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新經濟都“出清”了,傳統的房地產還有地位嗎?

2018-10-24 14:38:05 90度地產微信號  李敏
  當所有的關註都聚攏到船的一邊,這時,泡沫與風險就已經開始滋生。

  在過去的幾年時間裏,隨著傳統領域投資空間天花板低垂,在全球低利率環境下,逐利的資本開始大舉流入新經濟的代表性科技股。

  然而,就在兩周前,科技股的暴富神話在這輪股市調整中變得不堪一擊:美東時間10月10日的“黑色星期三”中,一度被追捧的科技股成為股票拋售重災區;在港股罕見的破發潮中,平安好醫生、小米、美團點評等新經濟科技股全部破發。

  事實是,在全球經濟調整期,一些打著新經濟概念的科技股,曾經虛高的估值正一步步擠出水分、理性回調。而這一幕,在房地產行業,早已不陌生。未來樓市怎麽走,似乎也不難判斷。

新經濟“擠泡沫”
新經濟“擠泡沫”

  在全球科技公司中,或許個個都想成為亞馬遜。這一巨頭的市值,從去年10月的不足5000億美金,到今年九月初飆高突破萬億美元,用了不到一年時間。

  然而,當黑風暴來臨,在從萬億縮水至約8600億美元,亞馬遜也只用了一個多月時間。僅在“黑色星期三”一天,亞馬遜市值縮水就高達500億美元。當天,在美國市場上最受歡迎的五大科技股FAANG中,除了亞馬遜與蘋果均蒸發近500億美元市值外,谷歌母公司Alphabet及Facebook的股價也都下滑超過4%,流媒體視頻服務商Netflix當日股價則下跌超過8%。

  不止是美國科技公司,包括阿裏、京東等在內的中國科技股也未能幸免,在此次美股大跌中,中概股市值最大的阿裏巴巴收跌5.89%,京東跌4.50%,百度跌3.28%,新浪跌5.52%……除了美股,包括小米、美團等在內的港股科技股也在隨後幾日內大幅調整,10月19日,美團點評、小米集團均創下股價新低,分別為52.8港元和12港元,較發行價下跌23.4%和29.4%。以此為視角,一眾被認為代表“新經濟產業”的科技股在這次全球股市震蕩中隨風搖擺。

  新經濟這一概念並不新,在1996年底美國《商業周刊》的一篇文章中首次被提出。該文認為當時美國出現的二次大戰後罕見持續性高速度增長,主要動力是信息技術革命和經濟全球化浪潮。2014年,中國加快發展新經濟的聲音開始被著重提及。

  在此輪波及全球的股市回調中,為何“新經濟”類科技股跌幅最為明顯?原因與其前期的迅猛漲勢、估值虛高有不可分割的關系。只不過,待解的問題在於,此次全球市場科技股調整,只是暫時性股價波動,還是對於此前跑贏市場後的理性回吐?

  其實,早在此輪波動之前,近年來關於互聯網泡沫2.0的悲觀論斷就已經層出不窮。歷史上第一次大規模的互聯網泡沫出現於1995年至2001年間,互聯網公司股價在被熱炒後引發投機泡沫。2000年3月10日,NASDAQ指數登頂5048.62的歷史高點後出現暴跌,當年的10月9日納斯達克指數報收於1114點,相比高點跌幅將近80%,創互聯網泡沫破滅下最低點位。

  而2018年秋天這波調整,有聲音認為這是美股暴漲十年後的必然。摩根士丹利更是分析認為,投資者大多持有同一類投資,尤其是大型科技股。“如果每個人都站在船的某一邊,並突然意識到這點,所有人都會爭先恐後地想要離開。”

被房地產擠滿的“船的另一邊”
被房地產擠滿的“船的另一邊”

  在我國經濟新舊動能轉換的關鍵階段,新經濟也要經歷逆水行舟、優勝劣汰的過程。

  據德勤統計,截至2018年9月30日,全球融資額前五大新股多來自信息、媒體與電信行業,其中4個來自中國,分別是中國鐵塔、小米集團、美團點評和工業富聯,其中中國鐵塔以588億港元融資額居第一。

