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樓市劇變:萬科、泰禾等樓盤降價引糾紛 中小房企直面生存危機

2018-10-12 14:08:58 《財經》 

  剛剛結束的國慶期間,樓市並不太平,多項目樓盤降價引發糾紛,同時銷售與備案價差、雙合同等多重行業問題也隨之曝光。近日,據多家媒體報道,萬科、碧桂園、泰禾等房企多項目降價引發業主維權,甚至打砸售樓處。針對此事,10月10日,碧桂園方面在接受《財經》(博客,微博)新媒體記者采訪時表示,有爭議的上饒項目因分多期開發,精裝備案變毛坯備案,價差為1500元/平方米,不存在大幅降價。

事實上,精裝變毛坯、內部員工購房等變相降價促銷行為在上半年早已出現,北京、廈門、合肥、杭州等地也已發生大規模的維權潮。值得關註的是,房企不顧維權潮爆發或頂風雙合同等違規操作的背後,實則是遭受政策收緊帶來的生存壓力。房企一面降價追求回款速度,一面則開始收縮外部銷售合作減少開支。

  事實上,精裝變毛坯、內部員工購房等變相降價促銷行為在上半年早已出現,北京、廈門、合肥、杭州等地也已發生大規模的維權潮。值得關註的是,房企不顧維權潮爆發或頂風雙合同等違規操作的背後,實則是遭受政策收緊帶來的生存壓力。房企一面降價追求回款速度,一面則開始收縮外部銷售合作減少開支。

  在業界看來,若是市場持續降溫,為爭搶有資格的購房客戶,更多房企會加入促銷變現行列,或導致雙向限價、不予備案的反向調控。未來,三四線高房價城市將是降價、調控的重災區,而對於手握這些城市高價土地的中小開發商而言,或將面臨生死危機。

  業主維權事件硝煙四起

  近日,據多家媒體報道,10月7日,江西上饒碧桂園因從精裝修交付的均價10000元/平方米,降至7000元/平方米毛坯交付,降價幅度為30%,引發大量業主打砸售樓處。而僅在前一天,開盤銷售僅兩個月的上海(樓盤)遠郊碧桂園浦東南郡均價從35000元/平方米降到26000元-28000元/平方米,降價幅度超25%,出現業主舉牌維權情況。

  10月10日,碧桂園方面在接受《財經》新媒體記者采訪時回應稱,上饒項目維權者多為已收房業主,當時成交實際價格為銷售價格的85折,即8500元/平方米,且備案、交付均為精裝房,而於今年10月3日新拿到預售證的兩棟樓盤則備案為毛坯房,不存在大幅降價。

  不過,上海某中介公司新房銷售人員告訴記者,國慶期間上海某樓盤中的一棟樓以內部員工購房為由,從其內部系統可看到,網簽均價從35000元/平方米降至28000元/平方米。

  然而,精裝變毛坯、內部員工購房等變相降價促銷行為早已出現,今年北京、廈門、合肥、杭州等地均發生大規模的維權潮。從年初至今,北京K2十裏春風由均價37500元/平方米降至26800元/平方米,合肥泰禾院子從備案價22000元/平方米降至銷售均價16000元/平方米,杭州未來海岸部分房源降價40萬元左右,以上項目均引起了部分業主拉橫幅維權抗議,業主們的主要訴求為補差價、送車位或全款退房。

  對於近期多地頻發的因房價下跌業主維權事件,北京盈科(上海)律師事務所高級合夥人律師郭韌向《財經》新媒體記者表示,房價有漲有跌,購房行為本身存在變數,對於已簽訂購房合同的業主不能單純以房屋降價為由維權。同時,拉橫幅偏向於暴力維權,存安全隱患。

  不過,郭韌進一步介紹,如果房屋價格短期內變化較大,最有效的維權方式是通過購房合同內容中有關退房、補償等條款進行維權,或向相關監管部門舉報。

  從目前來看,因開發商單方降價引起的維權事件增多,多重行業問題將也隨之暴露。9月26日,廈門首開萬科白鷺郡別墅出現近5折的降價幅度,同月杭州萬科玖望項目網簽價格降價幅度約25%。

  根據克而瑞數據顯示,9月杭州185個普通住宅中有超8成的樓盤網簽均價下跌,例如順發江南麗錦、東方星城網簽價格環比分別減少47.57%、32.29%。

  對於以上大折扣的銷售行為,在郭韌看來,是否合理合法要看各城市對項目備案的要求。項目有備案價格,一般監管部門要求價格差上下浮動為5%,或要求不超過20%。若遠低於備案價格,是違規要看各級部門相關細則內容以及處罰措施。從理論上來看,房企大幅降價應重新備案,獲批後才可按新價格銷售。但是一般房企並不願主動下調備案價格,因為一旦下調價格很難再上調回來。所以,在網簽價格方面,會出現監管漏洞。

