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這才是中國房價下跌真相!—— 偽專家們請閉嘴!

2018-10-12 07:53:40 和訊名家 
這幾天,連北回歸線上的廣、深天氣也漸漸涼了起來。

  但相比房地產行業幾乎全中國都沒有幸免的“降溫入冬”。

  這點秋風著實算不上什麽。

  中國的房地產周而復始的冷熱漲跌,看似毫無征兆,卻又冥冥之中遵循著很多我們一眼看不到的邏輯。

這才是中國房價下跌真像!—— 偽專家們請閉嘴!
  漲多了就要跌?

  中國地產圈裏有個不算特別廣泛的共識:不聽金融財經專家講房地產。

  因為,中國房地產這20年來,不少金融大牛、財經專家、股市大咖以財經金融的角度來判斷中國的房地產市場,各種專業詞匯、理論、套路輪番上陣來證明樓市泡沫,最終都是被穩漲的房價啪啪打臉。

  但不少金融圈的人,卻依然執迷於跨界搞房地產分析。

  昨天就看了一篇大V的文章,講中國房價下跌和美國股市下跌放在一起,還用了“共振”這麽高級的修辭手法,文筆讓人“欽佩”。

  這位大V寫到:

  漲多了就要跌,恒古不變下跌不需要任何理由。

  美股漲了八年不斷創歷史新高,風險也在同時不斷積累。跌是再正常不過的事情,還說這一套理論,適用於中國的房價,是常識性的東西。

  還特別強調,沒有永遠只漲不跌的,什麽跌不會缺席,只可能遲到雲雲。

  大胡子說房的讀者中的資深投資客,以及房地產行業人員看完怕是要會心一笑了。

  中國的房地產市場跟美國股市扯得上關系?

  這種冒充房產專家的半吊子理論怕是要讓人笑掉大牙了。

這才是中國房價下跌真像!—— 偽專家們請閉嘴!
  中國房價漲跌真相

  縱觀這20多年,中國商品房時代,房價翻了數倍。

  雖說漲遠多於跌,但也階段性的下跌。

  這一系列的上下波動,按照真正房地產從業人員的認知,可以把他分成三個層級的原因。

  第一個是表面原因:

  1 供地不足

  絕大多數市場分析預判,都會將土地供應作為研判的重要依據,預供應的土地和實際供應的土地差額大,實際供應的土地與市場存貨的消化速度不成正比,的確會影響到房價。

  2 供需關系

  土地供應掛鉤的是供需,但不等同於供需。客戶的需求和市場的庫存不成正比才會真正產生影響,比如西安(樓盤)的搶人,大量的人口落戶,導致的供需不均衡。

  3 炒作

  開發商捂盤惜售,借助媒體、自媒體、中介聯合炒作,雇人排隊等等手段哄擡房價等等。

  4 限購限貸

  非戶籍人口無社保個稅不能購買,二套首付比例大幅上調,三套拒貸等等限購限貸政策,以及放開限購,漲跌利率,等等也的確會影響到房價漲跌。

  5 開發商缺錢

  因為去化速度問題,開發商著急回款之類的原因也是降價的原因之一。

  再說裏子原因:

  縱觀這些年,股市的淒慘連帶基金的淒慘,無論是期貨、P2P、數字貨幣還是實體經濟,幾乎絕大多數行業都是賺少賠多。中國的資金特別是窩在民眾手裏的資金,已經到了沒有可去之處的階段。資本都是貪婪的,人們理所應當,毫無意外的會選擇,房地產這個無論怎麽被看空,都在飛速上行的投資方向。把錢沈在這龐大的池子裏。

  漲也好,跌也好,其實都是心理預期。

  當這麽多年中國房地產用事實證明了,所有的投資方向都沒有房地產穩健的時候,當房地產用一波又一波上漲,用漲到普通民眾高攀不起的時候,人心已經崩潰了,已經怕了。房價永遠漲是絕大多數人給自己的心理暗示。

  而之所以降,只不過是前邊講的那一切的外部因素重合刺激,引起的波瀾而已。

  恰恰好,中國人的心態就是追漲殺跌,不願意站在高位站崗而已。

  但其幕後,還有最深層的原因:

  就是那只無形的手,在不斷的操控著前邊我們所有能看到的表的和裏的原因。

  大中國背景下的漲跌,政治因素比你我想象中的都大。

這才是中國房價下跌真像!—— 偽專家們請閉嘴!
  什麽樣的房子不抗跌?