  一個頗為熟悉的場景是,當所有人都湧向船的另一邊,除了成色各異的“科技股”,還有此前的房地產市場:在此前的十余年間,房地產不光是資本蜂擁想要進入的產業,房子更是數以億計中國人追求的剛需品、甚至是投資品。即便是在樓價高企的2018年,買房投資仍然是眾多中國家庭選擇的資產保值增值“捷徑”。

  西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心在今年5月發布的《2018年城鎮家庭資產指數一季度報告》數據顯示,2018年一季度城鎮新購房中,30.8%為首套房,43.8%為第二套房,第三套房及以上占比25.4%。過去十年間,新購房中首套房占比持續下降,而第二套或第三套及以上房占比持續上升。

  在船的某一邊,泡沫與風險也就此滋生。

  對於炒作新經濟概念的部分科技股來說,虛高的估值在上市時早已“透支”了未來的成長性,一旦未來預期調整,在市場回歸理性的大環境下,如果沒有真正盈利造血能力、沒有創新與成長價值就會被首先調整、擠壓此前虛高的泡沫。

  以今年港交所允許“同股不同權”後紮堆上市的新經濟股票為例,與發行時火爆的認購場景形成鮮明對比的是,截至10月18日,今年以來171家赴港上市企業中有132家破發,破發率高達77.19%,其中上市首日就慘遭破發的企業有53家,占比高達30.99%(Wind數據)。而新經濟企業被認為是這次破發潮中的重災區。

  對於奔騰多年的樓市也更是如此。當房地產高速增長時代拉下帷幕,虛高的房價回歸理性區間也只是時間問題。

新經濟都“出清”了,傳統的房地產還有地位嗎?
  樓市回調已成大勢?

  那麽,當打著新經濟概念的科技股開始理性回調,樓市又會如何?

  一方面,當前,中國經濟由粗放式擴張轉向高質量發展,已經不再需要房地產做為拉動的車頭或引擎。從位於社會金字塔塔尖的富豪群體的更叠可以一窺這一變化。

  2009年的胡潤百富榜中,前10位富豪中地產富豪占據8席,地產業當之無愧是“造富”主力。而十年之後,在2018胡潤百富榜前10位富豪中,地產業富豪已經只剩3席。盡管房地產仍是富豪的聚集區,但造富領域從傳統經濟向新經濟轉移的勢頭已經明顯。比如以新上市的拼多多創始人、38歲的黃崢以950億財富首次上榜便一舉進入前15,胡潤就評論稱,拼多多黃崢是歷史上最快達到近千億財富的企業家,有可能是全球最快達到近千億財富的企業家。

  另一方面,對於當前中國來說,除了發展新經濟產生新動能外,也正試圖通過擴大內需促進經濟高質量發展。2018年上半年,中國社會消費品零售總額達18萬億元人民幣,最終消費支出對經濟增長貢獻率為78.5%,在2017年這一數據為58.8%,而在2007年,這一貢獻率數據僅為39.2%。消費已經成為經濟穩定增長的“頂梁柱”。

  所以,未來房地產行業的發展,既不能繼續吸取新經濟產業、實體經濟中的“造血量”,也不能讓高房價繼續擠壓居民的消費力。工行董事長易會滿就曾指出,2010-2017年,家庭債務占GDP的比重由33%升至49%,其中一個原因就是在城鎮化進程推進、房價持續升溫背景下,家庭收入中投向房產的比例大大超過存款配置。

  樓市觸頂回調已成大勢。

  值得關註的一組最新數據是,按照國家統計局日前公布的2018年1-9月份全國房地產開發投資和銷售數據,前三季度,中國房地產開發投資同比增長9.9%,增速比1-8月份回落0.2個百分點。同期,商品房銷售面積同比增長2.9%,增速比1-8月份回落1.1個百分點;商品房銷售額增長13.3%,增速回落1.2個百分點。
(責任編輯:徐帥 )
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