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“活下去”的另一面:房地產市場蛋糕仍在做大

2018-10-11 06:22:02 21世紀經濟報道  王營 李紫薇

    “整個市場並不像有些企業說的那樣悲觀。目前形勢下,房企最重要的是現金流。有現金流就不會出問題,不僅是安全的,還可以趁別人活不下去的時候收並購。”新城控股副總裁歐陽捷對21世紀經濟報道記者說。

  就在萬科喊出“活下去”口號同時,有幾項數據值得關註:第一,截至目前,發布2018年前9月銷售業績的房企超過26家,合計銷售額達到3萬億,平均同比上漲幅度達到37.3%。在已經公布銷售業績的26家房企中,9個月銷售額破千億的房企多達10家;第二,2018 年 1-9 月,碧桂園以1198 億元拿地金額繼續位居榜首,萬科以1163 億元穩居第二位,保利以869億元位居第三位,三家房企的拿地金額均超800億,碧桂園和萬科更是以超 1100 億拿地金額領先行業。TOP10 企業1-9月拿地總金額達6994億元,占TOP50企業的45.1%,較1-8月占比上升0.6個百分點。

  硬幣都有兩面性,市場低迷期反而也是大房企提升市場份額最好的時期。10月9日晚間,華夏幸福(600340,股吧)公告,擬與北京萬科企業有限公司,就華夏幸福環京區域33.93萬平方米的住宅用地,簽署合作協議,暫定交易價款約為32.34億元。根據公告,萬科擬通過收購華夏幸福5家項目公司的部分股權的方式,合作開發華夏幸福位於涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項目。不僅如此,數據寶統計顯示,按照權益金額計算,萬科三季度合計拿地金額接近500億元,達到458.7億元,相當於恒大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企拿地金額總和。

  降價與業績新高同在

  就在萬科喊出“活下去”口號後,房地產市場彌漫著悲觀情緒。不過,當前房地產市場復雜形態超過了以往每輪調控周期。硬幣的一面是降價,另一面是標桿房企業績再創新高。

  上海(樓盤)浦東碧桂園南郡項目一期業主曾偉(化名)內心非常不平衡。原因是他才購置的房產不足兩月就降價了。

  8月18日,曾偉以3.5萬元/平方米購置了該項目一套房產。但國慶促銷期間,曾偉通過中介(分銷商)了解到,該項目已降至2.8萬元/平方米。“一共三十套,碧桂園聲稱是員工內部價格。一直以來碧桂園方否認這個活動的存在。”曾偉說。

  不僅碧桂園。21世紀經濟報道記者了解到,包括萬科、泰禾等房企在內,均在近期以小幅降價方式試探市場反應。據相關爆料,10月2日,40多個業主集體在景德鎮“碧桂園-昌南府”售樓部維權,在現場異口同聲高喊要退房。

  房產經紀人反饋,碧桂園昌南府一期成交價格基本都在1萬多元/平方米。如今,8700元/平方米就可以買到。受碧桂園昌南府影響,恒大悅府目前售價也已降為9000元/平方米左右。10月4日,上饒碧桂園信州府也因價格從1萬元/平方米降到7000元/平方米,遭到業主維權。據當地房產經紀人介紹,率先降價的並非碧桂園,而是當地另一樓盤。該樓盤以6000元/平方米起開盤,因此引發了碧桂園等一系列樓盤降價。

  因規模巨大,龍頭房企的市場敏銳度往往高於同行。不過,部分市場的低迷並非代表全部。“整個市場並不像有些企業說的那樣悲觀。全國所有城市中,下降的城市占比約為20%,上漲的城市約為30%,有漲有跌的城市大概占50%,我覺得這不能反映整體情況。”歐陽捷說。

  中原地產研究中心統計數據顯示:截至日前,發布2018年前9月銷售業績的企業合計超過26家。 9月銷售依然處於高位,26家企業合計9月單月銷售3789億。前9月,這26家房企合計銷售額達到了3萬億,平均同比上漲幅度達到了37.3%。在已經公布銷售業績的26家房企中,9個月銷售額就破千億的企業多達10家。

