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調控進入平穩期 預計甲級寫字樓租金將穩步上揚

2018-10-12 10:59:04 和訊 

  10月11日,第一太平戴維斯發布了2018年第三季度華北區房地產市場研究報告。重點解讀最新發布的房地產相關政策,分析三季度寫字樓、零售、住宅及大宗投資市場的表現,並就未來趨勢進行展望。

  第一太平戴維斯華北區董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示:9月份北京市政府出臺多個最新政策,內容涵蓋個人住房公積金、城市規劃、產業的禁止和限制等多個方面,預計未來將對北京的房地產市場產生不同程度的影響。

  住宅市場方面,商品住宅新房成交量在“金九銀十”的傳統銷售旺季出現反彈,表明新的市場供需關系正逐漸形成。甲級寫字樓市場整體表現穩定,由於CBD核心區中服地塊的寫字樓項目再次延期交付,導致核心區未來供應面臨短缺,預計全市甲級寫字樓租金水平將繼續上揚。投資市場方面,近幾年不斷出臺的城市規劃政策對中心城區的發展做出了若幹調整,使得核心區域存量項目的價值不斷提升,此類資產將成為機構投資者重點關註的目標。

  根據第一太平戴維斯研究部市場調研顯示,2018年三季度,北京甲級寫字樓市場迎來三座新增寫字樓供應,全部位於非核心商務區,拉動全市甲級寫字樓空置率小幅上升,環比上升0.6個百分點至6.5%。而核心商務區繼續受供應缺乏影響,空置率維持在極低水平;非核心商務區則表現活躍,成交多以大面積租賃為主,去化速度較快。全市平均租金實現連續六個季度環比增長,達到人民幣每平方米每月366.9元,租金指數環比和同比分別上漲3.7%和11.4%。

  由於CBD核心區中服地塊及麗澤金融商務區的寫字樓項目在短時間內難以投入使用,預計未來一段時間北京甲級寫字樓市場將面臨供應缺乏的挑戰。受此影響,預計全市的租金水平將繼續穩步提升;同時,在最新的城市規劃政策的指引下,北京寫字樓市場的去中心化趨勢愈發明顯,部分非核心商務區如望京等將進一步承接來自核心商務區的需求外溢,進而形成新的供需關系。近年來非核心商圈迎來高質量的發展,其樓宇品質、交通通達性有了巨大的提升,而去中心化的趨勢及多元化的租賃需求將有效推動非核心區域寫字樓市場的成熟與壯大。

  零售市場方面,2018年1-8月,北京全市社會消費品零售總額同比增速為4.4%,繼續維持在相對較低水平。盡管零售消費增速略顯低迷,但商業零售市場整體表現仍較平穩,本季度零售市場迎來一個新增項目開業,即位於房山的龍湖北京房山天街。根據第一太平戴維斯研究部市場調研顯示,全市商業零售市場的平均入住率及租金水平均錄得小幅提升,其中全市購物中心入住率環比小幅上升0.2個百分點至93.3%,全市購物中心首層平均租金為人民幣每平方米每月940.7元,租金指數環比和同比分別上升1.2%和2.7%。

  住宅銷售市場,2018年三季度恰逢樓市的“金九銀十”銷售旺季,但住宅市場仍受調控政策深度影響,整體成交量較今年一、二季度有明顯反彈,整體價格走勢則保持平穩。根據第一太平戴維斯研究部市場調研顯示,2018年三季度,一手住宅市場新增供應面積為170.9萬平方米,環比上升110%;成交面積106.3萬平方米,環比上升69%。

  9月份,北京市規劃國土委發布了未來計劃供應的66宗、約481公頃住宅用地基本情況,從分布上看,土地供應主要集中在城六區的朝陽、海澱,北京城市副中心,以及大興、順義、昌平、房山等新城區域。在經歷了2017年土地供應及成交的歷史高峰後,2018年上半年北京土地供應與成交量明顯減少,預計這一批次的66宗地塊將會提振土地市場,從供給端有效保障住宅市場平穩有序發展。

  高端住宅租賃市場,2018年三季度,服務式公寓的租賃需求和平均房價均穩中有升。第一太平戴維斯研究部最新市調顯示,本季度服務式公寓市場迎來一個新增項目,受此影響,全市服務式公寓整體入住率環比下降0.9個百分點至90.4%,平均租金為人民幣每平方米每月254.07元,租金指數環比、同比分別上升4.2%、10.1%。

  在國家“租售並舉”政策的鼓勵和指引下,長租市場迎來發展風口,多個主體積極布局該領域,也造成了長租市場出現一定的亂象。為保障長租市場平穩健康發展,本季度,北京市出臺了規範性政策用於管理住房租賃市場秩序,同時相關部門與多個長租公寓運營商展開會談,要求後者穩定市場租金並將企業的全部存量房源投向市場,以確保住宅租賃市場的穩定有序。

  投資市場方面,受到《北京市新增產業的禁止和限制目錄》影響,北京五環以內主要城區已經極少供應大型商辦類用地,直接推動了五環內寫字樓、購物中心等商用物業的價值持續提升,此類資產吸引了大量機構投資者的投資意向,本季度的幾宗重要成交,如中關村區域的高科嶺項目、燕莎區域的北京海南航空大廈等,均反映了機構投資者對存量項目的投資新趨勢。

  預計至今年年底政府將維持當前樓市調控力度,並輔以極具針對性政策指引與監督,宏觀調控進入平穩期。同時,房地產行業的監管範圍將進一步擴大,如住房租賃市場、二手房市場、公租房等領域都將被納入重點監測範圍之內,通過嚴厲打擊亂象、規範行業行為來保障當前房地產市場的健康運行。

  

(責任編輯:徐帥 )

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