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前三季度446宗土地流拍,“碧恒融”拿地猛降……

2018-10-12 07:24:17 和訊房產  冀鵬茜

  作者:冀鵬茜 本文轉載自微信公眾號:地產深度報道

  一半海水,一半火焰。

  在三四線市場熱度延續之下,多數房企業績仍較去年有大幅增長,前9月銷售百強房企中近五成已經超過去年業績。

  然而,靚麗的業績卻無法折射到地產股股價之上。

  今日開盤,港股內房股集體暴跌,A股地產股也備受影響。

  在業內人士看來,縱然有外部市場波動因素的影響,地產股股價與公司業績背離背後的深層原因,仍在市場預期。

  近日,在地產金融形勢發布會上,包括旭輝集團總裁林峰、福晟國際行政總裁童文濤在內的諸多資深地產人士均認為,行業“寒冬”即將到來。

  流拍增多, 溢價率下降

  土儲對於房企來說,無異於面粉之於面包,糧草之於行軍,地位重要程度不言而喻。

  然而,今年進入三季度之後,整個土地市場的變化情況既微妙也明顯。

  據統計,2018年前三季度,全國300城共流拍446宗住宅用地,總規劃建築面積5645萬平方米,約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.8倍。

  從流拍占比來看,三季度流拍面積占總推出面積的比重為9.3%,達近年來的最高值。

  對此,易居企業集團執行總裁張燕分析稱,從二季度開始,三四線城市的土地流拍率開始上升,且到四季度,流拍會更集中地出現在三四線城市,而此前因限購限貸政策的嚴格執行,流拍土地多集中在一二線城市。

  易居企業集團CEO丁祖昱則觀點鮮明地指出,未來土地流拍或成常態化。

  在流拍數量增多的同時,土地成交價格及溢價率也在持續下行。

  據統計,2018年前三季度,全國300個城市各類用地成交樓面均價為2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢價率為16.1%;其中住宅用地成交樓面均價為3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢價率為18.3%,較去年同期下降21.1個百分點。

  一葉落而知天下秋。

  今年以來,各大房企拿地態度普遍趨於謹慎,拿地規模紛紛回落。據統計,2018年1月-9月,受監測的20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米,同比下降20.9%;累計拿地金額9534億元,同比下降27.8%。

  大地主拿地節奏放緩

  克而瑞最新發布的《中國房企總土儲貨值TOP100》榜單顯示,截至2018年上半年,總土儲貨值TOP100中已有7家企業貨值超過萬億。

  其中,碧桂園、恒大、融創的總土儲貨值已超2萬億元,這意味著其它房企短期內想要在土儲上挑戰三家規模房企難度較大。

  然而,碧桂園、恒大和融創拿地節奏已明顯放緩,態度頗顯謹慎。

  碧桂園公告顯示,今年8月公司新增土儲建築面積370萬平方米,新增土地權益地價為66億元,同比下跌72.9%。2018 年1月-8月公司共計拿地8335萬平方米,總代價約1878億元,新增土地累計樓面價為2253元/平方米,同比下降34%。

  恒大今年上半年新增68個項目,土地儲備面積為3086萬平方米,較去年同期的6763.6萬平方米下降54%。

  而近兩年對土地表現出極度渴望的融創,從去年下半年開始也提高了拿地標準,還執行嚴格的拿地紀律,大幅降低拿地支出。

  在今年3月舉行的年度業績發布會上,融創董事會主席孫宏斌再次表態,融創不再追求絕對規模。“今年就定了一個目標,就是控制風險降杠桿,讓自己絕對安全,未來會控制買地節奏。”孫宏斌如是說。

圖片來源:克而瑞
圖片來源:克而瑞

  慎補倉還是彎道超車?

  而有意思的是,聲稱要“活下去”的萬科,近日擬通過收購華夏幸福(600340,股吧)全資子公司部分股權的方式,獲取華夏幸福位於涿州、大廠、廊坊和霸州市10宗、約34萬平方米的純住宅用地,交易價款暫定約為32.34億元。

  這讓部分市場人士大呼,萬科此舉是佯裝命苦哭訴,以便日後抄底。

  而與萬科戰略不謀而合的房企不在少數。

  克而瑞數據顯示,排名均在銷售百強之列的美的置業、和昌集團上半年總土儲較去年末增幅超過90%;中南置地上半年拿地非常積極,在銷售規模穩定在前20的同時,積極擴充土地儲備,2018年上半年總土儲較2017年末增幅達到82%。

圖片來源:克而瑞
圖片來源:克而瑞

  張燕認為,四季度的土地供應還會有一波大行情,一二線城市的土地供應應該還會維持在低位,僅有小幅增長,三四線城市的土地供應還是相對來說充足。

  “但從成交角度出發,四季度土地成交應該會進一步降溫。但除了公開招拍掛之外,資產包或者收並購應該存在更多的機會。”張燕表示。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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