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樓市戲碼不停上演,“救市”會變成順水推舟嗎?

2018-10-29 08:50:54 90度地產微信號  禾刃
樓市戲碼不停上演,“救市”會變成順水推舟嗎?
 
  謠言止於智者。但有時候事實卻並非如此。

  10月26日,在股市一片低迷狀態下,地產股卻逆勢上調,逾10家個股漲停。引起此番資本市場熱浪的,被認為是此前幾天關於“樓市限購全面放開”的消息。不過,關於這則消息,在10月25日已經被定性為謠言。

  資本市場的邏輯有時看上去就是這麽可笑。就像是你無法叫醒一個裝睡的人,你也無法說服對樓市調控長久性心存懷疑的買房客和投資者們。

  其實,在這波限購取消吵翻天之前,就已經有“廣州全面放開限價”、“長沙取消限購”、“廈門取消限購”等諸多“內部消息”在坊間流傳。與此次的“限購取消”傳聞一模一樣的是,即便全部被辟謠,仍會有不少人提出疑問:總不會無風不起浪吧?

  與此同時,歷次樓市調控的“並發癥”房鬧事件老故事重演,今年國慶期間,上饒、上海(樓盤)、杭州(樓盤)等地都出現了因為項目降價而引發的業主打砸售樓處事件。

  最終,這波謠言與鬧劇,似乎從本質上都指向了一件事:房價不能降。那麽,2019年的房地產市場會怎麽走,“救市”會變成順水推舟嗎?

樓市戲碼不停上演,“救市”會變成順水推舟嗎?

  老故事裏看“救市”的可能性

  樓市裏,始終是經驗論者容易占據理論上風。

  對於購房者、投資客和開發商而言,盡管這一輪樓市調控已經延續超過30個月,但他們依然沒有做好房價走跌的準備。

  對於地方政府而言,更是不願意面對樓市下行帶來的局面,在尚未找到破局土地財政的出口之前,哪怕只是售樓處被打砸引發的群體性事件,都可能帶來更多的輿論風險。

  時間拉回至2008年,杭州萬科四大項目8.5折開盤引發售樓部被砸。當時有聲音稱,該事件引發主管部委關註並直接派人調研。在此後為時不久的樓市低迷期內,多地政府為了穩定市場防止房價過度下跌,相繼出臺一系列救市政策。

  所以,當2018年10月多地又出現售樓處被砸、業主維權事件,“會不會引發救市”開始在市場種下一顆懷疑的種子。

  限購這個早已成為城市買房群體習以為常的“門檻”,從2010年起已經實施八年有余。到2014年初,在限購影響下,樓市成交萎靡不振,直到呼和浩特(樓盤)在全國首個宣布取消限購,引發了限購松綁的“多米諾效應”,全國救市的聲音此起彼伏,到2015年,最終全國僅剩北上廣深四大一線城市堅守。

  隨著限購放開以及去庫存在全國多地鋪開,全國樓市從2016年春開始爆發式上漲,當年9月30日,北京(樓盤)就再次發布樓市調控新政,拉開這一波將近兩年的嚴厲調控期。

  限購——放松——再收緊,中國樓市經歷了苦辣酸甜的復雜八年。當鬧劇與謠言又開始滋生,此時的中國經濟卻在國際貿易摩擦中出現穩中有變。

  從樓市大環境來看,也確實顯示出成交以及投資的相對清淡:按照國家統計局日前公布最新數據,前三季度,中國房地產開發投資同比增長9.9%,增速比1-8月份回落0.2個百分點;商品房銷售面積同比增長2.9%,增速比1-8月份回落1.1個百分點;商品房銷售額增長13.3%,增速回落1.2個百分點。

  房地產是不是“支柱”沒那麽重要,重要的是,宏觀經濟還需要尋找“支點”。

樓市戲碼不停上演,“救市”會變成順水推舟嗎?

  多地現“松口”,調控調整怎麽走?

  從近兩年來的樓市調控動作來看,尤其是進入2018年以後,中國政策層多次強調“房子是用來住的,不是用來炒的”,在這個大前提下試圖構建短期與長期相結合的調控機制。從高層不斷喊話、地方頻頻打補丁堵漏來看,保持房價平穩態勢、不再出現大漲大跌成為衡量調控效果的標尺。

  但隨著樓市成交持續降溫,後期的調控政策隨著市場變動發生調整也是必然。究竟會如何調整,種種博弈正在進行。

  一種博弈在於央地之間。調控至此,沒有人會懷疑中央層面落實“房住不炒”的決心,但對於地方政府而言,多年的土地財政依賴癥並非一朝一夕即可找到替代,保持地方房地產市場成交旺盛、帶動房地產投資成為穩定地方經濟的重要路徑。

  這也就不難理解,從去年開始在全國多地政府掀起的“搶人運動”,就被認為是變相突圍限購、輸血當地樓市。

  另一種博弈在於開發商和購房者。Wind統計顯示,2018-2021年四年間,房企償債壓力分別達到3720億、4262億、4467億和4971億。相比於2015年和2016年,償債壓力增加了5-10倍。市場成交緩慢,如何刺激成交,降不降價、降多少能達到購房者心理預期點就成為一場拉鋸戰。

  中國樓市調控經過多年磨合後,已經從全國一盤棋進入到因城施策階段。當前,房價上市勢頭被遏制效果明顯,可以說,從中央層面叫停限購,沒有可能性也並無必要。但在博弈之後,地方政府或許會得到比以往相對更大的政策空間,以因地制宜對當地政策做出適當調整。

  通過限購、限貸等政策,在需求端抑制樓市過熱,是過去幾年中國樓市調整的主要手段。從供給端來看,一個正在發生的改變是,目前多地政府已經在共有產權住房改革、發展租賃市場等供給側做出試水。在供給不斷增加的情況下,部分限購城市有條件性放開或許是大概率事件。

  不過,即便是政策調整“王炸”不出,樓市已有松動的蛛絲馬跡耐人尋味。

  日前,有媒體報道稱,深圳(樓盤)部分銀行首套房貸利率已由基準利率基準上浮20%下調至基準利率基準上浮15%,而且房貸審批有所加快,最快一周就能放款。除了深圳以外,全國已有不少城市房貸利率出現松動。

  即便是在調控力度最嚴格的北京,近日,四個10萬左右的豪宅項目就拿下預售證,而在此前近兩年時間,北京商品房新盤取證銷售很少有單價10萬左右的頂豪項目入市。

  近三年來,每年12月的中央經濟工作會議,對於樓市的定調,從2015年底的“去庫存”到2016年底的“房住不炒”,再到2017年提出的“租購並舉”,調控思路的變化也在一步步引導樓市變化。距離今年年底的中央經濟工作會議尚有月余,未來樓市調控思路如何定調,市場都在等待。
(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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