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40年;大咖說丨王軍的笑傲江湖

2018-10-25 07:02:42 和訊房產  苗雪艷
  王軍,管理學博士,實力派、專家級房地產開發商老總,從業20余年。

  他,有理想、有抱負、有能力、有責任感、有使命感,更擁有歷經歲月積澱下來的睿智與淡定。

  從地產開發到文旅產業,王軍的每一步都踏踏實實,一步一腳印。

中經聯盟第6任輪值主席偉光匯通文化旅遊投資有限公司總裁王軍
中經聯盟第6任輪值主席偉光匯通文化旅遊投資有限公司總裁王軍

  10月13日這天,王軍朋友圈曬了兩組照片。

王軍主席和聯盟老友打高爾夫
王軍主席和聯盟老友打高爾夫
聯盟家人為王軍主席慶生
聯盟家人為王軍主席慶生

  一組是與中經聯盟的兄弟一起打高爾夫的場景,並配文“十年來一起打球,一起成長的兄弟為中經聯盟成立十周年拍賀歲片”,合影中的他們並排而站,揮起球桿,同時指向天空;另一組是慶生的照片,配文為“聯盟的兄弟姐妹們給我補過生日,感覺特別溫暖,特別開心”,照片裏的王軍露出了標誌性的微笑,臉上的蛋糕襯得他甚是可愛。

  王軍是偉光匯通文旅總裁,同時也是中經聯盟第六任輪值主席。中經聯盟是王軍的“地產小江湖”,從照片裏的狀態也可以看出,在這裏的王軍更多的是,通過平臺的嫁接,與兄弟姐妹們互相學習、共同成長的可親模樣。

  但在波詭雲譎的房地產大江湖時代,王軍絕對算是當年的一個風雲人物。從1993年涉足房地產,2002年起任職中海地產集團、地區公司、區域公司各層級高管,2007年攜手中國首富國美電器董事長黃光裕任鵬潤地產總裁……王軍一路北上,廈門(樓盤)海滄大橋橋頭、蘇州(樓盤)金雞湖、上海(樓盤)顧村等區域都有王軍的故事,甚至因為王軍的到來還帶動了這些區域的發展乃至整個城市的升級換代。

  由於王軍在房地產行業的專業獨特視角,一度吸引了萬科、黃光裕等企業以及企業家的目光,紛紛想方設法挖走他。這段萬科從中海挖墻腳的歷史,在萬科的“海盜計劃”中也有記錄。

  回憶起當初的叱咤風雲,王軍的回應霸氣十足,“每一個過程都很有成就感,很多城市因為我們而改變。你們這個年紀可能不知道,那時在行業裏還是很轟動的,可以用震動二字來形容。”世界因我而不同,讓城市更中國,從來都是王軍的思維境界。

  面對流金歲月,他淡然道出兩個字——不悔!1

  1997年,在組織支持下,中建體系內成立了一家房地產公司,王軍是唯一的管理者,也是唯一的決策者。俗話說,初生牛犢不怕虎,王軍毫不猶豫地接下了第一個項目,也是他的頭一部得意之作——中建大廈。

  如今,大廈所在位置已是車水馬龍,可當初卻是人煙稀少,王軍成了第一個吃螃蟹的人。“大廈名字響,代表中建形象,不能做砸。”身兼重任的王軍開始投入大量精力,每次行動的目的,只為求得極致。

  為實現外觀的大方得體,中建大廈立面最終采用石材加以裝飾。石材分為濕貼與幹掛兩種方式,後者成本高,前者雖經濟,但易反漿、脫落。“有沒有一種貼法既經濟,又牢固且不反漿?”好動腦的王軍開始思考,並向領域專家與工匠師傅不斷請教。

  反復思索下,他竟研究出一套結合了濕貼與幹掛二者優勢,規避二者不足的“王式貼法”:把石材四角鋸出凹槽,槽中埋鋼絲,再用同樣的石材廢料加以固定。之後,對石材進行防腐處理,將所有毛細孔堵住、灌漿。一來,它解決了不同材料熱膨脹系數不同從而導致脫落的問題;二來,“漿+鋼絲”的組合實現了雙層加固。當然,王軍想出來的好點子遠不止這些,用他的話說,“幾天都講不完。”