  很多公眾號近期都在解讀降價,解讀什麽樣的房子不能買。特別是不少去隔壁城市都會迷路的95後公眾號寫手,大談特談遠郊盤最不抗跌、三四線最先扛不住。

  而我們真的去分析的時候會發現,遠郊跌近郊也有在跌的,市區也有在跌的,三四線跌,一二線城市也有在跌。

  剛才那一套理論似乎並不能站的住腳。

  其實,大胡子說房在前幾日天的文章中也提到相近卻不相同的理論:“樓市下行時期,三四線城市會扛不住、一二線城市沒有地鐵和產業支撐的遠郊盤會扛不住、CEO盤等高冷產品會扛不住。

  我們去深究會發現,不論是近郊還是市區城區、一線還是三線,跌的盤都會有一個相同的特點。

  至於什麽特點,請允許先賣個關子。

  房地產行業給人最大的印象是什麽?在民眾眼中,九成是暴利!

  關註房地產行業的,大多數人都會經常看到各種房企的年報、業績之類的新聞。

  不知道有多少人關註過房企的凈利潤?

  我們以萬科為例:

  萬科 A 披露 2018 上半年財務報告。報告期內,實現營業收入 1059.7 億元,同比增長 51.8%;實現歸屬於上市公司股東的凈利潤 91.2 億元,同比增長 24.9%;每股基本盈利 0.83 元,同比增長 24.9%;全面攤薄的凈資產收益率為 6.76%,較 2017 年同期增加 0.28 個百分點。

  從報告中可以看到,萬科凈利潤只有91億,而實際營收已經過千億。

  可能有人就會問,竟然沒有超過10%?

  奇怪麽?不奇怪,房企本就如此。

  而這樣高周轉、高溢價、全國集采低建安成本的開發商利潤率尚且這樣。

  融資成本高,拿地成本高,周轉慢,品牌難溢價的區域或本地開發商呢?

  特別是在這階段冒進的地王開發商,利潤率更低。

  所以當我們判斷一個片區,會不會普跌,比較重要的指標還是土地!

  看到底是一個又一個地王,還是各種憑關系底價拿地,或城改地,只在安置回遷上有成本。

  顯然,地王窩裏房子很難跌。

  換句話說,非正常情況下上漲的部分且幅度還很大的區域,和低土地成本開發的項目,都不抗跌。

  套到實例上,就是遠郊很難出地王,普遍底價地,所以更容易跌。

  而市區沒有鄰近地鐵啊湖河江之類地塊,也很難出地王,普遍拿地價格低。

  這樣的選房邏輯則可能是當下最為合適的。

  同時,這也剛好和我們之前講的吻合。遠郊、非熱門,非配套齊全地段,更不抗跌。

這才是中國房價下跌真像!—— 偽專家們請閉嘴!
  下跌要跌多少,跌多久?

  上一部分我們講到了開發商的利潤率。

  我們再換個角度來看,房子最基本的成本主要就是建安成本+土地成本+稅費+銷售成本+開發商利潤。

  我們把銷售成本和開發商利潤摘掉,剩下的就是主要成本了。再拿掉建安成本1000元-5000元不等,錢去了哪兒就一目了然了。

  所以,房子最大的受益方人會讓房子跌麽?

  會!會讓開發商把他的利潤吐出來。

  會跌很多麽?

  不會,除了那一部分外剩下的部分,就不用想了。

  換句話說,房價下跌,能跌的空間僅僅是在某個情況下暴漲上去的額外利潤+原本核算出來的正常利潤。

  低於這個空間,不可能!

  除非交付降標、除非新拿了成本更低的土地。

  這個也是為什麽,2018年以來,有上千宗土地流拍的核心原因。

  會跌多久?

  很簡單,還是那句話:政治讓他跌多久他就跌多久,但顯然不會太久。只有一個很簡單的理由,這是太多太多地方財政的來源,也是中國城快速推進鎮化的唯一可靠工具。

這才是中國房價下跌真像!—— 偽專家們請閉嘴!
  漲跌可以精確判斷?

  漲跌的原因,既有表也有裏,既有民眾意誌,也有無形之手操控。

  但新中國成立只有不足70年,真正的房地產時代更是不足30年。

  相比宏達的上下五千年和無窮盡的未來,我們現階段對房地產的認知和理解,以及總結出來的周期,在人類的發展史的時間軸上,只能說如同地球在浩瀚宇宙中一樣渺小。

  拉長周期,拉大格局,我們會發現,中國的房地產行情大勢可判,但判斷精確值是不存在的。

  因為渺小,沒有人可以通過之前的周期來精確推導未來的周期會在哪一天到來,更不可能推導周期的精確長短和之後漲跌的精確幅度。

  再重申一遍,不斷的學習、調研、總結經驗可以讓我們清晰大勢,胸有成竹,但絕不是也不可能精準推算。

  如果有一天,有人篤定的給你精準推算上漲時間和具體漲幅數字,以及文首提到講美國股市和中國房價形容成共振的“大師”。

  請送他一句話:

  偽專家,請閉嘴!

    本文首發於微信公眾號:大胡子說房。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:馬金露 HF120)
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