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開源證券地產資管計劃違約 中小房企困境剛開始?

2018-10-12 06:30:23 21世紀經濟報道  方海平
本報記者 方海平 上海報道
本報記者 方海平 上海報道

  萬科發布會“活下去”的口號點燃了房地產市場的情緒。近段時間,籠罩在房地產企業頭頂上的“烏雲”一朵接著一朵,樓盤降價拋售、業主因房屋質量或降價“維權”、項目爛尾等消息接踵而至。

  傳聞眾多,真假難辨。中原地產分析師張大偉對21世紀經濟報道記者指出,事實上,目前看似吵得熱鬧,但實際上真正有降價行為的房地產公司或項目很少,僅屬個案。但可以確定的是,房企的資金鏈確實很緊張,從大房企到中小房企均面臨這一問題。單純從流動性問題而言,一大關鍵原因是,房地產企業在2016、2017年加杠桿行為太過激進,如今可能深陷巨額債務到期和融資渠道收緊兩面夾擊的漩渦。

  近日,21世紀經濟報道記者獲悉,開源證券作為管理人的“開源城市發展5號資產管理計劃”,截至今年8月份本金到期未能如期償還。該資管計劃期限兩年,通過西藏(樓盤)信托放款至合肥(樓盤)的一家房地產企業京商融合置地有限公司(下稱“京商融合”),京商融合為合肥房產企業國購投資集團(下稱“國購集團”)下屬項目公司。據記者了解,早在去年底至今年初,國購集團即開始有委托貸款發生逾期。

  盡管下半年以來央行已多次降準,貨幣環境實質轉向寬松,不過據記者多方了解,目前銀行對房地產開發商的信貸額度仍處於緊張狀態,信托、民間融資等其他渠道也在收緊。

  一位金融機構相關人士對記者表示,這種寬松程度仍不會改變房地產商當前面臨的資金困境,有限的資金也主要流向大企業,反而加劇房企的馬太效應,中小房企的處境尤為艱難。“中小房地產企業的困難日子才剛剛開始,債務違約、資產處置、兼並組合的情況目前只是個案,將來可能會增多。”

  房企資管計劃違約

  21世紀經濟報道記者獲得的材料顯示,“開源城市發展5號資產管理計劃”成立於2016年,期限2年,計劃融資規模1.8億,實際融資1.659億。預期年化收益率安排為:100萬-300萬份額為9.5%,300萬以上為9.8%。資金投資於西藏信托作為受托人,發行設立的西藏信托·開源城市發展5號單一資金信托計劃,向京商融合發放信托貸款,信托資金用於京商商貿城K區建設項目。

  風控措施上的安排為:公司實際控制人袁啟宏為融資的還本付息提供連帶責任擔保;交易對手安徽龍頭企業國購集團為融資的還本付息提供不可撤銷的連帶責任擔保;京商融合土地及商業物業抵押。建築面積合計83069.38 平方米的商業房屋所有權提供抵押擔保。抵押物評估值為50301.50萬元,抵押率為35.78%。

  盡管如此,該資管計劃產品仍然發生違約。記者獲悉,截至8月31日,按最初的還款方案,第一期應於8月3日償還的5000萬本金中3000萬未能如期償還,其余部分亦未償還。

  違約之後,京商融合、國購投資以及實控人袁啟宏出具承諾,自9月1日起保證每周償還本金不低於1000萬;保證9月30日之前完成抵押資產83069平方米的交易,並提前償還尚未到期貸款及利息;支付逾期期間的罰息。不過,這份承諾亦未能履行。

  10月11日,袁啟宏對21世紀經濟報道記者表示:“這筆債務已經妥善處理,與投資人及管理人達成一致。第一期已經基本還清,第二期有點麻煩,我們有準備,計劃下個月全部還清。”

  不過投資人對此表示,截至目前,尚未收到新的還款方案,未與管理人、融資人形成一致意見。

  另外,記者從合肥當地銀行人士處獲悉,早在去年底今年初,國購集團即開始有委托貸款發生逾期,並通過資金中介找其融資,稱首期募集數十億,“當時我們覺得風險比較大,沒有接手。”

  公開資料顯示,國購投資是安徽省較大的住宅、商業地產開發及運營企業,在當地市場影響力較大。在“中國房地產開發企業500 強榜單”中連續四年入圍100強,今年排名為69位;在2018 年 8 月 29 日全國工商聯發布的“2018年中國民營企業500強”榜單中,名列355位。

  財務報告顯示,截至今年6月30日,國購投資總資產471億元,總負債為355億元,資產負債率為75%。經營情況上,今年上半年,其營業收入33.3億,同比下降-26%;凈利潤1.7億,同比減少42%。在收入構成中,房地產業務收入19.6億,占比59%,同比減少42%。

  發力融資“過冬”

  合肥當地資深房地產業人士表示,京商融合最大的問題是商辦體量太大了。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示,對於當前此類商貿城來說,很多都涉嫌存在浮誇的宣傳。因為住宅項目相對穩健,而商貿城本身招商和運營相對比較不成熟,資金回籠和項目操盤等方面有所欠缺。另外此類企業對於資金運作可能不夠規範,這也容易帶來很多市場問題。類似企業未來要謹慎對待商業辦公等業態,還是要圍繞住宅產業進行投資。

  對於房地產企業尤其是中小房企而言,寒冬或許才剛剛開始。在前兩年狂加杠桿之後,目前陸續進入債務到期高峰。房企今年下半年正開足馬力尋求資金,截至9月底,僅信托、發債渠道,房企融資額就超過萬億元。

  具體來看,根據用益信托數據顯示,2018年1至9月,68家信托公司共發行3106只房地產集合信托產品,同比上漲161%;發行規模6572.38億元,同比上漲57.9%,較2016年同期的1954.75億元增幅高達236.2%。

  發債方面,據Wind數據,今年截至9月30日,154家房地產企業共發行400只房地產信用債,規模4044.55億元。比去年同期149家發債房企的260只、2661.3億元的發債規模,發行數量上增加了53.8%,融資規模上增幅高達52%。

  張大偉對記者稱,從歷史周期來看,每次房地產低谷階段,都曾出現過中型以上的房企倒閉破產的現象,隨後政策開始調整,繼而呈現出回暖跡象。目前來看,類似降價拋售、債務違約、破產重組的現象還只是零星出現,房地產企業的困難日子或許才剛剛開始。

(責任編輯:李佳佳 HN153)
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