港樓市可能會逐漸降溫。
  而在2018年6月,香港政府方面又進一步出臺了對一手住房征收空置稅等六項調控政策來降溫措施,預計未來香港樓市可能會逐漸降溫。

  美國:連續6年同比上漲

  美國房市強勢進入2018年,比過去十年的任何時候都要堅挺。10年前,美國爆發金融危機,房地產市場崩盤,在美聯儲零利率貨幣政策和一系列量化寬松政策的刺激下,2012年開始,美國房地產市場迎來復蘇的拐點,至今已經實現連續六年的繁榮,美國房價早超越2008年金融危機前的最高水平,當前美國房價從2012年底部已回升了50%左右,新屋成屋中間價均已超過歷史最高點。

  今年以來,繼在去年4月份美國新屋房價連創新高後,今年5月、6月的美國成屋房價也再創歷史新高。據全美地產經紀商協會公布的數據,美國5月成屋售價再創歷史高點,中位數價格同比增長4.9%至26.48萬美元,為連續第75個月同比上漲。而最新公布的6月房價中值較上年同期加速上漲5.2%,至27.69萬美元的歷史高位,為連續第76個月同比上漲。

美國房價上漲主要源於供應尚未跟上需求,尤其是新房建設腳步滯後,這推動了房價穩步上漲。
  美國房價上漲主要源於供應尚未跟上需求,尤其是新房建設腳步滯後,這推動了房價穩步上漲。

  去年年底,美國通過了30年來改動最大的稅改法案,稅改所帶來了資本和人才回流,這進一步帶動了美國本土居民的購房熱情;而美國的就業人口增加失業率幾近歷史低位,日益增強的勞動力市場使很多租房者進入購房市場這些都帶動了對房地產的需求。但是,房地產供給方面,美國的新增住宅供應有限,新屋開工與營建許可平均數量僅相當於戰後70年的70%左右,美國新建住宅供給嚴重不足,房屋庫存大幅下降。

  另外,雖然美國提高了利率,但畢竟4.5%—5%的利率,這依舊是處於歷史低點的,所以,美聯儲維持低利率也進一步推動了房價上漲。

  事實上,美國房地產熱門地區的房價漲幅更大。2018年上半年,加利福尼亞一套房屋平均價格達到60萬美元,美國市場房價創紀錄高點。舊金山房價平均已上漲了20.5萬美元,同比攀升20%,創歷史同期最大漲幅。今年7月份,美國房產信息網站Zillow的數據顯示,美國房價中值在過去一年上漲了8.1%。他們預計未來12個月房價將上漲6.5%,一直延續到2019年夏季。

  另外,去年年底,Zillow還曾對100多位經濟學家和地產專家做過一項調查,讓他們預測2017-2021年的美國房價。預測的平均值認為,未來5年美國房價將上漲18.4%,而與此同時,美國商業機構Keeping Current Matters Keeping Current Matters預測的結果為累計漲幅將超過15%。

  日本:地價有所復蘇

  談到日本樓市,人們常將其與日本經濟“失去的20年”相提並論,人口老齡化、少子化一直以來都是人們看空日本樓市的理由。不過日本地價連續5年回升以及主要城市圈持續近八年的房價漲幅,讓近期外國投資者正大舉湧入日本房地產市場。

  復蘇的地產市場,也讓多年趴在地上的日本地價開始有了一些起色。根據“日本土地價格”數據,日本地價已經從2013年以來,連續五年保持上升態勢,2017年地價同比增長6.28%。

前三季度全球房地產市場的“眾生相”,日本地價已連續5年上漲
  圖片來源:日本土地價格網

  1991年日本房地產泡沫破滅後,日本地價經歷了近23年的擠泡沫過程,除了2006-2008的短暫上升外,此輪延續5年的地價上漲是過去26年來的首次。

  地價上漲,房價也就自然水漲船高。以包括東京、神奈川、千葉、埼玉縣的南關東城市圈為例,這些地區的房價從2013年開始出現上漲,東京的房價指數(下圖紅線)已經恢復到2000年的水平。

前三季度全球房地產市場的“眾生相”,日本地價已連續5年上漲
  圖片來源:JREI

  久旱逢甘霖的日本地產之所以突然復蘇,主要有幾個原因。首先,是日本經濟連續增長的紀錄創下28年來新高,經濟復蘇是房地產市場復蘇的基礎。其次是東京奧運會的利好因素,使海外投資者將目光投向日本人口凈流入的大城市,並投資當地地產。最後,全球政經局勢動蕩,以日元計價的日本房產自然也成為資金避險的蓄水池。此外,日本房產投資擁有低資金門檻和高租金回報的特點,令眾多海外投資者將其納入選項之中。

  歐洲地區:穩步上漲

  2018年,歐洲大部分地區房產市場噴薄爆發,特別是愛爾蘭,截至第二季度住宅物業價格同比上漲11.57%,其中2018年第一季度同比增長12.4%,愛爾蘭飆升的房價主要受強勁需求和供應短缺的推動。除此之外,荷蘭、葡萄牙西班牙也表現強勁。

  全球經濟的周期性回暖、民粹主義退潮,歐元區各國從危機中走出,加之持續寬松的金融環境,2018年,歐元區經濟緩慢復蘇。一季度歐元區實際GDP環比增長0.4%,較上一季度下降0.3個百分點,結束了持續五個季度、穩定在0.7%的增速水平;再加上,歐元區失業率不斷下降,勞動力市場穩定向好,這些因素都助推了這些國家房地產市場的繁榮。

  而對於英國來說,受脫歐談判的影響,英國今年上半年以來整體經濟表現欠佳,經濟疲軟,英國房地產市場降溫,上半年房價上漲速度放緩,倫敦房價自金融危機以來首次下降。數據顯示,2018年第一季度英國房價同比上漲2.1%,而倫敦房價同比下降0.6%。盡管在今年第一季度的房價排名中,大倫敦地區的房價最高,但這依然創下了金融危機以來的最低紀錄。

從2015年開始,英國房價就一直以相對低迷的速度增長。脫歐進度緩慢,談判陷入僵局,政治和經濟不確定性給房地產帶來負面影響。如果英鎊進一步貶值,通脹繼續上升,利率上調,房價增長的空間將會繼續減小。
前三季度全球房地產市場的“眾生相”,日本地價已連續5年上漲
  從2015年開始,英國房價就一直以相對低迷的速度增長。脫歐進度緩慢,談判陷入僵局,政治和經濟不確定性給房地產帶來負面影響。如果英鎊進一步貶值,通脹繼續上升,利率上調,房價增長的空間將會繼續減小。

  總結

  按照以往經驗,經濟走勢是影響房地產市場的重要因素。經濟轉暖刺激地產市場升溫,經濟轉冷,抑制地產市場升溫,2018年以來,全球宏觀經濟緩慢復蘇,經濟上行支撐著房地產市場,但由於各國的國情差異的存在:中國持續的調控政策,美國房源供不應求,日本地價的變動,英國仍處於脫歐進程等各種因素影響下,各國的房地產市場存在不同差異,但總體看來房價趨於穩定。

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(責任編輯:李佳佳 HN153)
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