  落成後的中建大廈吸引著廈門“候鳥一族”紛紛在此安家,多家地產公司見此情景紛紛進駐,在周邊地帶興建項目。如今,中建大廈依舊靚麗地矗立在那裏,廈門自此留下了王軍的印記。

  2

  十年的廈門沈澱,王軍收獲的不僅僅是對房地產行業相關知識的儲備,更有那份深入血脈的地產情懷。2002年,中建系統最優企業中海海外集團將目光瞄準了內地市場,開始從中建總公司、中國海外集團抽調優秀人才,組建國內地產總部——中海地產集團。王軍成為其中一員,參與中海地產的營銷工作。

  成立之初,中海地產迅速擴張,僅用兩年多時間,就成功進駐了十四五個城市。長春(樓盤)、南京(樓盤)、深圳(樓盤)、成都、寧波(樓盤)……每執行一個項目,從設計到實操,僅用半年,便得以初步呈現。王軍帶著隊伍,浩浩蕩蕩,邁著大步,一路向前。

  在創建中海營銷體系的過程中,一點要素始終被他銘記於心——房地產行業是一個創造價值體的過程。

  “每做一個項目,在拿地的時候,就要明確目標客戶,了解他們的需求,並嘗試滿足他們的需求,如此一來,項目就多了一個客戶願意買單的價值點。價值設置妥了,再借助有效渠道傳達給目標客戶,這就是價值的傳遞,也就是一般意義上的營銷策劃。”在王軍心中,房地產就是一個設定、傳遞、實現價值的過程。憑借這樣的理念與實踐,他將中海地產多個項目推向了行業潮頭。

  2004年5月,中海在蘇州高價拿地,準備大幹一番。哪想兩天後,上屆政府突然開始進行首次房地產調控政策,蘇州市場急劇冷縮。有人說,蘇州將成為中海內地進軍路上的滑鐵盧。王軍臨危受命來到蘇州,到了那裏,同行們一臉遺憾:“有錢人的腰包已經掏凈了,要想逆轉市場,難。”王軍默不作聲,他在琢磨下一步的行動。

  面對困局,如何破題?思路清晰的王軍決定從產品定位上找到突破口。在競爭異常激烈、常規需求已被滿足的現狀下,他選擇另辟蹊徑——將目標客群定位在了正處於事業上升期的主流新貴。

  “通過調研與分析,我做出一個判斷,事業處於上升期的都市中、青年人群,內心深處有對於家、對於房子的深切渴望。他們面臨工作壓力,因此,最希望回家後得到身心的完全放松。我要用物質層面的房子,來滿足他們精神層面的需求。”

  客群定位完畢後如何執行?經過大量調研與分析,王軍決定將環境心理學與環境氛圍學知識點註入項目。“首先,要進行場景營造,研究在什麽樣的居住環境下,人的心情比較舒適、放松。這讓我想到了如夢似幻的地中海、一望無際的草原、平靜湛藍的海水……它們的共同特點是什麽?視線不被遮擋。”

  於是,他提出:主人坐在沙發客廳向窗外望時,視線中不能出現遮擋,並要求房屋單位面積內擁有最充足的自然景觀與陽光接觸面積。最終,竣工後的房間實現了70%視線無遮擋,通過對房間高寬比的調整,保障了房間的通透性與敞亮性。

  為實現室內外自然切換,他還在臥室與餐、客廳之間的過渡區域設計了十幾平方米的花園,並為社區設計了自然通風、采光良好的地庫與電梯。“我要利用多種創新設計,讓業主進入小區後,就可以感受到減壓狀態下的愉悅。”

  幾項突破性設計可謂史無前例,每一項嘗試,都足以釣起消費者的購買欲望。果然,在江蘇地產冰凍時期,該項目實現大逆轉,迅速售罄。它的完美竣工,打破了中海在蘇州地區的僵局,並在蘇州贏得了絕對第一的品牌形象。這個奇跡,就是蘇州著名的“湖濱壹號”。