  值得關註的是,對於多起降價維權事件發生,房企其實十分敏感。記者從碧桂園內部人士處獲悉,在近日召開的內部會議上,集團要求各地方項目價格調整幅度要控制在備案價的5%之內,以維穩市場價格。不僅如此,事實上,隨著調控政策的深入,包括三亞(樓盤),福州(樓盤)、連雲港(樓盤)、揚州(樓盤)等多城市均已經出臺“一房一價”等各類措施,以穩定房價。

  對此,業內人士表示,由於多城物價監管和房產交易等相關部門尚未聯網監管,導致備案價、公示價、銷售價三價共存。正因購房者無從比對,往往誤以為“公示價”就是“備案價”,自身利益受損。若購房者所在城市實行商品房價格備案制度,均可向置業顧問索取備案表進行對比。

  以價換量拉升業績

  不僅房企打折促銷的幅度存爭議,精裝房和毛坯房變相升降價也是此次業主維權的主要原因之一。

  購房者認為其中有陰陽合同存在之嫌。記者在某論壇中發現,國慶前夕,一位網名為“derek1”的網友發帖爆料稱,華夏陽光開發的杭州華夏之心(備案名為“時代天元城”),在其官方微信宣傳文章中顯示,精裝現房銷售,均價32000元/平方米,其中包括5000元/平方米的精裝修。但後期,該項目銷售人員卻要求購房者單獨簽署一份“附件14”,即修訂裝修內容的一份預售合同。

  從其爆料的內容來看,該項目備案時為毛坯房,讓購房者補充簽署的合同內容要求,必須購買5000元/平方米的精裝修。但是,對於價值5000元/平方米的精裝修標準並未做明確說明,僅涉及備選的多個裝修材料品牌。

  多位業主向當地消協等機構舉報該項目或存“陰陽合同”嫌疑,記者采訪發現,目前該項目負責人已被相關部門約談,項目停止網簽,被要求重新備案購房合同。

  余杭區市場監督局市場合同科科長胡潤波表示,按照消法規定,必須對裝修材的品牌、規格、型號等內容作出明示,而且即使附加合同也需要備案以及公開明示。

  中原地產首席分析師張大偉指出,過去兩年,有很多開發商違規使用了雙合同,在網簽價格之外,通過裝修、車位等分攤了大量的房款。而今年四季度恰是收房高峰期,很可能以房價上漲而掩蓋的各種問題,將在四季度出現井噴。

  事實上,今年包括南京(樓盤)、廊坊、合肥等多城市出臺的調控新政內容要求,重點打擊售後包租、虛假廣告、發布不實信息、簽訂陰陽合同、變相捆綁銷售等行為。

  此前,陰陽合同事件多發於二手房交易過程中,而目前雙合同出現在調控嚴格執行之際,房企頂風違規操作的真正意圖到底是什麽?

  新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷在接受《財經》新媒體記者采訪時表示,受限購、限貸、限售、限價等調控政策打壓以及房價已經升至高點的城市,投資客漸漸退潮,一些無力面對高房價的剛需客也被擠出,改善客戶出現更多的觀望情緒,導致流量大幅減少,房企不得不搶通過降價等促銷手段搶有資格購房的客戶。不過,在地價高位的約束下,小幅降價促銷效果不會很好,大幅降價更會嚇退客戶。雖不能排除個別樓盤大幅降價,最終也會引發“雙向限價”、不予備案的反向調控動作。

  在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,成交行情決定定價策略。對於當前房企來說,成交若是不好自然會有壓力,希望以價換量來拉升經營業績。另從資金角度看,房企已扛不住巨大的債務壓力,還是需要通過積極增加供應和加快銷售節奏來回籠資金。從回籠資金的角度看,在“拿地-預售”環節會加快開發,這個時候節奏會加快,而在“預售-交房”的階段,或有所放緩。

  “對於房企來說,相比各地項目的維權幾率增多,回款才是最重要。回款才有現金流才能生存、發展,第一個解決生存活下去的問題,然後才是發展問題,近期房企投資拿策略以及銷售策略都遵循這個邏輯。未來,越來越多的城市及項目可能降價,降價幅度也將越來越大,這樣的市場形勢起碼要延續到明年年中。”同策咨詢研究中心總監張宏偉對《財經》新媒體記者說。

  不可忽視還有,房企一面降價追求回款速度,一面則開始收縮外部銷售合作減少開支。近日,上海某中介公司新房銷售人員告訴記者,碧桂園上海項目因合同到期已自動停止合作,理由為預計樓盤銷售狀況良好不需要中介協助銷售。

