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土地|兩天推14塊地“罕見”,北京樓市悄無聲息放水?

2018-10-24 07:56:07 和訊房產  徐帥
土地|兩天推14塊地“罕見”,北京樓市悄無聲息放水?
  繼北京昨天一次性掛出6宗用地之後,今天北京土地市場又有8宗地塊入市,其中6宗是住宅地塊,包括1宗全部建設共有產權住房的地塊。另外2宗則是商業金融服務業用地。8宗土地分別位於延慶、密雲、順義、豐臺、昌平及大興區。

  其中共有產權住房地塊為順義區順義新城第13街區SY00-0013-6010地塊R2二類居住用地,位於順義新城。另外5宗宅地,有4宗是“限競房”地塊。值得一提的是,除了延慶商服用地采用招標方式出讓外,其余地塊都將和22日六宗地塊一道,在11月26日公開競拍。

  13宗土地同日出讓,如此大規模地集中拍賣,在北京土地拍賣市場上十分罕見。與此同時,高價樓盤接連取得預售證,樓盤備案價也有放松管控的跡象,這一系列現象是否預示著北京樓市在悄悄回溫?

    土地集中放量

  政府為完成年度目標?

  今天入市的延慶地塊是旅館及居住用地,因此采用的是設定地價上限,當競買報價達到上限時,則轉為競企業自持商品住房面積比例的程序。該地塊並沒有銷售限價,在如今北京土地市場這種現象並不常見。

  對此,諸葛找房研究中心首席分析師陳雷表示,政府今年拍地壓力大,為了刺激開發商,只能放開限價,現在也只是拿延慶試水,看看開發商反應。這次要是延慶拍地火了,以後可能會逐漸放開限價。

  根據《北京市2018年建設用地供應計劃》,2018年全市建設用地計劃供應總量4300公頃,其中,住宅用地1200公頃,與2017年基本持平。但截至目前,北京市前三季度土地市場總體供應情況不容樂觀,北京住宅用地供應量較去年同期明顯減少,更是出現了7宗流標土地。

  可以預見,今年北京市的供地目標完成壓力較大,而在此之前,除2017年全市商品住宅用地供應量達到721公頃,供應計劃完成率111%外,北京出現過多次未能完成全年供地任務的情況。例如,2014年北京市計劃供地總量為5150公頃,實際完成建設用地3161公頃,完成了計劃的61.4%;2015年,北京市計劃供地4600公頃,實際完成建設用地2300公頃,完成計劃的50%。

  對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,之前北京拿地比較遲緩,對政府來講,北京市有完成供地計劃的壓力,當前有追求供地目標完成的導向,政府希望通過增加供地來完成今年的土地供應目標;對企業來講,如果年底回款情況良好,也有拿地的需求。

  克爾瑞分析認為,土地市場之所以流拍增多、進入價格指標的“低潮期”,主要原因還是企業轉向更加謹慎、理智的拿地態度,但在市場和企業關於地價的“磨合期”度過後,土地掛牌價格應當會更加符合企業預期,流拍現象有望趨緩。此外,在進入第四季度之後,受行業周期性影響,再加之部分城市需要完成年度供地指標,推地的節奏應該會重新加快,“撿漏”拿地的機會也會隨之增多,考慮到一二線嚴厲調控帶來的需求“蓄水池”,以及“控房價”帶來的購買力實質性增長,重點城市的優質拿地機會尤為值得關註。

  北京樓市悄悄放水?

  另一種猜測認為,政府加大土地供應的另一大目的實則也為起到刺激樓市的作用。因為今年以來,金融監管的強管控、調控政策的不斷加碼,致使開發商的日子並不好過,金九銀十的日子也一度傳出市場遇冷的新聞。此外,土地市場也開始出現流拍潮。可以說,整個市場一片冷冷跡象。因此,政府需要通過一定的方式刺激市場。

  從此次供地的特點來看,也的確有表現出提振市場的痕跡。比如,在此次掛牌出讓的土地中,位於延慶區的延慶新城03街區會展中心東側地塊,掛牌出讓起始價為 81250 萬元,競買保證金為16250 萬元。值得註意的是,該地塊沒有對住宅的銷售價格作出限制。

  此外,在其他方面,樓市也有放松的現象。近日,各項目紮堆取得預售證也引起大家關註。住建委再次更新截止到10月21日的獲證信息,許久未見的單價10萬以上的高價位樓盤重新回歸人們的視線——泰禾·金府大院、昆侖域公示價格超過11萬元/平米,璽萌壹號院、中海寰宇天下、北京金茂府也已取證。在成交低迷的北京樓市,如此高價項目集中入市的情況非常少見。

  近日,也有某開發商項目負責人告訴和訊房產,其項目備案價與之前相比也有稍微上調,政府對樓盤備案價可能會放松管控。

  對此,嚴躍進分析認為,對預售證的管理體現了當前市場的導向,高價樓盤不能盲目采取打壓的政策,要按照市場化的方式,積極增加供應,這種情況利好高端項目的銷售與去庫存,更寬松的預售條件對高價盤的營銷與定價策略有積極影響。

  業內人士認為,北京新房預售價審批放寬、對樓盤備案價放松管控一定程度上將緩解部分開發商的資金壓力。而北京作為首都,此次動作在一線城市可謂具有風向標的意義。

(責任編輯:徐帥 )
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