  成功的品牌營銷背後是王軍對於項目前期定位、項目設計、項目管理、營銷理念的準確把握。王軍坦言,從最初的摸索,到後來的規範化、流程化,每一步都凝聚著自己的心血。幾經探索,中海蘇州公司在蘇州地產圈迅速壯大,遙遙領先。

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  王

  軍決定離開中海,是因為黃光裕的出現。那時,國美房產業務已走過十載。

  見王軍之前,黃光裕親自面試過上百名地產操盤者。當時,黃光裕希望集團旗下鵬潤地產向全國範圍拓展,他把希望寄托在了王軍身上。“中海的工作經驗告訴我,公司迅速擴大,必須要有符合自身特點的商業模式與開發模式。國美為我提供了一個施展平臺,我選擇它,毫不猶豫。”

  入職鵬潤後,王軍迅速提出集成地產商的概念,簡單說來,就是借助國美強大的家電行業影響力做集成成品住宅。

  “住戶不必再購置廚衛與家具產品,我們將統一配置,從空間、功能、色彩、風格上進行系統集成,為客戶節約時間、成本與空間。通過集成,鵬潤地產自身便可與家電、家居生產廠家直接對接,脫離中間方,實現更多利潤。擴張戰略與集成地產模式一旦運作,潤鵬會迅速進入中國地產前十。”對於這點王軍深信不疑。

  然而,就在他大刀闊斧,進行戰略部署時,國美電器突遇重創,黃光裕被逮捕,資金鏈一夜斷裂,他失去了匯報對象,時間戛然而止。

  “急火攻心,一夜之間上下嘴唇竄起整片大泡,團隊的人說,從沒見我急到那個程度。所有的人都看著你,指望著你把手裏的攤子撐起來。”他的使命,是穩住鵬潤地產,並向國美電器“輸血”,把最難的關口挺過去。

  邁過那個關口,王軍用了整整一年。2009年9月,公司逐步恢復元氣,步入正軌。同月,他得知奧巴馬即將訪華一事,敏銳的直覺告訴他,迪士尼落戶上海,有戲!他迅速在迪士尼周邊買地。事實證明,他的判斷是對的,幾個月後,該地地價已漲出30%。

  旭日已在晨曦中冉冉升起,但陳曉事件的發生令國美再次受創,公司最終決定進行資金回籠,鵬潤地產不再擴張。3年時間,王軍經歷了一段前所未有的跌宕起伏,突出重圍的他感慨萬千:“凡事利弊並存,有過那段經歷,再復雜的環境,對我來說都成了小事一樁。”

  4

  在王軍的履歷中,我們不難看出他對房地產行業具有完美的把控能力,以及極高造詣的管理能力。但王軍似乎不是個“安分守己”的人,在他的人生中充滿了挑戰,本可以順風順水地踏上人生巔峰,王軍卻“不甘寂寞”尋求新的征程。

  王軍做了一個判斷,傳統房地產行業將越走越窄。他考慮到了個人的轉型,包括對未來地產行業道路的探索。就這樣,王軍毅然投身於城鎮化的創業中。王軍認為城鎮化與傳統房地產最大的區別,是城鎮化的商業模式是做地產,做地產的核心是帶動區域的整體價值提升,進而創造土地價值。

  “做城鎮化最核心的是區域,一定要有非常現實的資源,去支撐一座新城。同時要因地制宜的選對產業,支持後續的發展。”基於這樣的理念,王軍帶領他的團隊開始了城鎮開發的探索和實踐。

  北京(樓盤)青龍湖國際文化會都項目是王軍團隊探索城鎮開發的第一個實踐項目,這個項目承擔著成為“中國城鎮化發展示範樣板”的史詩般任務,備受中國乃至世界相關產業機構關註。

  王軍談到:“我國在十多年前就開始著手城鎮化發展,但很多同行甚至政府都犯了一個錯誤,就是缺少核心產業,導致出現了很多‘鬼城’。因此,在做城鎮化時,首先找到一個磁極,以吸附就業人口、資本,形成一個良性循環。這就是我們為什麽要做一個世界級的城鎮化樣板,就是要通過總結過去城鎮化發展中出現的問題,找到一個全新的解決方案。”