  記者撥打了安居客、房天下、平安好房等多個網站所公示的數個碧桂園項目聯系電話,但均未接通。據一位平安好房的銷售人員反饋,上饒碧桂園信州府目前未和公司合作,也未錄入項目電話,網站頁面只是展示項目信息。

  對此,嚴躍進表示,對於當前此類企業來說,一方面樓盤供應多,客源正在減少,取消合作銷售可減少一筆營銷成本。同時,現在樓盤銷售較為微妙,銷售口徑要統一,獨立賣房更可以操控。另外,很多房企內部架構調整,原本的代理銷售費用可用於激勵企業內部自有的營銷團隊。

  中小房企面臨生死選擇題

  相較一二線城市,此次國慶節期間的大批降價維權潮更讓某些三四線城市的樓市處於水深火熱之中。據中金證券研究報告顯示,9月所監測的60個城市新房銷售面積環比僅增長1%,顯著低於歷史季節性水平(過去7年的9月份平均環比增長 8%);同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%,其中一二線樣本城市銷售表現(同比增長5%)整體優於三四線樣本(同比增長1%)。價格方面,9月60城新房銷售均價同、環比分別增長13%和3%。

  從今年十月黃金周樓市成交面積表現來看,中指院數據顯示,一線城市較去年同期整體上漲39.5%,上海升幅較為顯著,廣州(樓盤)升幅超40%,深圳(樓盤)成交量則同比下降五成,北京下降近兩成。三四線城市方面,半數城市同比上揚,但不乏一些城市出現大滑落,如揚州同比下降91.7%,南京、惠州(樓盤)、福州等城市也出現不同幅度的下跌。

  對此,張大偉認為,全國一二線城市的9月樓市成交量環比8月均無明顯上漲現象,樓市告別金九。由於樓市調控重壓,商業貸款持續高壓的同時公積金政策在全國多個城市也開始收緊,使得市場繼續開始觀望。多個城市樓市逐漸開始出現衝高回落現象,房價調整開始出現從點到區域的現象。調控政策嚴格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市,房價下行苗頭已經出現,開始逐漸下行進入“賣不完”的時代。

  有關未來走向,嚴躍進表示,近期供應規模比較大,而市場並未出現強勁反彈,這和開發商的預期有差距。若市場繼續降溫,或復蘇跡象不明顯,一方面開發商既有的經營思路會打亂,如裁員力度會增加,另一方面也會影響後續的投資,包括拿地等。不僅如此,更多降價、拋售、退房等現象將會大面積出現。

  同時,歐陽捷進一步分析,房價已到高位的三四線城市,如果供不應求,房價難降;如果供大於求,現金流緊張的房企促銷降價不足為奇。其中,越是去年以來房價上漲過快、土地供應過多的城市,特別是一些都市圈周邊的中小城市,越是透支了未來的市場,在調控政策的擠壓下,流量下降更明顯。

  據統計,今年土地流拍已經達到了歷史相對高位,截止到9月底流拍土地已達888宗地。對於近期土地市場流拍增多,歐陽捷表示,土地流拍增加原因,不是土地不好,也不是房企不想拿地,而是因地價太高頂在喉嚨口。一二線城市限價,房價地價差不足以覆蓋建安、運營、稅費等成本支出。另一方面,一旦高價地入市拖得越久,資金成本越高,未來解套的幾率越低,盈利可能性越小。未來,很多三四線城市的高溢價項目極有可能重演一二線城市地王的命運,也會掉入“被限價”的陷阱。

  事實上,在萬科公開表示“活下去”之前,一位中小型房企高管就曾向記者透露,今年企業面臨的最大問題是如何安全的活下去。由於中小型企業盈利能力不強,資金周轉不順就無法還債。目前土地價格高昂,而不拿地就有生存危機,因此如何活下去更是中小企業面臨的困境。

  三四線城市中小房企並沒有覺醒,今年上半年還在大舉拿地。對此,歐陽捷稱,對於手握三四線城市中的中小開發商極為危險。未來,有核心競爭力的中小房企,可專心做小而美的產品,有土地資源的中小房企可以和大企業合作。對於沒有競爭力也沒有資源的房企,一方面可以繼續下沈城市拿地,另一方面也可轉房產開發項目的投資。

  “調控仍然會繼續,樂觀估計持續到明年年中,悲觀可能到明年年底、後年上半年。沒達到調整的預期和目的,調控節奏不會松。連續三年的調控,最終目的是實現讓住房回歸居住的屬性。”張宏偉說。

(責任編輯:婁在霞 HN151)
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