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熱點城市租金止漲回穩 供需結構調整再加速

2018-10-11 06:17:19 21世紀經濟報道  宋興國

    資金暴雷、“甲醛房”糾紛,多重負面因素影響下,9月的租賃市場結束了此前的快速上漲。

  多家機構發布的數據顯示,包括北京在內,多個熱點城市的房租價格,在9月出現了微幅回調。

  實際上,租賃市場的多方博弈還在繼續。從監管方來說,一方面,從中央到地方,9月各級政府頻繁發聲“加強監管”,相應法律和標準的制定都走上“快車道”。另一方面,2016年下半年以來,各地大幅推出的自持地塊即將迎來上市,供應結構或將發生變化。而對於運營機構來說,外部不確定性還在增大,疊加市場監管趨嚴等因素,壓力或將加大。

  租金價格趨穩定

  隨著畢業季的結束,熱點城市的租賃市場趨於穩定,持續上漲的熱度有所消退。

  “一些小戶型的整租價格下調了兩三百元。”一位北京市朝陽區的房地產經紀人告訴21世紀經濟報道記者,目前他所在的區域,一些社區相對較差的小區的小戶型價格有所下調,但好社區、大戶型的房租價格則相比此前變化不大,“但反正不上漲了”。

  而多家機構發布的數據顯示,收到近期多個政策出臺和畢業季結束的影響,熱點城市的房租價格,結束了此前兩月快速上漲,呈現相對穩定的態勢。

  中國房地產業協會主辦的中國房價行情APP顯示,一線城市中,除廣州(樓盤)環比微幅上漲0.13%,北京、上海(樓盤)、深圳(樓盤)的房租價格近一個月來分別為93.6、79.2和76.1元每平米每月,微幅下跌了0.09%、0.69%和0.24%。

  同策研究院發布的《9月公寓月報》也同意這一觀點。該報告指出,受其監測的北京、上海、廣州、深圳、南京(樓盤)、杭州(樓盤)、天津(樓盤)、成都、大連(樓盤)、合肥(樓盤)、濟南(樓盤)、青島(樓盤)、廈門(樓盤)、武漢(樓盤)、重慶(樓盤)、蘇州(樓盤)等15個熱點城市,9月份租金較8月波動下降,但“沒有大幅度上升或下降狀態”。

  其中,2018年9月北京的月租金價格為93.66元每平米每月,較上月有所回落;上海為76.49元每平米每月,較上月略有上升,但其價格變動的幅度都在1元左右。

  對此,多位受訪人士均認為,從短期來看,周期性的需求爆發已經結束,而房源供給則受到市場整頓有所下滑,熱點城市的租賃市場將維持相對平衡。

  “目前來看,租賃市場還是處在較高的熱度,沒有出現明顯的熱度消退”,中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示。張大偉認為,由於近期受甲醛房等事件影響,多家中介機構開始整頓房源,租賃房源供應並沒有增加,短期內沒有下行跡象。

  而從需求角度,盡管畢業季已經結束,但長期來看,熱點城市的需求仍然存在。

  10月10日,58安居客房產研究院發布《2018京津冀城市群租賃報告》顯示,京津冀城市群中,49.9%的租房需求集中在北京,天津、石家莊(樓盤)的租房需求分別占比14.1%和9.2%。同時,京津兩地的租房需求呈現出逐年上漲趨勢,同比去年租房訪問量上漲超三成。

  供需結構或將變化?

  但也有受訪人士指出,長期來看,租賃市場或許正處在劇變的窗口期。

  9月20日,中共中央、國務院印發《關於完善促進消費體制機制進一步激發居民消費潛力的若幹意見》指出,在住行消費方面,要大力發展住房租賃市場特別是長期租賃。並提出要加快推進住房租賃立法,保護租賃利益相關方合法權益。此外,經住建部批準,《租賃式住房裝配技術規程》正在制定,將於明年上半年公布並實行。

  從9月各級政府部門的政策發布和制定情況來看,張大偉指出,主要是加減法政策。加法增加供應,減法減少選擇租賃居住的阻力。這主要有兩個方向:一類是直接影響房源供應,供應70年產權的出租房用地,包括北京、上海等城市做得比較積極。另外一類是,針對租購同權的政策,增加租房者獲得的權益。這種到目前為止全國已經有超過12個省份50個以上城市發布了政策內容。政策著落點主要是保護租房者、維護租賃關系穩定。

  21世紀經濟報道統計發現,9月,上海、深圳、武漢、青島、成都等五個城市成交了自持用地6宗,自持面積34.2萬平米。而據中國指數研究院統計,自2016年11月首宗自持地塊成交至2018年9月底,全國共成交自持地塊293宗,可供給租賃住房1082萬平方米。

  張大偉告訴記者,相當部分政府控制的租賃房源,將在半年到一年內上市,將會對熱點城市的供需結構產生明顯影響。

  此外,租賃市場還被認為面臨著一些外部挑戰。貝殼研究院院長、貝殼找房首席經濟學家楊現領在接受21世紀經濟報道采訪時表示,租金在未來兩三個月以及明年將全面步入長時間下行周期。

  楊現領認為,由於經濟和收入下行所帶來的累積性影響,這輪周期持續的時間會比較長。此外,由於結構性因素,民營服務業的用工成本很高。目前,經濟下行對民營服務業衝擊較大,由於其勞動密集型的特點,在這種形勢下,企業不得不通過改變用工方式來降低成本。而我國租客群體最集中的就是在服務業和民營經濟中。因此,明年大部分運營機構都將面臨比較大的壓力。

(責任編輯:李佳佳 HN153)
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