  “青龍湖項目的第一要素是以人為本,就地城鎮化,將農民的資源變為資產,再轉換為資本,同時解決就業問題,有效將農村人口城鎮化,做到城鄉一體化。”

  在此基礎上,通過踐行“生態凝合、智慧聚合、產城融合”理念,確立以文化創意、醫健康養、休閑旅遊、科技創新四大產業進行重點打造,形成一個新型的產城一體化的世界級城鎮化樣板。

  如今,在3年耗資100億元的建設中,青龍湖項目已然有條不紊地完成了新型城鎮化的基礎建設。可喜的是,在整體硬件提升的同時,也吸引了眾多國際組織及高端養老等相關產業的入駐。

  其中,最有影響力與意義的當屬聯合國青年創新獎評獎基地和頒獎基地的永久性“落戶”,這與王軍對商機的敏銳嗅覺與出眾的談判能力不無關系,“在2013年,聯合國討論下一個千年計劃,就是解決青年問題,通過鼓勵創新,然後創業進而拉動就業,與我國的戰略不謀而合。”

  在此判斷下,王軍帶領團隊與聯合國商榷,“中國的創新能力確實與歐美地區差距甚大,但我們的制造業是世界各國無法比擬的,同時,中國的天使基金等資本優勢明顯,我們完全可以配合及扶持獲獎者將創新落實到產品。這個理念打動了聯合國,可以說是一個雙贏的局面。”

  國內首個樂高主題樂園也被王軍團隊簽約引入了北京青龍湖。

  就目前的形勢而言,青龍湖項目的發展進入了良性循環是顯而易見的。據王軍判斷,在未來五到十年內,青龍湖項目將階段性走向成熟,成為真正意義上的世界級城鎮化發展示範樣板。

  5

  難能可貴的是,王軍還在不斷向人生發出挑戰。如今,他的聚焦點在文旅地產。

  不過,不管哪個領域,王軍一直在做城市發展的推動者。如今,在偉光匯通官網上,“讓城市更中國”這幾個便是一種傳承寫照 。

  在王軍看來,改革開放40年,前期階段整個行業和市場的需求都是在空間上,而現在關註點是空間所賦予的內容上,即如何滿足人們的精神需求以及對美好生活的追求。“我希望做這個行業的推動者和引領者。如今每個城市空間就像一個大的資管平臺,如何解決消費者的需求,是房地產從業者需要思考的下一個問題。”

  其實,轉型文旅地產前,王軍在做調研時還發現了一個規律:世界經濟發展不好的時候,唯獨旅遊度假產品不受影響,其他行業基本都不景氣時,只有旅遊度假產品方興未艾。

  基於此,王軍對中國經濟的發展也做了一個基本判斷,那就是中國經濟的發展速度也到了從高速到中速階段了,消費也在向休閑度假旅遊方面靠攏。這更堅定了王軍做文旅地產的信心和決心,而他正在服務的公司也一直在這條道路上深耕。

  王軍介紹,早在20年前,偉光匯通已經開始嘗試文旅特色小鎮的開發,已探索出一條以文旅產業驅動新型城鎮化的可持續發展之路,在國內的文旅領域企業中走在前列。

  偉光匯通每做一個項目之前,都要深入了解當地的人文、歷史、習俗、生活方式,每個文旅小鎮的建築也都汲取當地建築的精髓,在這個研究過程中提煉升華,找到現代人群最感興趣的文化特質,為遊客營造富於獨特人文價值的魅力空間,為城市嵌入更多歷史文化記憶,為歷史呈現更多獨具特色的城市,傳承當地歷史文脈,讓城市更本土,更具中國特色。

  對於文旅的未來,王軍認為,這片新藍海剛剛出現,這個領域也才剛剛起步,“至少還可以做20年,可以幹到我退休嘍!”

 
(責任編輯:楊雪純 )
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