  “從數據上看,今年前三季度,全國房地產市場蛋糕還在做大,這些大型房企跟著全國大勢水漲船高。在全國市場份額保持正常的情況下,大企業的增速更高,因為大企業的增速要明顯超過全國平均水平。從這兩方面講,這20家企業的銷售額仍在增長都是合乎情理的。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說。

  哭聲背後:擴張賽不停歇

  歐陽捷認為,市場降溫時更是市場的洗牌期。“今年很多房企的銷售業績還是比較好的,特別是大的房企。我們在2015年做過預測,90%的小房企會退出地產江湖,百強房企會占據市場份額的50%以上,這個預測去年已經兌現了,未來中小房企會加速推出地產江湖是一個必然的趨勢。”

  值得關註的是,克而瑞數據顯示,三季度以來土地市場降溫顯著,企業拿地愈發謹慎,但強者恒強的格局未變。從1-9月各梯隊房企的銷售、新增貨值在百強中的占比來看,土地資源仍傾向規模房企,銷售TOP10房企獲得半數土地,新增貨值在百強占比達到53%,較1-8月增長3個百分點,且比銷售集中度高出8個百分點,規模增長潛力仍在。TOP30以後的企業,各梯隊銷售集中度高於貨值集中度,在當前市場逐步下行、土地市場降溫、融資收緊的背景下,未來生存環境不容樂觀,可以預見競爭將更加激烈。總體而言,未來TOP100房企的規模還將繼續分化,中小企業差距將越拉越大。

  另據中國指數研究院數據顯示,從拿地金額來看,碧桂園、萬科、保利繼續保持排行榜冠軍、亞軍、季軍地位。2018 年 1-9 月,碧桂園以 1198 億元拿地金額繼續位居榜首,萬科以 1163 億元穩居第二位,保利以 869 億元 穩居第三位,三家房企的拿地金額均超 800 億,碧桂園和萬科更是以超 1100 億拿地金額領先行業。

  龍頭房企在土地市場的優勢凸顯,土地資源集中度加速提升。碧桂園 9 月控制拿地節 奏,新增土儲主要分布在佛山(樓盤)、惠州(樓盤)等地,其中,碧桂園為發展機器人業務在佛山以底價 13.4 億拿下一宗自持比重較高地塊;萬科 9 月拿地力度不減,繼續通過招拍掛積極拓儲,月內獲得江門(樓盤)蓬江裏村舊村改造項目;保利9月拿地力度有所下降。其中,保利以17.4億元拿下西安(樓盤)灃東新城征和路地塊。

  客觀來講,歐陽捷認為,“具體來看,我們認為今年樓市將回歸零增長區間,即主要指標在正負百分之三以內,少數指標可能在百分之五左右,不可能一刀切,比如因庫存不足,房地產新開工面積可能增長,而且可能會呈現比較高的增長速度,但是銷售面積可能會回到零增長的區間之內。就整體情況來看,房價漲多降少,銷售額可能會在5%左右,銷售面積可能會在3%以內。”

  楊紅旭也判斷,四季度預計全國銷售面積會由正增長轉為負增長,2018年相比2017年全年數據銷售面積很可能會出現下降,但由於全國房屋均價還在小額增漲,銷售金額從目前來看仍在增長,但2019年增長還是下降還不能確定。

  “以萬科為代表的房企及時向社會傳遞‘哭聲’,正是為了讓自身更好‘活下去。”58安居客房產研究院首席分析師張波認為,房企追求規模化和打折促銷兩者之間並不矛盾,追求規模化是行業集中化表現,也是品牌房企考慮未來長遠發展的舉措。打折促銷則是應對當前樓市現狀,市場化“修正”價格的正常表現。受慣性影響房企開發投資還將維持一定增速,但土地市場將進一步降溫,四季度土地的流拍或將成為一種常態。

(責任編輯:李佳佳 HN153)
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