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為何棚改貨幣化安置短期內難退出歷史舞臺?

2018-10-10 07:17:56 和訊房產  常丹丹
為何棚改貨幣化安置短期內難退出歷史舞臺?

  10月8日,國務院常務會議對棚戶區改造進行了重點部署。

  會上著重提出:將老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦區,林區,墾區棚戶區作為改造重點;調整完善棚改貨幣化安置政策,商品房庫存不足,房價上漲壓力大的市縣,要盡快取消貨幣化安置優惠政策;保持中央財政補助水平不降低,有序加大地方政府棚改專項債券發行;對新開工項目研究出臺金融支持政策,嚴禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規行為。

  作為支撐房地產行業發展,尤其是三四線城市房地產市場繁榮的重大政策,棚戶區改造對推動三四線房價地價的影響不容小覷。

  但隨著三四線城市去庫存任務的基本完成,棚改貨幣化政策也幾經調整。對於國務院常務會議對棚改的最新部署,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,這次會議在很大程度上為棚改後續工作定調,是棚改政策大轉變的一個體現,對於未來很多城市的棚改工作和住房交易等,都會形成較為實質的影響。

  此次會議是否意味著貨幣化安置退出歷史舞臺?政策調整釋放出哪些信號?我們從部署的核心內容中一探究竟。

  棚改幾經調整的邏輯

  棚改貨幣化安置是在三四線成交冷清、庫存高企的背景下提出,肩負三四線去庫存的歷史重任。業內人士表示,當前,三四線去庫存基本完成、房價上漲壓力增大,棚改貨幣化繼續大力度廣泛推行已不合時宜。

  根據明源地產研究院測算,2016年-2017年,三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平,占銷售面積的14.8%和17%。從去化周期來看,三四線的商品住宅和商品房去化周期目前分別僅為8.2個月和17.4個月,去化周期和可售面積分別僅為2014年峰值的26.4%和37.2%,創近年新低。

  根據住建部《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,住宅去化周期在6-12個月的,房價具有上漲壓力,應增加供地。

  去庫存任務基本結束,意味著之前致力於去庫存的政策也將退場。而以貨幣化安置為主的棚改模式,曾是促進三四線城市去庫存的最大功臣,如今也將“功成身退”。

  實際上,這也並不是棚改貨幣化政策首次顯示出退隱身姿。2017年8月,住建部等多部委聯合發布的《關於申報2018年棚戶區改造計劃任務的通知》中指出:要因地制宜推進貨幣化安置。商品住宅消化周期在15個月以下的市縣,應控制貨幣化安置比例,更多采用新建棚改安置房的方式。11月,《關於進一步加強棚戶區改造項目和資金管理的通知》進一步明確,對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目,開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持。

  不過,此次對棚改的調整上一個耐人尋味的表述是,對商品房庫存不足,房價上漲壓力大的市縣貨幣化安置優惠政策要求盡快取消,措辭之堅決,態度之迫切,不難看出政府層面對於棚改政策調整的決心和思路的清晰。

  實際上,此前已經有省份對棚改貨幣化安置進行了調整。如山東省2018年取消了貨幣化安置額外獎勵,河南省也調低了本省2018年的貨幣化安置比例。

  盡管如此,從地方層面來看,不少省份棚改貨幣化安置比例仍處於高位。克爾瑞研究數據顯示,河南、浙江、湖南、甘肅和陜西等五省已明確公布了2018年棚戶區改造計劃和其中的貨幣化安置數量,五省棚改任務總和占全國棚改目標的30%,棚改貨幣化安置比例為44.1%。

  因此,雖然受到政策變化和貨幣化安置比例調整的影響,棚改將不能再對全國房地產市場起到普遍的拉動作用,但是在局部地區和某些城市中,棚改依舊是促進當地房地產銷售的核心要素和不可忽視的關鍵力量。

  此外,中美貿易戰下籠罩的復雜外部經濟環境也對國內經濟提出了新要求,需要我們大力發展實體經濟,促進產業升級轉型,同時提振內需,還要避免金融風險出現,房價持續上漲,對居民消費形成嚴重擠壓,因此保證房價不大幅大漲,成為決策者調控的重要考量。與此同時,房地產行業作為拉動中國經濟的重要引擎,也是保障經濟運行的關鍵一環,因此政府這只無形的手在棚改貨幣化安置上自然也會講求分寸,酌情處理。

  正如此次政策明確了棚改“重大民生工程”和“發展工程”的性質,體現了棚改背後的保障屬性和經濟拉動屬性。嚴躍進分析認為,這也說明棚改的工作不會停止,依然會在改善居住條件、擴大內需等方面發揮重大作用,所以棚改的工作力度其實是不會降低的,短期內貨幣化安置不會退出歷史舞臺。

  棚改的未來何去何從

  明源地產研究院在2017年其深度報告《新房地產周期:開啟產銷平穩新時代》中曾提出,2018年棚改貨幣化安置比率將回落至40%,促使其做出改判斷的核心原因之一即隨著房價上漲,貨幣化安置成本大幅高於實物安置,繼續大力度貨幣化安置不利於控制成本。

  數據顯示,2015-2017年,貨幣化安置比例分別為29.9%、48.5%和60%,在新開工數量沒有增加的情況下,棚改總投資額隨貨幣化安置比例提升而快速增加,三年分別為1.18萬億、1.48萬億和1.84萬億。據明源地產研究院估算,2015年貨幣化安置單套成本,是實物安置的107%,而隨著房價(特別是三四線城市)快速上漲,這一比例在2016和2017年分別上升至135%和160%。

  在此背景下,財政壓力隨之而來。7月12日,住建部在棚改工作吹風會上指出,控制棚改成本,不盲目擴張棚改規模,緩解財政壓力,明確“加大棚改配套基礎設施建設力度的同時,還將依法依規控制棚改成本,嚴禁違規支出”,“各地要堅持既盡力而為、又量力而行的原則,切實評估論證財政承受能力,不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子,進一步合理界定和把握棚改的標準和範圍,重點攻堅改造老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦、林區、墾區棚戶區”。

  國務院會議上更加旗幟鮮明的提出“要有序加大地方政府棚改專項債券發行”,“對新開工項目研究出臺金融支持政策”,反映出政府正積極尋求破解財政壓力的對策。

  根據此前規劃,2018-2020年,國家仍有1500萬套棚改計劃,棚改及貨幣化安置將何去何從?對此,嚴躍進稱,棚改未來的融資渠道更加拓寬,包括中央財政資金補助、專項債券發行、各類金融支持等都會開展。所以棚改未來的融資機會依然是比較大的,相關開發商也還是可以獲取較好的融資支持的。

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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