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房地產市場正進入平穩運行通道

2018-10-11 08:29:24 證券日報 
  國慶前後,傳統的“金九銀十”不見蹤影。相反,從萬科高喊“活下去”,到碧桂園(港股02007)業主以買貴了為由“維權”,房地產降溫的信號頻頻出現。國慶前,恒大推出國內全部樓盤8.9折,若將全部優惠疊加,最低可至7.4折,促銷力度更勝於今年2月份的8.8折。此外,泰禾的合肥院子每平方米降價數千元促銷,碧桂園部分項目也優惠8折。

  房地產市場真的提前入冬了嗎?入冬未必,大跌也不是政策初衷。國家統計局上月數據顯示,從8月份全國70個城市房價漲跌的情況看,有67個城市房價環比上漲,2個城市房價持平,只有一個城市房價是下跌的。也就是說,在8月前從全局來看房地產市場仍然處於微漲的狀態。目前媒體報道的各地房價下跌消息,不少實際上是開發商個別滯銷樓盤、價格過高樓盤的打折促銷。不過,國慶期間一天只成交幾十套,甚至更少的房子,成為多個一二線城市樓市的普遍現象。

  也就是說,今年8月份開始各地房地產市場可能已經進入平穩運行通道。房企降價和業主維權伴隨出現,發出了明確的調整信號。相比前一段時間各地鋪天蓋地的搖號搶房現象,房地產市場確實正在走向理性,我們更願意看到房地產市場退去高燒,少些炒作,回歸居住屬性。

  房地產市場逐步走向理性,這跟樓市調控政策不斷收緊有關。這一輪調控,從2016年9月30日開始持續了兩年的時間。這兩年調控基調其實沒有變化,尤其是今年7月31日中央政治局會議提出,要下決心解決好房地產市場問題,堅決控制房價上漲。也就是說,持續不斷的房地產調控終於見到效果。

  前一段時間,部分城市樓市出現“搖號買房”為標誌的搶房潮,中簽率屢創新低。據統計,上海(樓盤)、南京(樓盤)、長沙(樓盤)、成都、杭州(樓盤)、西安(樓盤)、武漢(樓盤)和深圳(樓盤)8個城市發布了房源統一搖號的政策,全部或者部分房源需要搖號出讓。在部分城市出現的這種房地產銷售火 爆的場面,被稱為“萬人搶房”“抽獎買房”“樓市打新”甚至“房荒”。這種價格倒掛引發的搶房現象,實際上只是局部、個別樓盤,但很容易形成傳導,讓大眾誤認為房子緊張,讓一部分本來無意購房的群體加入買房大軍,甚至單純是為了套利去碰運氣。新房與二手房價格出現倒掛,進一步刺激了場內買房需求的增加。各地通過限購、限售、限貸等因城施控的調控政策,以“搖號買房”為極端表現的房地產市場正在降溫。

  房地產降溫,與棚改貨幣化收緊也密切相關。10月8日晚間,國常會部署推進棚戶區改造工作,明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策,商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣,要盡快取消貨幣化安置優惠政策。為什麽要取消呢?而且如此堅決。原因一定是此政策已經與當前調控政策的初衷相悖了,所以必須適時做出調整。當時推出這一政策的目的之一就是去庫存,而當前庫存規模已經回落到了七年前的水平。無論是一二線城市還是三四線城市,庫存都在大幅減少,全國100城庫存規模相當於2011年11月的水平。

  樓市降溫,也與開發商融資環境相關。前8月,雖然房企的銷售仍然高企,但融資和現金流問題從年初就已凸顯。今年,房企僅剩的融資通道只有開發貸、海外發債等,不少房企融資困難,現金流緊張。因此,降價促銷成為房企最後的殺手鐧。9月份以來,絕大多數房企都把回款和回款率作為首要的目標來執行。下半年將有更多房企繼續“高周轉”策略,積極搶收業績和回款,保障企業規模的持續增長。

  與持續嚴厲的措施相比,房地產調控進入了一個博弈平衡期,防止房價過快上漲,也防止房價大幅下跌。未來房地產判斷標準將不能單純從成交數據來衡量,更應該看到,我們從高速增長向高質量增長過渡的變化過程。全面落實“房住不炒”,逐步建立符合國情、適應市場規律的樓市長效機制,房地產市場才能真正走向理性。
(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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