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棚改貨幣化將“功成身退”,有利於衝減三四線樓市泡沫

2018-10-12 07:25:52 和訊房產  盤和林

  作者:盤和林 本文轉載自微信公眾號:地產深度報道

  在政策層面非可控的情況下,雖然棚改政策改變一定程度上有利於衝減三四線城市樓市的泡沫,但是考慮到降準政策影響的偏差,我們依舊需要積極謹慎地防範樓市金融風險。

  ——盤和林

  近日,國務院常務會部署推進棚戶區改造工作,明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策,對於商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣,要盡快取消貨幣化安置優惠政策。這意味著,作為去庫存、改善民居工程的大功臣,棚改貨幣化如今將要“功成身退”。

  同時,中央明確提出對新棚改建設項目抓緊研究出臺金融支持政策,並在新增用地計劃中對棚改建設用地予以保障,通過拆舊建新、改擴建、翻建等多種方式,保障住房困難群眾早日住進新居。對於遺留的1500萬套棚改計劃,棚改及貨幣安置亟待創新性舉措。

  作為去庫存的重要手段,在過去的兩年裏,棚改貨幣化交出了一份優異的成績單。據明源地產研究院統計,2016年-2017年,通過棚改貨幣化,三四線城市去庫存分別為1.4億和1.8億平方米,占總銷售面積的大約為14.8%和17%。截至2018年8月末,商品房待售面積已經降至5.39億平方米,待售面積達到五年最低。

  不可否認的是,棚改貨幣化在去庫存的同時也拉動了相關產業的發展,但是,去化周期的地區性差異使得庫存消化量的地區變化各不相同,推高了房價,滋生了泡沫。在商品房去化周期較短的地區,貨幣流入刺激的需求加之一二線城市限購產生的回流需求通過資本市場影響房地產市場,給了房價較大的上行壓力,導致部分三四線城市房價領跑,形成了新一輪房價上漲高潮。

  房價較大的上行壓力也就證明了,“一刀切”的貨幣化安置政策已經不合時宜。或許,在即將完成去庫存歷史使命的時期,我們更需要保持謹慎態度,因地制宜,從金融支持和實物補償方面做出創新。

  此次棚改政策變化,最終收益方是誰?筆者認為,非一二線城市莫屬。政策的變化也就意味著本輪樓市調控周期已經結束,全國掀起的房價管控熱潮,使得三四線城市樓市出現利空,此時接盤毫無疑問是“自掘墳墓”,因此,大量的資本會從三四線城市抽逃以防止被套牢。雖說對三四線樓市而言是“釜底抽薪”,但是資金向一二線城市回流,事實上有利於減輕樓市的逆板塊化壓力。

  所謂的逆板塊壓力指的是,三四線樓市暴漲,樓市估值過高導致價值城市下跌,使得北上廣深等一線熱門城市的房價顯得太低了,因此市場會面臨房價正常修復的壓力。

  因為對於一二線城市樓市來說,此輪調控房價是否觸底尚不能確定,但可以確定的是,因房價管控所壓抑的一部分需求在此輪調控結束後會產生回彈。這部分回彈所釋放的需求事實上為一二線樓市市場上的資金提供了一個蓄水池,從而形成房地產投資的緩衝器和夜壺式增長器,促進市場的正常化修復,並帶來下一輪上漲周期。

  而由棚改貨幣化一手帶大的三四線城市,在棚改政策逐漸退場的今天應該何去何從呢?

  隨著貨幣化補貼的削弱,三四線樓市的生存發展必不會像從前那樣輕而易舉。如果以實物化補貼為主,企業的發展就更加依賴資金,那麽金融支持對於企業就至關重要,除了各種金融產品如REITs可以為企業的發展提供外部資金,城市更新對於企業而言也是一個既可以增加收益又可以去庫存的籌措資金的重要手段,並且城市更新也是可以實現塊周轉的。

  事實上,目前全國有相當一部分的物業被低估,導致運營成本高,收益率低。城市更新離不開房地產,相比於招拍土地的高價和各種限制,通過舊改和翻新等方式做城市更新,一方面可以提升房地產價值,增加企業利潤,另一方面也可以提升整個城市形象。

  不過,央行近日宣布自10月15日起將下調部分金融機構存款準備金率,此外,降準還可再釋放增量資金約7500億元。雖說此次降準不是為了給樓市喘息機會,但是從歷史上看,只要是降準,即使是定向放水,房地產依舊可以從中獲得利好,一定程度上緩和其資金面壓力。

  因此,在政策層面非可控的情況下,雖然棚改政策改變一定程度上有利於衝減三四線城市樓市的泡沫,但是考慮到降準政策影響的偏差,我們依舊需要積極謹慎地防範樓市金融風險。

  (作者盤和林系中國財政科學研究院應用經濟學博士後,為地產深度報道專欄作家,以上為作者本人觀點,不代表本報看法。)

  

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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